Chưa bán được mảnh đất nào

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, năm 2023 có 6 khu đất được bán đấu giá. UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã phê duyệt phương án đấu giá đối với 6/6 khu đất và phê duyệt quyết định đấu giá đối với 5/6 khu đất, gồm khu đất 13,8 ha tại mũi Nghinh Phong (phường 2, TP.Vũng Tàu), khu đất rộng 3,9 ha tại phường 11, TP.Vũng Tàu, 3 khu đất (rộng 0,66 ha, 0,47 ha và 0,68 ha) cùng ở thị trấn Long Hải, huyện Long Điền. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đang xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá.

Đối với khu đất còn lại rộng 2,8 ha (chợ du lịch cũ tại phường Thắng Tam, TP.Vũng Tàu), Sở Tài nguyên và Môi trường đang rà soát theo chỉ đạo của UBND tỉnh. Sở Kế hoạch và Đầu tư đã thẩm định, trình UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư 4/6 khu đất, đang thẩm định 2 khu đất.

Khu đất mũi Nghinh Phong không tìm được tài sản tương đồng theo quy định để định giá.

Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, từ đầu năm 2023 Sở đã chuẩn bị các thủ tục để trình UBND tỉnh phê duyệt phương án đấu giá, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các khu đất đấu giá trong năm 2023.

Tuy nhiên, đến ngày 20/5/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành. Nghị định này điều chỉnh, bổ sung đối tượng tham gia đấu giá, điều kiện của thửa đất đấu giá (đối với các thửa đất đấu giá xây dựng dự án nhà ở mới cần phải có quy hoạch chi tiết 1/500) nên Sở Tài nguyên và Môi trường phải tiến hành rà soát, tham mưu UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt lại các phương án đã trình.

Ngoài ra, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định 5 phương pháp xác định giá đất cụ thể, gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, 6 khu đất trong kế hoạch đấu giá năm 2023 chỉ áp dụng được phương pháp so sánh trực tiếp (kết hợp chiết trừ) để xác định giá cụ thể làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá. Trong đó, khu đất mũi Nghinh Phong và một khu đất quy hoạch dự án y tế rộng 3,9 ha (tại phường 11, TP.Vũng Tàu) không tìm được tài sản tương đồng theo quy định. Chưa kể, 6 khu đất này khi thực hiện dự án không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 thì không có cơ sở áp dụng phương pháp thặng dư.

Một nguyên nhân nữa là các khu đất đưa vào kế hoạch đấu giá nhưng chưa hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư cũ đang khởi kiện tại TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, chưa thực hiện xong các nội dung theo ý kiến của Bộ Quốc phòng về việc phải xử lý tài sản trên đất và xử lý lấn chiếm, việc lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 cần nhiều thời gian nhưng chưa có kết quả, một số khu đất đấu giá thuộc khu vực chưa có quy hoạch phân khu…

Vì vậy, 6 khu đất thuộc kế hoạch đấu giá năm 2023 không thể tổ chức trong năm 2023. Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề xuất UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu điều chỉnh kế hoạch đấu giá năm 2023 sang quý II/2024. Đồng thời, rà soát 14 khu đất dự kiến đấu giá năm 2024.

Vướng đủ thứ

Tương tự, tại tỉnh Đồng Nai, vào tháng 5/2023, UBND tỉnh ban hành kế hoạch số 133/KH-UBND về đấu giá quyền sử dụng đất năm 2023. Theo kế hoạch này, năm 2023 Đồng Nai tổ chức đấu giá 36 khu đất với diện tích hơn 77 ha, giá trị ước tính hơn 780 tỷ đồng. Trong đó, 3 khu cấp tỉnh thực hiện đấu giá, còn lại là cấp huyện. Đến nay, nhiều khu đất không đấu giá thành công vì hàng loạt lý do.

Chẳng hạn, tại huyện Xuân Lộc có 8 khu đất thực hiện đấu giá theo phân cấp. Đến nay mới có 3/8 khu đất đến bước lấy ý kiến người dân. Do đó, phải năm 2024 mới hoàn tất thủ tục để tổ chức đấu giá. 5 khu đất còn lại vẫn trong quá trình làm thủ tục.

Đối với việc tổ chức đấu giá cấp tỉnh, Đồng Nai mới chỉ đưa được 1/3 khu đất đưa ra đấu giá 2 lần nhưng không có tổ chức, cá nhân tham gia. Các khu đất còn lại chưa thể tổ chức đấu giá vì chưa xác định được giá đất cụ thể, chưa xác định được giá trị tài sản còn trên đất nên chưa xây dựng giá khởi điểm.

Một khu đất được tỉnh Đồng Nai tổ chức đấu giá trong năm 2023.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cho rằng, nguyên nhân đấu giá đất gặp khó khăn là do áp dụng Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các quy định hiện hành. Công tác giải phóng mặt bằng đất cao su vướng chính sách hỗ trợ. Điều kiện khu đất đấu giá phải phù hợp các loại quy hoạch trong khi quy hoạch chung một số địa phương đang điều chỉnh. Ít đơn vị tham gia tư vấn xác định giá đất cụ thể dẫn đến chậm có giá khởi điểm.

Ngoài ra, nhu cầu của thị trường về bất động sản giai đoạn này không cao nên các khoản thu từ đấu giá, cho thuê đất, lệ phí trước bạ nhà đất, thuế sang nhượng đất... đạt thấp. Chính sách giảm tiền thuê đất đối với tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được duy trì trong năm 2023.

Tại buổi làm việc mới đây, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Văn Phi cho rằng, đấu giá đất là nguồn thu quan trọng để phát triển các dự án hạ tầng theo kế hoạch đầu tư công trung hạn. Do đó, ông Phi đề nghị Sở Tài chính khẩn trương tham mưu, đề xuất chính sách hỗ trợ cây cao su vì phần lớn khu đất đề xuất đấu giá là đất cao su.

Sở Tài nguyên Môi trường xây dựng kế hoạch chi tiết về thời gian, trách nhiệm của từng sở, ngành, địa phương để có theo dõi, nhắc nhở, đôn đốc. Các sở Kế hoạch Đầu tư, Xây dựng thì ngoài ban hành văn bản hướng dẫn phải theo dõi, đôn đốc, báo cáo tiến độ thực hiện thủ tục của địa phương.

Tác giả: Duy Quang-Mạnh Thắng