Theo hồ sơ dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đang được Bộ Tư pháp thẩm định, số lượng, cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đã phong phú và đa dạng, chuyên nghiệp hơn 10 năm trước đây.

Hiện nay đã có hàng chục ngàn doanh nghiệp, tập đoàn lớn tham gia vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Năm 2019, cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; trong năm 2020, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới gần 6.700 doanh nghiệp. Ngoài các chủ thể là các tổ chức, cá nhân trong nước, còn có sự tham gia ngày càng nhiều của các tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Tình trạng phân lô bán nền nở rộ trong thời gian dài ở tỉnh Lâm Đồng (Ảnh: VietNamNet).

Xác định cá nhân, hộ gia đình mua bán bất động sản quy mô nhỏ

Bộ Xây dựng cho biết, Khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 76/2015 quy định về các trường hợp kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong đó có một số nội dung quy định chưa rõ ràng khi áp dụng, như việc xác định trường hợp nào là bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu của mình với trường hợp mua, nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; trường hợp nào là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thực tế thị trường bất động sản có nhiều hiện tượng tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều bất động sản, nhiều lần nhằm làm tăng giá bất động sản để đầu cơ kiếm lợi; mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án bất động sản.

"Điển hình có hiện tượng như tại tỉnh Lâm Đồng, một cá nhân mua cả một quả đồi rồi tự ý thay đổi hiện trạng đất, làm đường giao thông, phân lô bán nền đất lên đến trên 2.000 lô đất trên diện tích gần 36 ha nhưng không lập dự án đầu tư, không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, cho phép… Các hoạt động này đã gây bất ổn, làm méo mó thị trường bất động sản, làm phát sinh các rủi ro cho các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, nhà nước bị thất thu thuế"- Bộ Xây dựng dẫn chứng.

Theo cơ quan này, thị trường bất động sản còn xuất hiện hiện tượng cá nhân mua số lượng rất lớn bất động sản rồi bán lại sang tay kiếm lợi. Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất do nhà nước tổ chức đấu giá đất để đấu giá mua số lượng rất lớn các lô đất nhưng không nộp tiền đúng quy định mà tổ chức mua bán sang tay kiếm lợi ngay sau khi trúng đấu giá.

Ví dụ như trường hợp xảy ra tại tỉnh Thái Bình, có cá nhân thường xuyên tham gia đấu giá đất để mua hàng trăm lô đất thông qua các cuộc đấu giá đất, nhưng lại chậm, nợ nộp tiền đất và ngay sau đó tổ chức bán sang tay các lô đất vừa trúng đấu giá. Có những trường hợp dẫn đến vi phạm pháp luật hình sự phải xử lý…

Vì vậy, Bộ Xây dựng khẳng định sự cần thiết phải sửa đổi, thay thế các điều khoản của Nghị định 76/2015 có liên quan tới xác định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên để đảm bảo tính chặt chẽ của quy định pháp luật, phản ánh kịp thời yêu cầu thực tiễn của thị trường bất động sản.

Dự thảo nghị định đề xuất bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp kinh doanh, giao dịch bất động sản quy mô nhỏ gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh trên diện tích đất đến 1.000 m2 tại khu vực đô thị và đến 3.000 m2 tại khu vực nông thôn; Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của mình có quy mô diện tích dưới 2.000 m2 sàn xây dựng; Bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng thuộc sở hữu của mình có quy mô diện tích dưới 5.000 m2 sàn xây dựng.

Quy định nhiều mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản

Bộ Xây dựng phân tích, Điều 6, Điều 7 Nghị định 76/2015 về mẫu các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản nhưng còn sơ sài, thiếu nhiều nội dung quan trọng của các hợp đồng và thiếu một số loại hợp đồng kinh doanh bất động sản mới phát sinh như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú… Trên thực tế, các chủ đầu tư đều tự soạn thảo các hợp đồng, mỗi chủ đầu tư có các mẫu hợp đồng riêng, đến gây bất lợi cho khách hàng khi tham gia giao dịch, không có sự thống nhất trong áp dụng.

Để bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi tham gia giao dịch, hạn chế các tranh chấp, rủi ro về pháp lý, dự thảo nghị định đã bổ sung thêm một số mẫu hợp đồng như: hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, văn phòng lưu trú và quy định cụ thể hơn các nội dung trong các mẫu hợp đồng, nguyên tắc áp dụng. Các nội dung khác sẽ do các bên thỏa thuận nhưng không được trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội.

Đề xuất bổ sung thêm một số mẫu hợp đồng như: hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, văn phòng lưu trú và quy định cụ thể hơn các nội dung trong các mẫu hợp đồng, nguyên tắc áp dụng.

Trước khi ký kết hợp đồng, các bên phải gửi mẫu hợp đồng dự kiến áp dụng đến cơ quan quản lý nhà ở để kiểm tra, nếu tuân thủ các nội dung quy định của pháp luật thì đăng tải công khai trên cổng thông tin của cơ quan này. Trường hợp không đáp ứng các nội dung theo quy định thì cơ quan quản lý phải có văn bản thông báo cho doanh nghiệp biết rõ lý do để hoàn thiện lại hợp đồng.

Bộ Xây dựng khẳng định quy định này hoàn toàn phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 405), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 17) về hợp đồng bảo đảm công khai, minh bạch, hạn chế các rủi ro, tranh chấp sau khi ký kết.

Dự thảo không yêu cầu các bên phải tuân thủ tất cả các nội dung của hợp đồng mà chỉ những nội dung liên quan đã được pháp luật quy định thì các bên phải thực hiện, còn các nội dung khác thì các bên được thỏa thuận. Đồng thời cũng không phải tất cả các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản đều phải thực hiện theo mẫu quy định mà chỉ các trường hợp được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và trường hợp đặc thù như mua bán, thuê mua căn hộ chung cư hoặc căn hộ du lịch văn phòng lưu trú mới phải thực hiện theo quy định.

Tác giả: Thế Kha