Thị trường căn hộ TP.HCM thời gian qua liên tục lập đỉnh với mức giá sơ cấp tăng mạnh ở tất cả phân khúc. Trong đó, báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield ghi nhận giá căn hộ hạng sang đã tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái, còn giá cao nhất ở phân khúc siêu sang cũng đã vượt 15.000 USD/m2.

Dù vậy, xét chung toàn thị trường với cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, chuyên trang Chợ Tốt Nhà lại ghi nhận một số khu vực có tình trạng giảm mạnh giá bán.

Nơi tăng 12 triệu đồng/m2, nơi giảm 6,5 triệu đồng/m2

Theo đó, kể cả trong khu vực đông dân cư như quận 11, các căn hộ cũng đã có mức giảm bình quân giá bán khoảng 3 triệu đồng/m2, còn chưa đầy 41 triệu đồng/m2.

Dù không có dự án mới nào được mở bán, nơi đây vẫn ghi nhận làn sóng "ra hàng" mạnh mẽ của giới đầu tư khi số căn hộ được rao bán trên nền tảng Chợ Tốt Nhà tăng gần 60% so với giai đoạn 3 tháng đầu năm. Đây là mức tăng trưởng nguồn cung thuộc top cao nhất nửa đầu năm qua tại TP.HCM.

Tuy nhiên, trái ngược với diễn biến này, tại Bình Thạnh nơi nguồn cung cuối quý II tăng đột biến đến 88%, giá bán trung bình vẫn tăng 12 triệu đồng/m2, đạt mốc 65 triệu đồng/m2. Đà tăng chủ yếu được đẩy mạnh trong tháng 5 và 6. Với quận 3, tính từ đầu năm đến nay mức tăng cũng lên đến 12 triệu đồng/m2, hiện các căn hộ tại khu vực đắc địa này được chào bán với giá bình quân trên 71 triệu đồng/m2.

Một số quận tập trung dân cư đông đúc khác như quận 1, 5, 10, Phú Nhuận cũng ghi nhận tình trạng tăng giá căn hộ. Lý do là dù nguồn cung tại các quận trung tâm thời gian qua tăng trưởng ấn tượng 50-88% nhưng mới chỉ chiếm khoảng 25% tổng số căn hộ trên toàn thành phố.

Ngoài những khu vực này, đa số quận, huyện khác chỉ có mức tăng nhẹ hoặc gần như ngang ngửa các tháng đầu năm. Nổi bật là quận 7 và quận 8 có mức giá chỉ tăng dưới 1 triệu đồng/m2 xuyên suốt quý II, với nguồn cung căn hộ dồi dào ở phân khúc giá "dễ chịu", lần lượt khoảng 44 triệu đồng/m2 và 33 triệu đồng/m2. Các căn hộ được mở bán tại quận 7 cũng tập trung quanh khoảng giá 40-60 triệu đồng/m2.

Những mức giá giảm mạnh nhất nằm ở quận Tân Bình và quận 4, lần lượt là 5 triệu đồng/m2 và 6,5 triệu đồng/m2. Riêng tại quận 4, đại diện đơn vị khảo sát cho rằng quy hoạch và tiện ích xung quanh các dự án chung cư hiện tại không được đánh giá cao, trong khi lại không có dự án nào được mở bán mới để hâm nóng thị trường.

Xét chung toàn thị trường TP.HCM nửa đầu năm nay, đơn vị này đánh giá nguồn cung tăng trưởng đều đặn tại tất cả khu vực, tổng cộng hơn 14.700 căn hộ mới được rao bán trên nền tảng. Với phân khúc giá chủ yếu trên 40 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ trung bình được ghi nhận khoảng 65-85%.

Tuy nhiên, các chỉ số quan tâm và tìm kiếm trong quý II giảm đồng loạt trên toàn bộ phân khúc từ bình dân đến trung cấp và cao cấp. Lý do được cho là các ngân hàng thắt chặt tín dụng, trong khi giá cả vẫn đang trên đà tăng hoặc duy trì ở mức cao, kèm theo đó là những nghi ngại về vấn đề sở hữu pháp lý từ đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng.

Nhu cầu ở thực lên ngôi nửa cuối năm

Theo Chợ Tốt Nhà, điểm sáng trong quý vừa qua là chỉ số liên lạc để thực hiện giao dịch tăng ở cả 3 phân khúc, nếu so sánh với quý I/2022. "Đối với những người mua đã dành thời gian để tìm hiểu, sắp xếp kế hoạch tài chính hợp lý, quý II/2022 chính là thời điểm họ ưu tiên để chốt được những căn hộ nằm trong mục tiêu từ trước của mình", đại diện đơn vị này lý giải.

Từ đây, chuyên trang dự báo trong nửa cuối năm, dưới áp lực về nguồn vốn và giá bán tại các dự án mới, thị hiếu của người mua sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc căn hộ đã bàn giao, có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu với đầy đủ tính pháp lý.

Cùng chung đánh giá này, JLL cho rằng người mua căn hộ sẽ ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao.

Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam nửa cuối năm của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giảm 7 điểm so với nửa đầu năm (từ 47 giảm còn 40). Điều đáng nói, trong khảo sát nửa đầu năm, tiềm năng tăng giá bất động sản trong 1-5 năm tới là một trong những yếu tố được đánh giá cao nhất, nhưng hiện tại, chỉ còn 35% đáp viên giữ kỳ vọng này.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan nhận định khi bất động sản đã ở nền giá cao sau một thời gian liên tục tăng giá, thì việc người tiêu dùng dự đoán giá sẽ không tăng mạnh nữa là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, khoảng một nửa đáp viên vẫn tin thị trường sẽ tăng giá nhẹ, gần như không ai cho rằng bất động sản sẽ giữ nguyên hoặc giảm giá trong 1-5 năm tới.

Tác giả: Lan Anh