Việc mở rộng đối tượng thí điểm giúp các doanh nghiệp bất động sản được hưởng lợi như nhau, đảm bảo tính công bằng.

Lo không công bằng giữa các doanh nghiệp bất động sản

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại từ tháng 1/2025 đến tháng 1/2030. Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại.

Tuy nhiên Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

HoREA kiến nghị không giới hạn dự án được thí điểm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đánh giá, các doanh nghiệp thuộc nhóm 30% đương nhiên có lợi thế hơn hẳn so với nhóm 70% doanh nghiệp còn lại, do nhóm 30% được “thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” có thể chiếm lĩnh thị trường và chiếm hưởng lợi ích không thật công bằng, trong lúc nhóm 70% chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được lựa chọn thực hiện “thí điểm” thì bị thua thiệt rất lớn, nhất là người mua nhà là bên chịu thiệt nhiều nhất.

Hiệp hội đề nghị tham khảo kinh nghiệm xây dựng Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”, về “đối tượng áp dụng” đã áp dụng đối với tất cả “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” nên tất cả “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” đều được hưởng lợi như nhau trong việc thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14, đảm bảo được tính công bằng, bình đẳng.

Do đó, Hiệp hội đề nghị vận dụng phương thức xây dựng Nghị quyết 42/2017/QH14 vào khoản 1 Điều 4 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” theo hướng không nên giới hạn “việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án” mà nên áp dụng tương tự như Nghị quyết 42/2017/QH14 và nên nâng tỷ lệ diện tích dự án nhà ở thương mại được “thí điểm” lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm danh mục dự án thí điểm

Theo HoREA, các quận, huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn cấp tỉnh được lựa chọn “thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” có thể tạo được nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, bất động sản cao hơn các địa phương không được lựa chọn hoặc chỉ có ít dự án được lựa chọn.

Theo HoREA, không cần thiết quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm mà nên giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm.

Chủ tịch HoREA đánh giá, khoản 3 và khoản 4 Điều 4 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng quy định “3. Căn cứ quy định tại các điều 1, 2 và 3 của Nghị quyết này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương” là phù hợp với thực tiễn, nhưng khoản 4 Điều 4 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng lại quy định “4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm” là chưa hợp tình hợp lý, mà Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ nên quy định về tiêu chí (nếu thực sự cần thiết) và thực hiện “quyền giám sát”, kiểm tra.

“Không cần thiết quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm mà nên giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm”, ông Châu nói.

Theo HoREA, khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng quy định có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt là chưa chính xác, bởi lẽ Điều 27 Luật Nhà ở 2023 về “nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở” không quy định danh mục dự án nhà ở.

Bởi không như trước đây, tại khoản 2 Điều 14 và khoản 2 Điều 15 Luật Nhà ở 2014 quy định dự án phát triển nhà ở phải “có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương” hoặc “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở thương mại…”) và nhất là tại điểm a khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023 chỉ yêu cầu dự án nhà ở phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt…”.

Hiệp hội nhận thấy, khoản 4 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng quy định “4. Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan”, nhưng chưa quy định rõ trường hợp “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” đối với “đất khác không phải là đất ở”.

Bởi lẽ tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” đối với “b) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, nhưng chưa cho phép trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở”.

Tác giả: Ninh Phan