Trong những lần thâm nhập vào "lò" dạy môi giới bán bất động sản tại Công ty Bất động sản Tuấn 123, chúng tôi đã nhiều lần được "chuyên gia" bày cho chiêu trò như đăng tin sai sự thật, phải lươn lẹo mới bán được nhà hay những thủ thuật để bán những căn nhà lỗi nặng về phong thủy. Vậy những hành vi này có phạm pháp?

Một buổi đào tạo nhân viên môi giới của Công ty Bất động sản Tuấn 123 (Ảnh: Nguyễn Văn Hải).

Vi phạm đạo đức môi giới và pháp luật

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những môi giới cố ý đăng tin sai sự thật, dựng chuyện và nhân vật để khách hàng ra quyết định mua nhà theo kịch bản là lừa dối khách hàng. Hành vi này vừa vi phạm luật kinh doanh bất động sản vừa vi phạm bộ quy tắc ứng xử đạo đức hành nghề của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã ban hành.

Cụ thể, hành vi trên đã vi phạm quy tắc 1, môi giới phải trung thực và tuân thủ pháp luật; quy tắc 2, khi giao tiếp, môi giới phải giới thiệu về mình và đơn vị mình làm việc; quy tắc 4, môi giới phải cung cấp thông tin bất động sản đúng sự thật, không được phép tạo ra sự hiểu biết sai lệch về bất động sản cho khách hàng và những người liên quan; quy tắc 6, môi giới không được cố ý hướng dẫn khách hàng sai lầm về giá trị thị trường, các lợi ích không trực tiếp có trong giao dịch; quy tắc 12, môi giới không được hư cấu, lừa gạt, thao túng thông tin, cung cấp sai sự thật về tài sản, không được che dấu các sự kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản và giao dịch; quy tắc 15, môi giới không được gian lận, lừa dối khi thực hiện công việc môi giới; quy tắc 18, không được thực hiện mọi hành vi làm ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản và hình ảnh của nghề.

Luật sư Trần Minh Cường, đoàn Luật sư TPHCM cũng cho biết, theo dự thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý Nhà nước ngành xây dựng, với môi giới bất động sản, nếu cung cấp thông tin cho khách hàng không đầy đủ hoặc không đúng như trong hồ sơ thông tin về bất động sản đang rao bán sẽ bị phạt từ 120 - 160 triệu đồng. Ngoài ra, luật sư Cường cho biết, nếu đủ cơ sở có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa dối khách hàng theo Điều 198 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi 2017.

Cụ thể, người nào phạm một trong các trường hợp sau đây thì bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 1 năm đến 5 năm: Có tổ chức; có tính chất chuyên nghiệp; dùng thủ đoạn xảo quyệt; thu lợi bất chính 50 triệu đồng trở lên. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 đến 5 năm.

Còn theo luật sư Huỳnh Hà Quốc Bửu - Đoàn luật sư tỉnh Bình Dương, việc các công ty đào tạo nhân viên dùng nhiều thủ đoạn lừa dối để dụ khách hàng, theo Điều 11, Luật Quảng cáo 2012, là hành vi gian dối trong quảng cáo có thể bị xử lý hành chính. Nếu vẫn tiếp tục hành vi này, căn cứ theo mức độ, tính chất có thể bị xử phạt hình sự, nếu gây thiệt hại cho khách hàng sẽ căn cứ theo Điều 198 Bộ Luật Hình sự năm 2015. Nếu chứng minh được môi giới đưa thông tin quảng cáo lên mạng để gian dối hoặc gây nhầm lẫn cho khách hàng hoặc lôi kéo khách hàng để cạnh tranh sẽ bị xử phạt theo Điều 45, Luật Cạnh tranh 2018.

Theo luật sư Bửu, hiện nay, đa phần các công ty bất động sản đều dùng chiêu này để tìm kiếm khách hàng có nhu cầu và dẫn dụ khách đến những căn nhà mà họ muốn hướng đến. Sau khi khách đến, họ có một đội ngũ vây quanh để làm rối loạn khách và tạo thị trường ảo nhằm để khách xuống tiền.

Vì vậy, luật sư Bửu cảnh báo, người mua cần lưu ý, tìm hiểu thật kỹ về pháp lý của dự án và năng lực của chủ đầu tư. Thông tin quảng cáo chỉ là một nguồn để tham khảo chứ không phải mang tính quyết định.

Ngoài ra, ông Bửu cho rằng, hiện tượng chiêu trò tạo thị trường, quảng cáo gian dối, tràn lan khắp nơi cũng có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước. Vì thế, các cơ quan chức năng cũng nên tăng cường kiểm tra, giám sát, quy trách nhiệm cho người đứng đầu khu vực để xảy ra tình trạng trên. Tăng mức xử phạt đối với các hành vi trên để hạn chế các hành vi chiêu trò, gian dối, lừa khách hàng để thu lợi bất chính, làm thiệt hại cho người mua, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ chế quản lý Nhà nước, làm phương hại đến thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Cần xem xét trách nhiệm người đứng đầu?

Luật sư Ngô Thị Hoàng Anh, đoàn Luật sư TPHCM cho biết, hiện nay nhân viên tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ môi giới, do Bộ Xây dựng thống nhất quản lý hoạt động đào tạo và cấp chứng chỉ này. Trước hết, hoạt động môi giới và kinh doanh bất động sản không được phép quảng cáo gian dối hay lừa dối khách hàng. Theo luật sư Hoàng Anh, để xảy ra một bài giảng tại lớp học thì trước hết cần xem xét trách nhiệm quản lý của cơ sở đào tạo ấy.

Về phía cá nhân giảng viên, chuyên viên cần rút bỏ tư cách giảng huấn, vì người này rõ ràng đã giảng sai tiêu chí đào tạo. Bàn bạc dạy nhau mánh lới để gian dối, gian lận, lừa đảo với một tình huống giả tưởng, giả sử; hoặc là kể lại một câu chuyện có thật hoặc câu chuyện giả, không kiểm chứng được thì chưa thể quy kết một tội hình sự. Nhưng nếu học viên thực hành các lý thuyết ấy để lừa dối, gian lận trong quá trình hành nghề kinh doanh, môi giới bất động sản thì phải chịu trách nhiệm cá nhân với hành vi cụ thể của mình.

Trường hợp khác, theo bà Hoàng Anh, khi CEO của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát biểu tại buổi huấn luyện chính nhân viên kinh doanh của mình nhằm mục đích chuẩn bị cho một phương án triển khai dự án thực tế của chính doanh nghiệp này, thì rõ ràng đây là việc bàn bạc, dự mưu, chỉ đạo để tổ chức một hoạt động phạm tội.

Người nào/doanh nghiệp nào có hành vi cụ thể như quảng cáo gian dối, sai sự thật, hay các hành vi khác lừa dối khách thì nhân viên môi giới, doanh nghiệp môi giới, chủ đầu tư bất động sản có thể bị các chế tài về hành chính, giao dịch dân sự, thương mại xác lập do một bên bị lừa dối có thể bị xem xét vô hiệu, bên lừa dối bồi thường toàn bộ thiệt hại. Ngoài ra, người này, doanh nghiệp này có thể bị xem xét khởi tố điều tra về hình sự theo Điều 197 Bộ Luật Hình sự về quảng cáo gian dối. Theo đó, người nào quảng cáo gian dối về hàng hóa, dịch vụ, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 50 triệu đồng, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm.

Điều 198 Bộ Luật Hình sự cũng quy định, người nào trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm.

Tác giả: Nguyễn Văn Hải