“Túng làm liều”

Như Báo Đầu tư Bất động sản đã đề cập trong các số báo trước, dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Minh Đức (tên thương mại là dự án Mê Linh Vista) đã thực hiện các giao dịch ngầm. Cùng với đó, theo các tài liệu liên quan mà phóng viên thu thập được, thì các rủi ro đang dồn về phía khách hàng của dự án khi giao dịch theo hợp đồng vay vốn do chủ đầu tư đưa ra.

Trong vai một người có nhu cầu tìm mua bất động sản, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã nhanh chóng được các nhân viên bán hàng của dự án Mê Linh Vista tiếp cận, chào mời mua đất nền. Điều đáng nói, dự án hoàn toàn chưa đủ điều kiện giao dịch, và chủ đầu tư cũng chối đây đẩy về việc có bán hàng tại dự án (!?). Trên thực tế, việc huy động vốn đã được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức thực hiện từ tháng 4/2020.

Theo hợp đồng vay (mẫu) mà nhân viên môi giới cung cấp cho phóng viên thì chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn để phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh và đầu tư phát triển… Thời điểm xác định khách hàng đã giải ngân khoản vay là thời điểm chủ đầu tư xuất phiếu thu về khoản tiền đã nhận của khách hàng hoặc số tiền khách hàng chuyển khoản đã ghi có vào tài khoản của bên A.

Cùng với thừa nhận trước đó của bà Đỗ Thị Thùy Liên, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức (Công ty Minh Đức) - chủ đầu tư dự án, rằng chủ đầu tư đang gặp nhiều khó khăn về tài chính, phải vay cả vốn của người lao động trong Công ty, thì có lẽ sức khỏe tài chính của doanh nghiệp đang thực sự có vấn đề.

Theo hợp đồng vay mẫu này, tiến độ chuyển vốn vay được thực hiện làm 5 lần. Đặc biệt, Điều 2: Thời hạn vay có nêu: Thời hạn vay là 18 tháng kể từ ngày chủ đầu tư nhận đủ số tiền vay đợt 3 của khách hàng hoặc đến thời điểm hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở tại dự án Khu nhà ở Minh Đức. Điều này một lần nữa khẳng định, với dự án nói trên, chủ đầu tư đã qua mặt cơ quan quản lý để thực hiện huy động vốn của khách hàng.

Luật sư khẳng định chủ đầu tư sai phạm

Sở dĩ nói Công ty Minh Đức qua mặt cơ quan quản lý, là bởi hợp đồng vay mẫu này đã hé lộ rất nhiều điều bất lợi cho khách hàng khi thực hiện giao dịch vay vốn cùng chủ đầu tư (bên vay). Ngoài ra, đánh giá giao dịch vay vốn kinh doanh, cụ thể với cách làm hiện tại của chủ đầu tư này, luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon cho rằng, về bản chất, hình thức vay vốn kinh doanh là hợp pháp, được pháp luật công nhận. T

Tuy nhiên, đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng lại thấy rõ mục đích thực sự của chủ đầu tư. Nó không chỉ là giao dịch vay vốn kinh doanh dự án bất động sản bình thường mà chủ đầu tư đã khéo léo sử dụng giao dịch này để lách luật thực hiện cam kết với người cho vay (đồng thời là người dân có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng trong tương lai).

Bởi lẽ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán công khai thì chủ đầu tư không thể thực hiện giao dịch đặt cọc hay giao dịch chuyển nhượng mua bán tài sản. Do đó, giao dịch vay vốn trá hình hiện nay là trái với quy định pháp luật.

Luật sư Long cũng viện dẫn Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có quy định về hợp đồng vay tài sản như sau:

Điều 463 - Hợp đồng vay tài sản: Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Xét bản chất của một giao dịch cho vay đúng theo quy định, hợp đồng vay là biểu hiện hình thức của giao dich cho vay. Do đó, theo quy định nêu trên, nội dung trong hợp đồng vay chỉ đơn thuần thể hiện mối quan hệ vay mượn giữa các bên trong hợp đồng, trách nhiệm cho vay của bên này tương ứng với nghĩa vụ trả lại tài sản của bên kia, có chăng chỉ thỏa thuận thêm về nghĩa vụ đảm bảo thực hiện giao dịch vay bằng các biện pháp như: cầm cố, thế chấp... mà pháp luật quy định.

Tuy nhiên, ở đây chủ đầu tư đã sử dụng hình thức vay vốn cá nhân là vi phạm các quy định pháp luật chuyên ngành điều chỉnh

Cụ thể, theo Khoản 2, 3 và 4, Điều 69, Luật Nhà ở 2014, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Khoản 2).

Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Khoản 3). Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam (Khoản 4).

Còn Điểm a, Khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”.

Theo Khoản 3, Điều 19, Nghị định số 99/2015, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay cho đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Trước các dấu hiệu bất thường nói trên trong cách làm của Công ty Minh Đức, phóng viên Đầu tư Bất động sản đã liên hệ với đại diện Sở Xây dựng Hà Nội nhưng vẫn chưa nhận được phản hồi.

Báo Đầu tư Bất động sản sẽ tiếp tục thông tin về sự việc.