Thời gian qua, nhiều chuyên gia, đơn vị nghiên cứu liên tục cảnh báo tình trạng lệch pha giữa các phân khúc bất động sản. Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa, còn phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ dưới 2 tỷ đồng/căn lại vắng bóng.

Đơn cử, tại TPHCM, năm 2020, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền. Trong khi đó, nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp. Không ít căn nhà liền thổ có giá 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Tương tự, tại Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại được mở bán mới ở khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ với mức giá này chỉ có ở một số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm. Trong khi đó, sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là những căn hộ giá từ hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của Dân trí, gần như các dự án chung cư đang mở bán căn hộ đều không dưới 2 tỷ đồng. Một số dự án mới có giá dưới 2 tỷ đồng thường là nhà ở xã hội hoặc có vị trí xa trung tâm hay đang có chiết khấu cao.

Cá biệt, tại quận Hoàng Mai, một dự án chung cư được quảng cáo là cao cấp HaNoi Melody Residences đang được xây dựng và dự kiến bàn giao nhà vào năm 2024 áp dụng chính sách chiết khấu "siêu khủng" tới 38%, nhưng khách hàng phải thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ bằng tiền có sẵn.

Mua được căn hộ có chiết khấu cao, khách hàng phải thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ bằng tiền sẵn có (Ảnh: Hà Phong).

Theo mức chiết khấu này, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 74m2 có giá bán sau chiết khấu là 1,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 25 triệu đồng/m2 (giá bán chưa chiết khấu là 3,3 tỷ đồng). Tuy nhiên, dự án mới đang được xây dựng và người mua phải chờ đợi, chưa thể về ở ngay, đồng thời cũng phải chấp nhận rủi ro nếu chủ đầu tư xây dựng chậm tiến độ.

Với tài chính dưới 2 tỷ đồng, giải pháp tốt cho người mua là các căn hộ chung cư đã qua sử dụng hoặc chưa có sổ hồng. Lợi thế của việc mua căn hộ đã qua sử dụng là có thể về ở ngay.

Hay tại quận Hoàng Mai, căn hộ tại các tòa chung cư HUD, HH Linh Đàm, chung cư Kim Văn Kim Lũ, T&T Riverview Vĩnh Hưng, nhà tái định cư Đền Lừ, Pháp Vân - Tứ Hiệp, nhà ở xã hội khu vực Tây Nam Linh Đàm..., đang rao bán mức giá 1,2-1,9 tỷ đồng. Những căn hộ này có diện tích từ 40m2, 67m2 hay 70m2 với 1-2 phòng ngủ.

Một thông tin rao bán căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng (Ảnh chụp màn hình: Hà Phong).

Tại quận Hà Đông, một số căn hộ tại các chung cư Xuân Mai Tower ở Tô Hiệu, Mipec City View ở Kiến Hưng, chung cư Dương Nội, chung cư Viện Bỏng Hà Đông..., đều là những dự án phân khúc trung bình, người dân đã ở vài năm nay. Hiện có một số căn hộ với đủ loại diện tích từ 45m2 đến 100m2 có mức giá rao bán từ 1,3 - 2 tỷ đồng.

Tại quận Long Biên, một số căn hộ chung cư Học viện Hậu cần được rao bán giá 23-25 triệu đồng/m2. Tính trung bình, một căn hộ rộng 72m2, giá khoảng 1,7 tỷ đồng.

Tại huyện Hoài Đức, một số căn hộ tại các chung cư như Thăng Long Victoria, Gemek Tower, The Golden An Khánh..., cũng đang rao bán các căn hộ có diện tích 60-74m2 với giá dao động 1,5-2 tỷ đồng.

Hay ở khu vực huyện Thanh Trì, chung cư ở khu đô thị Đại Thanh hiện có nhiều căn hộ được rao bán giá từ giá 1-1,3 tỷ đồng, diện tích 45-60m2. Căn hộ ở chung cư Tứ Hiệp Plaza, chung cư Tecco Garden Thanh Trì, Eco Green Nguyễn Xiển, chung cư Viện 103 xã Tân Triều…, nhiều căn hộ diện tích 56-78m2 giá rao bán quanh mức 1,7-2 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), căn hộ trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Hầu hết sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà.

Ông dự báo, quỹ đất khu vực nội đô ở hai TP lớn Hà Nội và TPHCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ tại khu vực này ngày càng hiếm.

Quỹ đất thu hẹp đồng nghĩa với việc chỉ một vài dự án bất động sản cao cấp được phát triển. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án khan hiếm.

Tác giả: Hà Phong