Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết vấn đề này, từ năm 2021, các bộ, ngành và địa phương cần phải ưu tiên những dự án nhà ở giá thấp tập trung với diện tích từ vài chục đến hàng trăm héc ta.

Chênh lệch nguồn cung

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, những vướng mắc về quy định pháp luật trong phát triển BĐS đã được tháo gỡ một phần nhưng chưa triệt để, là nguyên nhân cơ bản tạo nên sự thiếu hụt, chênh lệch nguồn cung trên thị trường.

Tại Hà Nội, trong năm qua có trên 28.800 sản phẩm (bao gồm cả hàng tồn kho) nhưng căn hộ thuộc phân khúc bình dân chỉ chiếm gần 3.400 sản phẩm. Tại TP Hồ Chí Minh, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường gần 27.400 căn hộ nhưng phân khúc căn hộ bình dân chỉ có 128 sản phẩm.

"Những người thu nhập trung bình tại Hà Nội phải dịch chuyển ra các huyện vùng ven nơi hệ thống hạ tầng kết nối chưa được hoàn thiện để mua nhà. Còn ở TP Hồ Chí Minh, người thu nhập trung bình - thấp đứng trước nguy cơ không còn cơ hội để được sở hữu nhà. Tình trạng này sẽ tái diễn ở Hà Nội và các đô thị khác trong tương lai gần, nếu như không có sự hoạch định lại về cơ chế cấp phép dự án từ cơ quan chuyên môn của Chính phủ và địa phương" - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Cần phải quy hoạch quỹ đất lớn cho các dự án nhà ở giá thấp. Ảnh: Doãn Thành

Đồng quan điểm, Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyến cho biết, thời gian qua, thị trường BĐS có nhiều thay đổi, giá nhà lên cao và nguồn cung giảm khiến cho cơ hội mua nhà cửa nhỏ lẻ không còn nhiều.

Xu hướng dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm cũng đã khiến cho đất ở vùng ven đô thị "sốt giá". "Cầu lên thì giá nhà tăng, mà cung lên giá giảm. Trong những năm tới, chủ đầu tư dự án BĐS sẽ không ra hàng ồ ạt, vì vậy giá bán mặt bằng chung sẽ tiếp tục đi lên" - ông Nguyễn Thọ Tuyển nhận định.

Liên quan đến vấn đề này, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, thị trường BĐS nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng không cân đối cung - cầu. Tại TP Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp khoảng 10%…

"Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao, số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường" - ông Nguyễn Mạnh Hà nhìn nhận.

Cần mở rộng quỹ đất cho nhà giá thấp

Theo đánh giá của các chuyên gia, khả năng thực trả so với thu nhập của người dân ở các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cho sản phẩm nhà ở bình dân chiếm số lượng lớn nhất nhưng sản phẩm được bán với giá bình dân vẫn đang rất khan hiếm. Lý do đầu tiên là hiện nay đang thiếu quỹ đất để phát triển dự án nhà ở giá thấp, trong khi thủ tục, chính sách ưu đãi cho nhà ở giá thấp vẫn chưa có gì đặc biệt. Vì vậy, số lượng sản phẩm - dự án được phê duyệt rất thấp.

Chẳng hạn như năm 2019 có 60 dự án nhưng năm 2020 chỉ còn 45 dự án được phê duyệt. Như vậy, vấn đề mấu chốt là quỹ đất để phát triển nhà ở giá thấp cho người thu nhập bình dân rất hạn chế.

Với đà như hiện nay, mặc dù Bộ Xây dựng và cơ quan liên quan rất quyết liệt, nhưng các địa phương thiếu giải pháp thực hiện, cơ chế để thu hút nhà đầu tư thì tình trạng này sẽ còn kéo dài" - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.

Ngoài ra, trước đây khi lãi suất ngân hàng ở mức 20%/năm nhưng Chính phủ vẫn bố trí được nguồn vốn để phát triển nhà ở giá thấp. Hiện nay, lãi suất ở mức 5 - 7%/năm nhưng không bố trí được nguồn cho phân khúc này, vì vậy cần sự quan tâm hơn từ Chính phủ, đặc biệt phải có động thái mạnh hơn trước nhu cầu phục hồi kinh tế năm 2021 và những năm tiếp theo.

Về giải pháp để khắc phục tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ trong năm 2021, nhiều chuyên gia cho rằng, không chỉ riêng chính sách từ Chính phủ mà các địa phương cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cấp phép dự án.

Đó là hạn chế dự án nhà ở thuộc nhóm cao cấp khi cấp mới; đối với những dự án đã được cấp phép phải kiên quyết thực hiện theo quy định về diện tích tối thiểu 20% dành cho nhà ở xã hội - nhà ở giá thấp.

Điều quan trọng, các địa phương phải bố trí được quỹ đất dành dự án nhà ở giá thấp với quy mô lớn, nếu như cứ làm theo lối cũ mỗi dự án khoảng dưới 10ha thì những khu đó không đảm bảo điều kiện hạ tầng, số lượng sản phẩm không nhiều sẽ không điển hình hóa được để giảm giá bán.

Có ý kiến đề nghị, cần phải bố trí quỹ đất từ 50 - 70ha, thậm chí hàng trăm héc ta để phát triển dự án nhà ở giá thấp, giống như quỹ đất ở những dự án nhà ở thương mại cao cấp hiện nay.