Với góc nhìn có phần thận trọng, bà Nguyễn Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong khoảng năm 2025 - 2026 với giả định thể chế tốt hơn và Luật Đất đai sửa đổi sẽ được thông qua trong năm nay.
Theo nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam của VNDIRECT trong vòng 28 năm qua (từ năm 1994 đến năm 2022), cứ 7 năm thì lại diễn ra tình trạng “đóng băng” thị trường này. Nếu đúng theo chu kỳ như vậy thì thời kỳ “đóng băng” của bất động sản có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.
Theo VNDIRECT, ở giai đoạn 2011 - 2013, thị trường đóng băng khi lãi suất lên 25%/năm, dư nợ của bất động sản chiếm 40% trong hệ thống ngân hàng. Sau đó, Chính phủ có một loạt động thái để hỗ trợ thị trường, như ban hành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, hạ lãi suất để kích cầu, ban hành Luật Đất đai 2013 giải tỏa các nút thắt, thành lập Công ty VAMC để xử lý nợ xấu bất động sản. Sau giai đoạn đó, giá sản phẩm đầu cơ như đất nền, bất động sản cao cấp giảm mạnh 20 - 30%. Nguồn cung 2013 - 2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%.
Khó khăn chung là vậy, song theo VNDIRECT, trong nguy có cơ.
Nhìn lại giai đoạn 2011 - 2013, các phân khúc nhà trung cấp, bình dân, nhà ở xã hội, đất nền và nhà liền kề sẽ hồi phục trước tiên. Ngoài ra, các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý, đồng thời sở hữu dòng tiền tốt sẽ hồi phục trước tiên, như NLG, DIG, ITC, CEO, KDH, HQC, KHG, CRE.
Bà Hiền cho rằng, nhà đầu tư cần quan sát 3 yếu tố khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản.
Thứ nhất, chính sách của cơ quan quản lý: Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn, vướng mắc pháp lý các dự án hiện tại được dần tháo gỡ.
Thứ hai, các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý: Các doanh nghiệp hướng đến phân khúc bình dân và nhà ở Hà Nội, doanh nghiệp có tỷ trọng đòn bẩy thấp và khả năng thanh toán đảm bảo, doanh nghiệp có năng lực phát triển và quản lý dự án đã được chứng thực.
Thứ ba, giải ngân đầu tư công: Cơ hội phát triển cho các khu vực bất động sản tại các thành phố cấp 2.
Các diễn giả trao đổi tại sự kiện.
Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, tâm lý thị trường chung đang khá bi quan với thị trường bất động sản. Ở giai đoạn 2011-2013 là khủng hoảng cung (cung thừa), nhưng ở giai đoạn hiện tại là thiếu cung. Giai đoạn trước, lạm phát, lãi suất cao, còn ở thời điểm hiện tại, vĩ mô ổn định hơn nhiều. Thời điểm trước, Chính phủ thực hiện bơm tiền vào nền kinh tế trong khi ở giai đoạn hiện tại, cơ chế chính sách có phần đồng bộ hơn.
Theo ông Lực, chưa bao giờ chúng ta sửa cùng lúc 3 liên quan tới bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng nhất quán như hiện nay. Dự kiến các dự thảo này sẽ được thông qua trong tháng 10/2023. Bên cạnh đó, rất nhiều quyết sách của Chính phủ sẽ đưa ra, chẳng hạn như Chính phủ sẽ đề xuất với Quốc hội có Nghị quyết riêng về phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững chứ không phải thuần bơm tiền như năm 2013. Theo ông Lực, bất động sản có thể nhúc nhích phục hồi từ thời điểm cuối năm 2023.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group nhìn nhận, bất động sản có sôi động hay không liên quan đến dòng tiền. Giai đoạn hiện tại là cuộc chơi của người mua bất động sản, người mua đang có nhiều lợi thế khi giá đang được chiết khấu.
“Ở bất cứ giai đoạn nào, tôi chưa bao giờ bi quan với thị trường bất động sản”, ông Vũ chia sẻ và cho rằng, thị trường bất động sản cứ “liu riu” lại tốt hơn là bùng nổ mạnh như giai đoạn trước 30/4 năm 2022.
Ngành thép kỳ vọng tăng trưởng dương trong năm 2023
Với ngành thép, theo phân tích của VNDIRECT, ngành này đang là ngành hiếm hoi tăng trưởng dương về lợi nhuận trong năm 2023, trong đó một phần đến từ nền lợi nhuận thấp của năm 2022.
VNDIRECT cho rằng, trong năm 2023, giải ngân vốn đầu tư công mạnh mẽ sẽ bù đắp phần nào nhu cầu yếu từ lĩnh vực bất động sản dân dụng. Nhu cầu thép xây dựng Việt Nam năm 2023 được kỳ vọng sẽ giảm 9% so với cùng kỳ.
Trong ngắn hạn, ngành thép trong nước cũng đang chịu tác động từ những khó khăn như: Giá nguyên liệu đầu vào cao (bao gồm than cốc và thép phế) và nhu cầu thép toàn cầu sụt giảm, gây khó khăn cho hoạt động xuất khẩu của các doanh nghiệp thép Việt Nam.
Nhu cầu ảm đạm kéo dài của lĩnh vực xây dựng dân dụng nội địa sẽ tác động đáng kể đối với nhu cầu vật liệu xây dựng trong năm 2023. Do đó, mặc dù giải ngân đầu tư công được kỳ vọng sẽ tăng tốc trong những quý tới, dự báo tổng sản lượng tiêu thụ thép xây dựng của Việt Nam trong năm 2023 sẽ giảm 9,2% so với cùng kỳ xuống mức 9,5 triệu tấn.
Bà Hiền cho rằng, trong bối cảnh khó khăn, những doanh nghiệp có thể linh hoạt, dịch chuyển… về mặt công nghệ, hạ tầng để đáp ứng được yêu cầu “thép Xanh” sẽ có lợi thế.
Trong góc nhìn của ông Lực, ngành thép có 3 khó khăn. Thứ nhất, chi phí tài chính cao do lãi suất vẫn neo mức cao. Thứ hai, nhiều doanh nghiệp đang gặp thách thức khi ngành thép phải chuyển đổi, tăng hàm lượng xanh khi xuất khẩu sang Mỹ, EU… Thứ ba, chi phí sản sản xuất cao khi điện tăng.
Ngược lại, ngành này cũng có 3 thuận lợi là tăng cường đầu tư công đang ủng hộ cho ngành thép; mặt bằng giá thép nhích trở lại, dù không bằng 2019, 2020; và kỳ vọng từ Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ tăng chuỗi cung ứng đối với ngành.
Với những khó khăn, thách thức đan xen cơ hội, thì những doanh nghiệp nào nhanh nhạy nắm bắt được cơ hội, sớm chuyển đổi sẽ có lợi thế.
Tác giả: Hoàng Anh
