Đây là văn bản rất được chờ đợi nhằm xử lý khoảng trống pháp lý xung quanh việc đổi đất lấy hạ tầng vốn đã bị dừng lại từ tháng 3 năm nay.

Nhiều năm qua, vấn đề ngang giá được xem là kẽ hở rất lớn cho việc bắt tay trục lợi giữa các nhóm lợi ích với các quan chức địa phương. 

Xử lý khoảng trống pháp lý

Đã có rất nhiều cuộc họp, nghị quyết, thông báo kết luận của Chính phủ hồi tháng 9 vừa qua xung quanh việc phải xử lý khoảng trống pháp lý về sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT kể từ khi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực (từ ngày 1/1/2018).

Lẽ ra kể từ thời điểm nói trên, nghị định hướng dẫn thi hành luật phải được ban hành để các địa phương, bộ, ngành có cơ sở thực hiện. Song nghị định chưa có mà Quyết định 23/2015 của Thủ tướng (quy định cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT) tự động hết hiệu lực khi luật được triển khai. Do đó Bộ Tài chính phải đột ngột ban hành văn bản yêu cầu dừng việc thanh toán cho nhà đầu tư khiến tất cả dự án BT đều bị ngưng lại.

Nghị định hiện vẫn chưa được thông qua và phương án “nghị quyết” cũng chỉ có giá trị áp dụng đến ngày nghị định có hiệu lực. Song nó vẫn được chờ đợi vì trước mắt sẽ “thông đường” cho các dự án BT đã được ký kết hợp đồng hoặc đã chọn được nhà đầu tư mà đang bị tắc từ đầu năm đến nay.

Điều đáng nói là khi Bộ Tài chính lấy ý kiến các bộ ngành, địa phương (hôm 18/10) đến khi làm dự thảo thì không có nơi nào tham gia ý kiến như yêu cầu trước đó của Chính phủ (hôm 10/10).

Đâu có gì khác trước

Nội dung dự thảo nghị quyết mới thực chất không có gì khác so với Quyết định 23/2015 nay đã không còn được áp dụng. Văn bản cũ yêu cầu việc thực hiện thanh toán dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán. Nhà nước hay nhà đầu tư nắm phần tài sản lớn hơn thì bù ngang giá cho bên còn lại.

Dự thảo nghị quyết mới cũng quy định lại điều này với lý do thực hiện theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 (điều 44). Dự thảo nghị quyết ghi rõ giá trị tài sản công dùng để thanh toán được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Và giá trị dự án BT được xác định theo quy định của pháp luật về luật đầu tư, xây dựng, luật có liên quan và kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

Dự thảo nghị quyết chỉ khác quy định cũ ở chỗ: “Việc xác định giá trị quỹ đất, trụ sở làm việc thanh toán giá trị dự án BT phải được chấp thuận của Thủ tướng”. Quyết định 23/2015 thì phân cấp cho các địa phương, bộ, ngành nên đã dẫn đến nhiều vụ việc bán rẻ tài sản nhà nước hiện đang phải xử lý như vụ đổi đất lấy hạ tầng cho bốn dự án BT ở quận 2, TP HCM hay trường hợp ở Đà Nẵng.

Với các dự án mà địa phương đã ký hợp đồng hoặc đã chọn được nhà đầu tư nhưng Bộ Tài chính yêu cầu “treo lại” từ đầu năm đến nay, phương án xử lý chuyển tiếp được nêu cụ thể trong dự thảo nghị quyết.

Theo đó, các hợp đồng BT đã được ký trước ngày 1/1 mà chưa hoàn thành thanh toán cho nhà đầu tư thì tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký.

Các hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất, cơ sở nhà, đất cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1 đến ngày nghị quyết có hiệu lực thì làm theo luật và nghị quyết, hay nói khác đi là đổi ngang giá. Còn đối với dự án BT đã hoàn thành việc lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa ký hợp đồng thì xem xét quyết định ký hợp đồng trên cơ sở đợi nghị định có hiệu lực.

Ngang giá phải hiểu như thế nào?

Như vậy, văn bản được chờ đợi và hướng giải quyết dự kiến của nghị quyết vẫn không loại trừ việc thanh toán bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá và bù chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán, với lý do luật đã quy định như vậy. Nhưng cách hiểu và thực hiện nguyên tắc ngang giá này không phải là duy nhất.

Nhiều năm qua, vấn đề ngang giá được xem là kẽ hở rất lớn cho việc bắt tay trục lợi giữa các nhóm lợi ích với các quan chức địa phương. Bởi việc xác định giá đất (qua thẩm định giá) thường được “làm xiếc” để giá đất tại thời điểm giao đất thay vì theo giá thị trường thì trở thành giá được nhà đầu tư mong muốn.

Để nguyên tắc ngang giá được áp dụng một cách đúng đắn, nhiều chuyên gia hạ tầng gợi ý, nên đấu giá quỹ đất (một lần) để lấy tiền trả cho nhà đầu tư hoặc xem đây là giá thanh toán cho nhà đầu tư, thay vì quy trình thẩm định giá khép kín giữa “chính quyền - nhà đầu tư - cơ quan thẩm định giá do nhà đầu tư hoặc chính quyền thuê”. Bởi đa phần các nhà đầu tư được chỉ định chứ không phải trúng đấu giá dự án.

Hơn nữa, trong Luật Quản lý, sử dụng tài sản công còn quy định giá trị dự án BT được xác định theo quy định của luật đầu tư, xây dựng và kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Như vậy, khi thực hiện yêu cầu “ngang giá” dự án với việc minh bạch về đấu giá đất, đấu giá dự án, chỉ những nhà đầu tư đủ tiềm lực và dám công khai mới tham gia, qua đó cũng phần nào hạn chế lợi ích nhóm. Bộ Tài chính đã đề cập đến quy định này của luật trong dự thảo nghị quyết nhưng lại chưa có những chi tiết rõ hơn nhằm cụ thể hóa quy định cần thiết này.

Như vậy, chỉ với những gì mà dự thảo nghị quyết đang được lấy ý kiến, vẫn còn khá nhiều câu hỏi cần được giải đáp. Chẳng hạn, với các hợp đồng BT (nhất là của Hà Nội) chủ yếu thực hiện dưới hình thức chỉ định thầu mà Bộ Tài chính cho rằng giá trị dự án chưa phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ được giải quyết như thế nào? Nhất là trong điều kiện giá trị quyền sử dụng đất để thanh toán là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất do cơ quan có thẩm quyền xác định cũng chưa phản ánh đầy đủ giá thị trường như đã nói ở trên. Chưa hết, Bộ Tài chính cũng thừa nhận là trong quá trình sử dụng tài sản công để thanh toán cho các hợp đồng BT, có trường hợp giá trị dự án BT nhỏ (chỉ chưa đầy 500 tỉ đồng) nhưng giá trị quỹ đất để thanh toán thì rất lớn (2.240 tỉ đồng). Trước đây, Quyết định 23/2015 có quy định trường hợp giá trị quỹ đất lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp tiền vào ngân sách, nên dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp giao đất giá trị lớn hơn nhiều dự án BT. Đây không thể xem là nguyên tắc “ngang giá”.

Nếu giá trị dự án BT cao hơn giá trị quỹ đất đổi cho nhà đầu tư thì theo nguyên tắc ngang giá, nhà nước sẽ phải trả tiền cho nhà đầu tư. Vậy nguồn thanh toán đó lấy từ đâu? Liệu có khả thi?

Theo Bộ Tài chính, đã đến lúc cần giải quyết tận gốc những vấn đề tồn đọng của các hợp đồng BT. Cụ thể là cần thực hiện đấu giá dự án BT để đảm bảo công khai, minh bạch, sát giá thị trường. Tiếp đến, do không thể đấu giá quyền sử dụng đất hai lần cho một khu đất (vì đấu giá dự án BT là đã bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất) nên Chính phủ cần chỉ đạo các địa phương rà soát, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chặt chẽ, đảm bảo không làm thất thoát tài sản. Đặc biệt là do giá trị hợp đồng BT khó có thể khớp với giá trị quyền sử dụng đất nên cần có một biên độ nhất định, ví dụ là 10% trên giá trị hợp đồng BT để xử lý chênh lệch giữa giá trị hợp đồng và giá trị quyền sử dụng đất nhằm tránh lợi dụng hay bù chênh lệch quá xa nhau.

Có như vậy, việc đổi đất lấy hạ tầng mới thực sự có lời giải minh bạch.

Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn