Hiện nay, không ít chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn cố tình “lách luật” để huy động vốn từ khách hàng. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án dù đã thu 90% giá trị căn hộ nhưng không giao được nhà cho khách hàng.

Theo một số chuyên gia trong ngành, chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới thường thuyết phục khách hàng “xuống tiền” trước khi dự án được mở bán chính thức nhằm có giá thấp. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng tồn tại rất nhiều rủi ro như không nhận được tài sản vì có chủ đầu tư đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng.

Đơn cử như vụ việc xảy ra tại chung cư Gia Phú do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư đã khiến những khách hàng mua nhà tại đây lâm vào cảnh “tiền mất, nợ mang”. Nhiều năm qua, họ đã khiếu kiện, kêu cứu đòi quyền lợi tại dự án này tại nhiều nơi mà đến nay vẫn chưa được giải quyết. Tài sản và số tiền của họ đang bị chủ đầu tư chiếm giữ vẫn chưa biết sẽ được xử lý thế nào, thì nay ngân hàng đã tổ chức bán đấu giá dự án, tài sản của họ cũng có nguy cơ “không cánh mà bay”.

Vụ việc tương tự cũng diễn ra tại chung cư Long Phụng Residence do Công ty Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư. Dự án được bắt đầu xây dựng từ năm 2010 và cam kết bàn giao nhà vào cuối năm 2011. Tuy nhiên, khi xây dựng được khoảng 90% thì ngừng thi công và liên tục chậm tiến độ. Nhiều người mua đã đóng tiền cho chủ đầu tư đến 90 - 95% giá trị hợp đồng nhưng ngày nhận nhà từ chủ đầu tư vẫn chưa được xác định.

Luật sư Trần Văn Duẩn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố.

Tuy nhiên, hiện nay, một số chủ đầu tư cố tình không giải chấp tài sản tại ngân hàng trước khi bán cho khách hàng. Đây là nguyên nhân chính xảy ra xung đột giữa 3 bên là ngân hàng, người mua nhà, chủ đầu tư khi xảy ra tranh chấp hoặc dự án không đúng tiến độ.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp dự án đã thế chấp tại ngân hàng, doanh nghiệp phá sản thì khi xử lý tài sản còn lại của doanh nghiệp, sẽ ưu tiên giải quyết nộp ngân sách nhà nước, nợ thuế, nợ ngân hàng.

Còn đối với khách hàng và chủ thể liên quan phải được thông qua khởi kiện tại tòa, khi đó sẽ được đưa vào danh sách ưu tiên được bảo vệ. Vì vậy, trong trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai, nhất thiết khách hàng phải đòi hỏi có chứng thư bảo lãnh từ phía ngân hàng để bảo vệ quyền lợi trong trường hợp xấu xảy ra.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cũng cho biết thêm, so với tài sản đã có sẵn (có giấy chứng nhận sở hữu), thì việc thế chấp tài sản ở dự án nhà ở hình thành trong tương lai khá rắc rối và đồng hành nhiều rủi ro cho các bên do có nhiều chủ thể cùng tham gia tín dụng, nhưng có cùng mối quan hệ liên quan tài sản là dự án.

Chính vì cùng lúc một dự án phải gánh nhiều hình thức thế chấp tài sản song song tồn tại, nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu một chủ thể bị mất khả năng tài chính hoặc bị trục trặc vì những lý do nào đó, sẽ kéo theo nguy cơ ảnh hưởng đến dự án và chủ thể khác.

Luật sư Phượng cho biết, hiện nay, trên thị trường có một số chủ đầu tư lách luật mở bán dự án trước khi đủ điều kiện mở bán (có thông báo của Sở Xây dựng) bằng việc nhận đặt cọc, giữ chỗ, thông qua các văn bản thỏa thuận, xác nhận hay hợp đồng đặt cọc… để thu tiền của người mua.

Tuy nhiên, đối với dự án đang thế chấp, đây là khoản thu không có sự chấp thuận của ngân hàng về việc không phải giải chấp, là khoản thu ngoài theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở, tức người mua thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán.

Vì vậy, dù trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định, các khoản thanh toán bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ được chuyển tiếp sang khoản thanh toán của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” xác nhận về việc “chuyển nợ” từ khoản phải thu này (giấy giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc) sang khoản phải thu khác (hợp đồng mua bán nhà ở). Do đó, nếu xảy ra tranh chấp hoặc khi người mua yêu cầu ngân hàng đền bù, ngân hàng có thể sẽ từ chối những khoản mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán.  

Theo báo Đầu tư Bất động sản