Trong thời gian vừa qua, Việt Nam đã có những chính sách xã hội mới dành cho người dân có thu nhập thấp nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Trong đó có chính sách mua Nhà ở xã hội (NƠXH), giúp giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân trở thành hiện thực. Đi kèm với đó là những vấn đề pháp lý xoay quanh việc thế chấp, mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội (NƠXH) cũng rất được quan tâm.

Người mua NƠXH sẽ không có quyền chuyển nhượng hay bán lại chênh lệch như là những căn hộ thương mại.

1. Nhà ở xã hội là gì?

NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở. Nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án NƠXH, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện nhà ở thương mại.

2. Nhà ở xã hội có được thế chấp tại Ngân hàng không?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội (được bổ sung bởi Khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) thì:

“Người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, theo quy định nêu trên, người mua, thuê mua NƠXH chỉ được phép thế chấp ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó hoặc được thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Nhà ở xã hội có được mua bán, chuyển nhượng không?

Việc chuyển nhượng NƠXH được thực hiện theo quy định tại Khoản 4, 5 Điều 62 Luật nhà ở 2014 như sau:

* Trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở

Bên mua NƠXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở.

Trường hợp có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NƠXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

* Sau thời hạn 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở

Bên mua NƠXH được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế;

Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH quy định tại Luật nhà ở thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà mua NƠXH thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Ngoài ra, Khoản 6 Điều 62 Luật nhà ở 2014 cũng quy định mọi trường hợp bán NƠXH không đúng quy định thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NƠXH; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Tác giả: PV