Ngày 10/9, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có văn bản khẩn, gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội, các bộ, ngành và UBND TPHCM về phối hợp xử lý vướng mắc của UBND TPHCM khi áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

TPHCM có 8.808 hồ sơ thuế tồn đọng về đất đai, phát sinh từ ngày 1/8 cho đến nay.

Theo HoREA, Cục Thuế TPHCM cho biết, có 8.808 hồ sơ thuế tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8 cho đến nay, gồm 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản, 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…), 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

HoREA đề nghị cơ quan thuế giải quyết ngay 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Cụ thể, Cục Thuế TPHCM chỉ đạo các Chi cục Thuế giải quyết ngay 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vì các trường hợp này không phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ… vì tất cả các hồ sơ này đều không bị vướng về pháp lý.

Với 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản, HoREA đề nghị phân loại để có cách giải quyết phù hợp. Hiệp hội nhận thấy, vướng mắc của 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản là do phải thực hiện quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC) của Bộ Tài chính về “Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất”.

Theo đó, giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

HoREA nhận thấy trong nhiều năm qua, UBND đã ban hành bảng giá sàn nhà, đất để làm căn cứ xem xét giá chuyển nhượng từng lần đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất để tính thuế thu nhập cá nhân.

Trên thực tế khi cơ quan thuế phát hiện dấu hiệu khai thấp giá chuyển nhượng thì đã yêu cầu các bên kê khai lại nên đã thực hiện hiệu quả việc chống thất thu thuế và nâng cao nhận thức về nghĩa vụ nộp thuế của các đối tượng chịu thuế.

Tuy nhiên, do Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC còn quy định trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Tại thời điểm hiện nay, UBND TPHCM chưa ban hành bảng giá đất điều chỉnh nên cơ quan thuế không dám giải quyết đối với các trường hợp trên đây. Cục Thuế TPHCM đã 2 lần có văn bản báo cáo lên UBND TPHCM.

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ để xử lý 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản tồn đọng tại TPHCM từ ngày 1/8 đến nay.

Đối với các hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản, mà các bên chuyển nhượng ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế tiếp tục giải quyết tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản.

HoREA đề nghị các cơ quan có thẩm quyền tại TPHCM phải nỗ lực sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh.

Nếu cơ quan thuế phát hiện dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế yêu cầu các bên kê khai lại giá chuyển nhượng và xem xét giải quyết tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản như đã thực hiện trong các năm qua.

Đối với 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, HoREA kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cho phép UBND cấp tỉnh được điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đồng thời với việc bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, sẽ được giải quyết theo quy định này.

Trường hợp thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép, trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương, thì HoREA đề nghị các cơ quan có thẩm quyền tại TPHCM phải nỗ lực sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong 1-2 tuần lễ tới đây để vừa giải quyết 8.808 hồ sơ tồn đọng tại cơ quan thuế, vừa để áp dụng bảng giá đất điều chỉnh cho 11 trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Tác giả: Duy Quang