Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây ban hành Thông tư số 10 về việc ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39/2016-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN).

Thông tư 10 có hiệu lực từ ngày 1/9 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này.

Các chuyên gia cho rằng việc ban hành Thông tư 10 là hành động kịp thời của Ngân hàng Nhà nước nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay, nhưng mới chỉ là giải pháp tạm thời. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng những khoản mục cấm tại Điều 8 của Thông tư 06 (Thông tư sửa đổi Thông tư 39) là hoàn toàn hợp lý, giúp các ngân hàng tránh rủi ro tín dụng trong dài hạn.

Rộng cửa cho doanh nghiệp tiếp cận vốn

Chia sẻ với phóng viên Dân trí, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, cho biết trong giai đoạn hiện nay, thị trường vẫn còn trầm lặng, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc vay vốn.

Nếu Thông tư 06 không được sửa đổi kịp thời sẽ khiến các nhà kinh doanh đã khó lại càng thêm khó. Do đó, việc ban hành Thông tư 10 được cho là một giải pháp ngắn hạn, tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Dưới góc độ đại diện cho doanh nghiệp bất động sản, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nhận định việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 10 là hành động kịp thời, giúp giải quyết tình trạng thiếu vốn của thị trường bất động sản.

Việc tạm dừng thi hành một điều tại Thông tư 06 giúp cho việc tiếp cận vốn của khách hàng cá nhân trở nên thuận tiện hơn. Dưới góc độ là chủ đầu tư, khi các doanh nghiệp thực hiện M&A, góp vốn, mua cổ phần cũng sẽ dễ tiếp cận nguồn vốn của khách hàng hơn, đẩy nhanh sự hồi phục của thị trường.

Theo ông Thắng, mặc dù Thông tư 10 được ban hành chỉ mang tính tạm thời, chưa có thời gian cụ thể nhưng ít nhất doanh nghiệp cũng có thêm thời gian để chuẩn bị nguồn vốn, tái cấu trúc tài chính doanh nghiệp. Về bản chất, các khoản mục cấm tại Điều 8 của Thông tư 06 là không sai nhưng ban hành trong điều kiện thị trường còn nhiều khó khăn như hiện nay sẽ khiến cho nguồn vốn bị chặn một cách đột ngột.

Đại diện DKRA cho rằng Thông tư 10 được ban hành mặc dù chỉ mang tính tạm thời nhưng ít nhất doanh nghiệp cũng có thêm thời gian để chuẩn bị nguồn vốn, tái cấu trúc tài chính doanh nghiệp (Ảnh minh họa: Nhật Quang)

Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), việc tạm ngưng thi hành một số điều khoản của Thông tư 06 chỉ là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản.

Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế, tuy nhiên, thực tế nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào lĩnh vực bất động sản, vì vậy việc tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh của lĩnh vực bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn, VDSC nhận định.

Nhóm chuyên gia cho rằng trong dài hạn, sự phụ thuộc vào ngành bất động sản cũng cần giảm dần, thay vào đó là việc khởi tạo các mô hình, ngành nghề mới có tính đổi mới, sáng tạo và giá trị gia tăng cao hơn.

Rào chắn rủi ro cho ngân hàng

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Thông tư 10 giúp các nhà kinh doanh bất động sản cảm thấy phấn khởi do những hạn chế trong Thông tư 06 được cho là khá nghiêm khắc. Tuy nhiên, nhìn ở một góc độ khác, nếu một số điều trong Thông tư 06 không được áp dụng thì có thể để lại hậu quả lớn cho hệ thống ngân hàng trong tương lai.

Ông Trí Hiếu cho rằng những điều cấm của Thông tư 06 là hợp lý giúp làm giảm rủi ro cho các ngân hàng. Mặc dù việc giới hạn khiến nhiều doanh nghiệp khó vay vốn, nhưng xét về góc độ lâu dài thì lại giúp cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng trở nên lành mạnh hơn.

Ông lấy ví dụ, một ngân hàng không thể cho vay một dự án mà chưa hoàn thiện về pháp lý. Nhiều doanh nghiệp vay vốn để làm dự án, nhưng đến cuối cùng dự án lại không có tính pháp lý, có thể bị thu hồi. Khi đó, người đi vay gặp khó khăn trong việc trả lại tiền cho ngân hàng.

Những ngân hàng nào chấp thuận cho vay những dự án chưa hoàn thiện về pháp lý là đi ngược với nguyên tắc hệ thống.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI - chia sẻ điểm mấu chốt là phải khẳng định quyền tự do kinh doanh, quyền chủ động của ngân hàng trong việc cho vay vốn. Việc ngân hàng quyết định cho vay hay không sẽ phụ thuộc vào mức độ đánh giá rủi ro, an toàn và hiệu quả.

Về câu chuyện cho vay vốn, theo số liệu công bố từ Ngân hàng Nhà nước tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 7 tháng đầu năm đạt 4,56%. Con số này phần nào đã phản ánh sự trầm lắng của thị trường. Vị luật sư cho rằng bản thân các ngân hàng cũng đứng trước áp lực có tiền nhưng không thể cho vay, lo lắng cho sự tăng trưởng nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn.

Các ngân hàng cũng đứng trước áp lực có tiền nhưng không thể cho vay (Ảnh minh họa: Mạnh Quân)

"Các ngân hàng không phải không muốn cho vay mà là không dám cho vay, doanh nghiệp yếu kém không có khả năng trả nợ thì làm sao ngân hàng dám cho vay", luật sư Thanh Đức nhấn mạnh.

Theo ông Thanh Đức, thực tế việc một số quy định cấm hay không cấm cho vay tại Thông tư 06 chưa có tác động nhiều đến thị trường. Bởi lẽ, các đối tượng bị cấm cho vay theo khoản 8, 9, 10 của Thông tư 06 chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, nếu doanh nghiệp có phương án tốt, đủ điều kiện kinh doanh thì ngân hàng vẫn sẽ cho vay bình thường. Các đơn vị không đủ năng lực tài chính, không có dòng tiền, không có tài sản bảo đảm… rất khó để ngân hàng giải ngân.

Xét trên góc độ cấp tín dụng, Công ty Chứng khoán Rồng Việt đánh giá Thông tư 06 đã có sự can thiệp khá sâu nhằm kiểm soát việc cấp tín dụng tới lĩnh vực bất động sản.

Sau diễn biến siết chặt của kênh trái phiếu, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng mạnh, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng 17,41% vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 là 10,73%, theo số liệu từ Vụ tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước.

Điều này hàm ý tín dụng vào bất động sản đang tập trung vào một số dự án có quy mô lớn hơn, trong khi tổng thể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện kinh doanh đang giảm rất mạnh. Diễn biến hiện tại nếu tiếp tục kéo dài sẽ tạo ra rủi ro tập trung và có thể gây ra nguy cơ nợ xấu cao hơn trong tương lai, VDSC nhận định.

Tác giả: Nhật Quang