Thắt chặt tín dụng vào BĐS khiến doanh nghiệp gặp thách thức trong huy động vốn

Theo báo cáo ngành BĐS mới nhất của công ty chứng khoán VNDirect, các chuyên gia tại đây nhận thấy ngành này đang đối mặt với nhiều thách thức.

Thứ nhất, việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Thứ hai, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Thứ ba, các nút thắt về pháp lý BĐS nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý IV/2023.

Theo đó, các chủ đầu tư BĐS có thể vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối năm 2022 bởi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Cụ thể, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS.

Bên cạnh đó, theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10 năm 2021 và 30% từ tháng 10 năm 2022.

Các chuyên gia của VNDirect kỳ vọng NHNN sẽ nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại từ cuối quý III/2022. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này tin rằng dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản.

“NHNN sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT”, VNDirect nhận định.

Về cách huy động vốn bằng TPDN, hiện nay, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. NHNN sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm, không có tài sản đảm bảo. Do đó, việc phát hành TPDN, đặc biệt là lĩnh vực BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Giá trị phát hành TPDN BĐS giảm mạnh trong 6 tháng năm 2022 do tăng cường giám sát pháthành trái phiếu doanh nghiệp.

Một khó khăn nữa được đề ra là lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại. Tính đến cuối tháng 7/2022, lãi vay mua nhà thế chấp của các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9,2% và 30-40 điểm cơ bản lên 9,8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

VNDirect cho rằng lãi suất huy động có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối 2022. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 10,0-10,5%/năm vào cuối năm 2022, vẫn thấp hơn so với mức 11-11,5%/năm trước đại dịch.

Về mặt tích cực, VNDirect kỳ vọng giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt trong nửa cuối 2022, từ đó hỗ trợ đầu tư công cũng như giúp kìm hãm giá nhà. Do tác động của xung đột Nga-Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh như thép (tăng 20% trong 6 tháng năm 2022), xi măng (tăng 7-10% so với đầu năm) và đá xây dựng.

Tuy nhiên, giá vật liệu xây dựng được nhận thấy đang hạ nhiệt trong tháng 7/2022. Đặc biệt, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 14,1% so với mức đỉnh và thấp hơn 0,1% so với mức đầu năm 2022.

VNDirect kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Doanh số ký bán thụt lùi nửa cuối 2022

Nhu cầu BĐS, đặc biệt là các BĐS cao cấp, tích trữ và đầu cơ, vẫn gặp khó khăn trong nửa cuối 2022 do tín dụng vào các loại hình này hạn chế. Bên cạnh đó, VNDirect quan sát phân khúc trung cấp và bình dân có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát chi phí đẩy và lãi suất gia tăng.

Tuy nhiên, nhu cầu ở những phân khúc này có thể vượt qua các áp lực trên trong nửa cuối 2022, do nguồn cung mới phân khúc này hạn chế và nhu cầu ở thực vẫn cao.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ như gói hỗ trợ vay vốn ưu đãi NOXH 40.000 tỷ đồng. Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn NOXH và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

Bất động sản - Ngành bất động sản sẽ nhiều sóng gió hơn cơ hội trong năm 2023 (Hình 2).
Doanh số ký bán được dự báo sẽ thụt lùi trong nửa cuối 2022 do áp lực lạm phát, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế.
Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án NOXH, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Novaland cam kết xây dựng 200.000 căn, hay Him Lam, Hưng Thịnh cũng phát triển dự án NOXH thời gian tới.

Thực tế mức lợi nhuận của các dự án NOXH thấp chỉ tối đa 10%, do đó VNDirect cho rằng các chủ đầu tư này thực hiện dự án NOXH với mục tiêu đóng góp an sinh xã hội hơn là thu lợi nhuận.

Tác giả: Lê Thanh Hồng