Hai trung tâm Khu công nghiệp đều cùng chung kịch bản

Theo VNDirect, cả thị trường miền Nam và miền Bắc đều chứng kiến quý 1/2023 không có nguồn cung mới nào được giới thiệu và đưa vào hoạt động.

Tổng diện tích đất tại miền Nam và miền Bắc được duy trì ổn định lần lượt đạt 41.950ha/16.915ha, trong đó 66,6%/70,5% là diện tích cho thuê.

Nguồn cung hạn chế tại 2 trung tâm KCN đã thúc đẩy tình hình hoạt động tại tất cả các khu vực qua giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Giá cho thuê bình quân miền Nam và miền Bắc trong quý 1/2023 lần lượt tăng 21,8%/10,6% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ lấp đầy tiếp tục được cải thiện và đạt lần lượt 87% và 80%.

Triển vọng 2023-2024: Những thách thức ngày càng lộ diện

VNDirect nhận thấy các yếu tố tích cực hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện. Thứ nhất, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023 do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Thứ hai, khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực.

Thứ ba thời điểm áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu (GMT) đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Để thích ứng với GMT, trong khi một số quốc gia trong khu vực đang dần áp dụng Thuế tối thiểu bổ sung nội địa đạt chuẩn, Việt Nam vẫn chưa đưa ra biện pháp cụ thể để nâng cao năng lực cạnh tranh và phải chờ tới kỳ họp Quốc hội tiếp theo trong tháng 10/2023. 

Trong bối cảnh khó khăn đó, VNDirect cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng chuyển dịch: 1) các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế, 2) sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Các công ty Khu công nghiệp ghi nhận kết quả tương phản trong 6 tháng 2023

VNDirect tin rằng một số nhà phát triển KCN sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và có vị trí chiến lược tại thị trường cấp 2 có thể biến những thách thức thành cơ hội. Vì vậy, VNDirect ưa thích KBC, SZC cho đầu tư dài hạn với tiềm năng tăng trưởng KQKD và tiềm năng triển khai các dự án mới. Tiềm năng tăng giá: Dòng vốn FDI tăng mạnh hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá: 1) gia tăng tiền đền bù đất tại một số khu vực, 2) thủ tục pháp lý chậm trễ kéo dài.

VNDirect nhận thấy hầu hết các công ty KCN niêm yết đều sở hữu hợp đồng ghi nhớ (MOU) cho thuê đất tương đối lớn, tuy nhiên không phải toàn bộ đều đấy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho khách hàng trong nửa đầu năm 2023. 

KQKD Q2/2023 và 6T2023 của các công ty KCN niêm yết

Với kết quả đó, VNDirect ưa thích SZC, KBC và theo dõi VGC, NTC.

Trong đó với KBC, VNDirect kỳ vọng KBC có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý để có thể đưa vào kinh doanh KCN Tràng Duệ 3 (687 ha) trong phần còn lại của năm 2023, đặc biệt là sau khi Hải Phòng phê duyệt dự án này trong quý hoạch tổng thể. VNDirect nhận thầy nhiều thách thức hơn đối với các nhà phát triển bất động sản KCN trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, điều này có thể sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê như KBC. 

VNDirect dự báo hoạt động kinh doanh cốt lõi của KBC sẽ phuc hồi mạnh mẽ với doanh thu KCN tăng 767%/11,4% so cùng kỳ lên 5.699 tỷ đồng/6.346 tỷ đồng trong giai đoạn 2023-2024, giúp lãi ròng 2023-2024 tăng lần lượt 46,6%/2,6% so cùng kỳ. Tỷ suất cổ tức hấp dẫn 7,2% trong năm 2023.

Còn SZC sở hữu nhiều lợi thế để nắm bắt nhu cầu KCN ngày càng tăng ở miền Nam nhờ có quỹ đất lớn (hơn 560ha), chiếm ưu thế tại Bà Rịa-Vũng Tàu (BRVT) và giá thuê KCN Châu Đức rẻ hơn đáng kể so với giá thuê trung bình ở BRVT KCN Châu Đức sẽ tận dụng lợi thế để tăng giá thuê trong vài năm tới nhờ vị trí đắc địa gần đường cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu chính thức khởi công vào ngày 18/6/2023. 

Mảng bất động sản dân cư sẽ trở thành một động lực tăng trưởng khác mặc dù có tốc độ bàn giao chậm hơn dự kiến. VNDirect kỳ vọng SZC sẽ bàn giao phần còn lại của shophouse giai đoạn 1 dự án Sonadezi Hữu Phước trong năm 2023 và bắt đầu bàn giao giai đoạn 2 vào năm 2024. Trên cơ sở đó, tỷ trọng đóng góp của mảng bất động sản dân cư lên tổng doanh thu sẽ ngày càng lớn, đạt khoảng 22,5%/30,3% tổng doanh thu giai đoạn 2023/2024.  

Đối với PHR, mảng cao su sẽ dẫn dắt doanh thu 2023/2024 với mức đóng góp bình quân khoảng 72% trong bối cảnh thiếu hụt các khoản một lần từ đền bù đất. VNDirect tin rằng PHR có thể hưởng lợi từ giá cao sư tăng và nhu cầu phục hồi sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại và một số nước sản xuất cao su lớn như Thái Lan, Malaysia sẽ hạn chế diện tích trồng cao su, dẫn tới nguồn cung cao su toàn cầu thiếu hụt.

BCM có vị thế một trong những nhà phát triển KCN hàng đầu cả nước với 6 KCN đang hoạt động trải rộng trên 4.000 ha, BCM là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất lớn nhất (khoảng 944 ha). Các doanh nghiệp phát triển KCN sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, đây có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như BCM. 

VNDirect kỳ vọng doanh thu từ BĐS nhà ở sẽ tăng vọt trong năm 2023 nhờ ghi nhận lợi nhuận một lần khoảng 5.000 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất củadự án Thành phố mới Bình Dương từ CapitaLand. Doanh thu từ mảng KCN sẽ tăng trưởng ổn 44% so cùng kỳ trong năm 2023 nhờ sự đóng góp của KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng mở rộng. Từ đó, VNDirect kỳ vọng lãi ròng 2023 sẽ tăng 71,4% so cùng kỳ và duy trì ở mức cao trong năm 2024, chỉ giảm nhẹ 0,2% so cùng kỳ.  

Với IDC, một trong những doanh nghiệp phát triển KCN hàng đầu cả nước với 10 KCN đang hoạt động trải rộng trên 3.400ha, doanh nghiệp KCN niêm yết lớn thứ ba về quỹ đất cho thuê còn lại (khoảng 751ha). Các doanh nghiệp phát triển KCN sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế.

Lợi nhuận giảm trong giai đoạn 2023-2024 nhưng sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025. VNDirect dự phóng lãi ròng trong giai đoạn 2023-2024 của IDC sẽ giảm 11,1%/17,9% so cùng kỳ xuống 1.571 tỷ đồng/1.290 tỷ đồng do không ghi nhận doanh thu hồi tố dự kiến khi thay đổi phương pháp kế toán từ hàng năm sang một lần. Với năm 2025, chúng tôi ước tính LN ròng của IDC sẽ tăng mạnh 37,9% so cùng kỳ lên 1.867 tỷ đồng nhờ đóng góp từ KCN Tân Phước 1. 

VGC là một trong những công ty vật liệu xây dựng hàng đầu với năng lực sản xuất mạnh ở nhiều mảng: đá granit, đá ốp, kính xây dựng... Trong đó, sản phẩm đá ốp được định hướng phát triển trọng tâm (doanh thu tăng gấp đôi trong giai đoạn 2018-22) nhờ: 1) doanh số xuất khẩu sang EU, Mỹ cao hơn dự kiến, 2) chỉ xuất khẩu sản phẩm cao cấp đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn EU với giá cạnh tranh.

Sở hữu quỹ đất rộng hơn 4.000ha từ 11 KCN tại Việt Nam và 1 KCN tại Cuba, VGC dẫn đầu các doanh nghiệp phát triển KCN niêm yết tại miền Bắc. Các KCN của VGC có những lợi thế lớn như: 1) vị trí chiến lược gần các trục cao tốc lớn, thuận tiện tiếp cận sân bay, cảng biển, 2) KCN được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, phát triển theo hướng chất lượng cao, hiện đại. Dựa trên những lợi thế này, VGC là điểm nóng về thu hút vốn FDI, với hơn 15 tỷ USD đầu tư vào 11 KCN với một số nhà đầu tư đáng chú ý như: Samsung Electronics, Samsung Display, Accor, Orion, Lock&Lock... VNDirect kỳ vọng doanh thu mảng KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong năm 2023 với mức tăng 8,5% so cùng kỳ nhờ doanh thu bán đất KCN từ KCN Yên Phong 2C tốt hơn dự kiến.

Theo VGC, đến cuối tháng 5/2023, hợp đồng ghi nhớ về thuê đất của KCN này đã đạt 100 ha, vượt kế hoạch cả năm của công ty.

VNDierct dự phóng doanh thu năm 2023 sẽ tăng 8,5% so cùng kỳ đạt 15.832 tỷ đồng, tuy nhiên LN ròng năm 2023 giảm 40% xuống còn 1.037 tỷ đồng do bối cảnh khó khăn của mảng kính xây dựng đồng thời giá nguyên liệu đầu vào tăng có thể làm giảm biên lãi ròng.

Theo ban lãnh đạo NTC, thủ tục pháp lý cho KCN mới là KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 2 (NTC3) với tổng diện tích 346ha đã được gỡ nút thắt. Doanh nghiệp có khả năng ghi nhận lợi nhuận KCN mới này kể từ 2023 sau khi nhận được quyết định cho thuê đất từ tỉnh Bình Dương vào tháng 5/2023. Bên cạnh đó, VNDirect ước tính NTC có thể ghi nhận thu nhập tài chính khoảng 180-200 tỷ đồng, tương đương 18-20% lợi nhuận trước thuế năm 2023. 

VNDirect dự phóng lãi ròng năm 2023 sẽ tăng 242% so cùng kỳ lên 857 tỷ đồng nhờ đóng góp của KCN mới.

Tác giả: Minh An