Ngày 15/7, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II.

Theo đó, cơ quan này cho biết nửa đầu năm, tình hình lạm phát đã phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có dấu hiệu chậm lại. Thanh khoản đã giảm rõ rệt và chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà đất bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân.

"Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu từ 21/6, Ngân hàng Nhà nước đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Tín hiệu này cho thấy tình hình thắt chặt tiền tệ trong tương lai không xa dù cơ quan này cho biết sẽ không tăng lãi suất điều hành trong năm nay", báo cáo phân tích.

Mua nhà để ở giai đoạn này sẽ có lợi

Theo VARS, dù đại diện Ngân hàng Nhà nước đã chính thức phát ngôn không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư này.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Ngoài ra, cơ quan soạn thảo còn bổ sung loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay như: Cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện...

Tính đến hết quý I, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Ảnh: VARS.

Theo báo cáo, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan chức năng liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua ngay lập tức đã khiến nguồn cung bất động sản chững lại.

Trong nửa đầu năm 2022, riêng phân khúc căn hộ có gần 22.800 căn được chào bán - trong đó quá nửa là các căn hộ thấp tầng, đất nền. Hầu hết căn hộ chung cư đều là từ các dự án đã chào bán trước đó, tình hình cấp phép rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ tiếp tục duy trì mức 51% như năm 2021.

Trong bối cảnh nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, Hội môi giới dự báo mặt bằng giá bất động sản có thể tăng lên trong thời gian tới. "Mua nhà để ở trong giai đoạn bản lề này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế và tín dụng và mặt bằng giá cả", báo cáo đánh giá.

Ngoài ra, VARS cũng nhận thấy thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân, đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt.

Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. "Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai", báo cáo nhận định.

Giá nhà ở sẽ tăng khoảng 10%

Nhận định về thị trường nửa cuối năm, VARS cho rằng với quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng khiến thị trường bất động sản cuối năm có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung.

"Những bất cập trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó", báo cáo phân tích.

Theo đơn vị này, nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá bất động sản phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng. VARS dự báo mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm.

Giá bất động sản phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay. Ảnh: Việt Linh.

Về bất động sản công nghiệp, hội này dự báo sẽ khởi sắc cả về nguồn cung lẫn nhu cầu. Tỷ lệ lấp đầy 80-85% tại các khu công nghiệp sẽ tiếp tục được duy trì trong nửa cuối năm.

Nhận định về tình hình thuê và cho thuê shophouse, Hội môi giới bất động sản cho rằng những thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng sau đại dịch khiến tình hình thuê và cho thuê phân khúc này gặp nhiều khó khăn.

Mức giá cho thuê được dự báo sẽ tiếp tục giảm khoảng 15-20% trong nửa cuối năm nay. Shophouse vẫn là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc.

"Tuy nhiên, trước tình hình giá thuê có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới", Hội môi giới bất động sản đánh giá.

Tác giả: Thanh Thương