Mầm bệnh le lói tại nhóm bất động sản (BÐS) khi nhóm này đứng thứ 2 trong các ngành huy động mạnh nhất qua kênh trái phiếu, đồng thời có giá trị đáo hạn cao nhất trong quý cuối năm.

Quý 4/2022, BÐS là ngành có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất, tổng giá trị hơn 20 nghìn tỷ đồng. Ảnh minh họa: Như Ý

Áp lực đáo hạn "đè nặng" nhóm BÐS

Trên thị trường vốn có 3 loại hình phát hành trái phiếu (trái phiếu do ngân hàng phát hành, do doanh nghiệp phát hành ngân hàng bảo lãnh và do doanh nghiệp tự phát hành hay còn gọi là trái phiếu riêng lẻ). Theo thống kê, hiện lượng trái phiếu riêng lẻ chiếm áp đảo 95% trong tổng khối lượng trái phiếu phát hành tính đến cuối năm 2021 (1,5 triệu tỷ đồng).

Quý 4/2022, BĐS là ngành có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với tổng giá trị đạt hơn 20 nghìn tỷ đồng. Trước thực trạng rủi ro này, mới đây Bộ Tài chính đã lên tiếng cảnh báo: thời gian qua các doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu với khối lượng tương đối lớn. Do đó, Bộ Tài chính kiến nghị Bộ Xây dựng triển khai loạt giải pháp quản lý, giám sát để đảm bảo thị trường trái phiếu phát triển ổn định, bền vững, phối hợp quản lý giám sát và cảnh báo các doanh nghiệp BĐS về rủi ro tăng trưởng nóng, qua đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu bằng mọi giá với lãi suất cao. Ngoài ra, Bộ Tài chính đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp BĐS sau khi cấp phép xây dựng, đầu tư các dự án.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới Hội sở, CTCP Chứng Khoán Mirae Asset cho rằng, rủi ro của thị trường TPDN đang tập trung vào các công ty BĐS, do đặc thù tài sản của nhóm này có thanh khoản thấp dưới dạng đất đai, nhà cửa, tài sản dở dang. Các tài sản này có vòng quay rất chậm theo chu kỳ của dự án và giá trị phụ thuộc nhiều vào chu kỳ ngành.

"Hiện đa phần trái phiếu được công ty BĐS phát hành với kỳ hạn ngắn hơn chu kỳ phát triển của 1 dự án BĐS, giúp lãi suất phát hành thấp hơn và việc phân phối, hấp thụ trở nên dễ dàng hơn. Điều này dẫn đến nhu cầu vòng quay trái phiếu khi đáo hạn là rất cao", ông Tuấn nói.

DN phát hành trái phiếu phá sản, nhà đầu tư mất tiền?

Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch công ty phân tích dữ liệu FiinGroup, 455 nghìn tỷ đồng dư nợ trái phiếu BĐS là con số lớn nhưng hiện cũng có sự phân hoá về chất lượng tín dụng từ cao cho đến thấp, và không phải doanh nghiệp nào cũng có rủi ro cao trong TPDN hay không thực hiện tốt nghĩa vụ nợ.

Cũng như tín dụng ngân hàng, ông Thuân phân tích: việc một số doanh nghiệp chậm trả lãi và/hoặc gốc trái phiếu là điều khó tránh khỏi. Ông Thuân lý giải, điều này một phần do chất lượng tín dụng của các tổ chức phát hành những năm qua chưa cao. Bên phát hành là doanh nghiệp chưa niêm yết, công ty "một dự án", có đòn bảy tài chính cao, hồ sơ tín dụng chưa mạnh và gặp nhiều khó khăn về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng cao. Nhóm BĐS gặp thêm một số khó khăn đặc thù, như thủ tục cấp phép các dự án gần như đóng băng.

Sau những vụ đổ vỡ, lùm xùm TPDN, nhiều nhà đầu tư mới quan tâm hơn đến quyền lợi, bảo vệ lợi ích của mình nếu xảy ra rủi ro. Về vấn đề này, ông Thuân cho biết, nếu doanh nghiệp rơi vào tình trạng vỡ nợ toàn bộ, hoặc phá sản thì nhà đầu tư trái phiếu sẽ không có thứ tự ưu tiên thanh toán cao. "Sau khi trả thuế, trả nợ lương, trả nợ ngân hàng, trả nợ ưu tiên khác... thì đến lượt trái chủ có lẽ cũng chỉ cọng rơm.

Nếu xảy ra vỡ nợ trái phiếu thì điều đầu tiên nhà đầu tư cần làm là xem lại hợp đồng mua trái phiếu xem có điều khoản được phép bán lại cho tổ chức phát hành hoặc cho đơn vị trung gian phân phối là công ty chứng khoán hay không. "Tuy nhiên, việc tất toán hoặc đáo hạn sớm có thể không khả thi, tùy theo tình hình tài chính và khả năng của từng doanh nghiệp. Công ty chứng khoán chỉ có thể mua lại khi họ có khách hàng khác sẵn sàng tiếp quản hoặc mua lại lô trái phiếu đó, còn cơ bản trên hợp đồng họ không có trách nhiệm mua lại", ông Thuân cho hay.

Sau sự kiện chưa có tiền lệ về việc hủy các lô trái phiếu của Tân Hoàng Minh, cùng quy định mới của cơ quan quản lý, thị trường chứng kiến làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn mạnh mẽ của các doanh nghiệp phát hành. Theo đó, tính đến 30/9, số dư TPDN giảm xuống 1,3 triệu tỷ đồng. Thống kê của công ty phân tích dữ liệu FiinRatings cho thấy, giá trị trái phiếu do ngân hàng phát hành là hơn 400 nghìn tỷ, TPDN phi ngân hàng là hơn 920 nghìn tỷ đồng. Chiếm gần 50% trong số này là dư nợ trái phiếu BÐS (455 nghìn tỷ đồng).

Tác giả: Việt Linh