Không ít chuyên gia đánh giá 2022 là năm bất thường với thị trường bất động sản. Nửa đầu năm, thị trường giao dịch hào hứng, bùng nổ nhưng đến nửa cuối năm bất ngờ ảm đạm. Chính vì vậy, trong báo cáo phân tích, một công ty chứng khoán đánh giá quý IV/2022 là "mùa đông khắc nghiệt" đối với ngành bất động sản, đặc biệt là bất động sản dân cư.

Với việc lãi suất tăng vào cuối năm ngoái, không ít doanh nghiệp bất động sản sử dụng mạnh đòn bẩy tài chính, ngoài áp lực trả nợ gốc vay thì còn gia tăng thêm gánh nặng trả lãi.

Gánh nặng này phần nào được bộc lộ qua số liệu hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022. Hãy thử xem xét báo cáo tài chính của 15 doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết để hiểu rõ hơn vấn đề. Số tiền các đơn vị này thực sự đã bỏ ra được thể hiện qua chi phí lãi vay đã trả trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ.

Trong năm 2022, Tập đoàn Vingroup (mã: VIC) chi ra 9.960 tỷ đồng để trả lãi vay, lớn nhất trong số các doanh nghiệp bất động sản. Con số này tăng 8% so với năm 2021.

Đứng thứ hai về chi trả lãi vay là Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc No Va (Novaland - mã: NVL) với mức 6.176 tỷ đồng, tăng 38% so với năm trước đó.

Công ty cổ phần Vinhomes (mã: VHM) xếp thứ 3, với số tiền là 2.504 tỷ đồng, tăng 5%.

Một doanh nghiệp lớn khác có mức trả lãi nghìn tỷ đồng là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (Becamex - mã: BCM). Năm vừa qua doanh nghiệp này trả 1.538 tỷ đồng tiền lãi, hầu như không đổi so với năm 2021.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khác, chi phí lãi vay ở mức từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

Để dễ hình dung hơn, hãy thử chia tiền lãi này theo ngày. Trung bình mỗi ngày trong năm 2022, Vingroup phải trả 27,29 tỷ đồng tiền lãi vay. Năm trước đó, con số này là 25,2 tỷ đồng.

Với Novaland, mỗi ngày trong năm vừa qua phải chi tới 16,92 tỷ đồng lãi vay, so với mức 12,3 tỷ đồng của năm trước.

Ở chiều ngược lãi, những doanh nghiệp ít sử dụng đòn bẩy như Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (mã: NLG), mỗi ngày chỉ ra 320 triệu đồng tiền lãi vay. Tuy nhiên con số này cũng đã tăng tới 42% so với năm 2021.

Nếu chỉ xét riêng số tiền trả lãi vay thì chưa phản ánh đủ được gánh nặng đối với doanh nghiệp. Ngoài ra việc so sánh con số này giữa các doanh nghiệp chưa đầy đủ do có sự khác nhau về quy mô. Do đó chúng ta cần xem xét tỷ lệ khoản tiền lãi so với doanh thu thuần. Hiểu đơn giản, tỷ trọng này sẽ cho biết doanh nghiệp phải bỏ ra bao nhiêu phần để trả lãi từ tiền thu về từ bán hàng hóa dịch vụ.

Novaland là đơn vị có tỷ lệ cao nhất với mức 55% trong năm 2022, tăng vọt so với mức 30% của năm trước đó. Có nghĩa là cứ 10 đồng doanh thu, ông lớn bất động sản này phải bỏ ra 5,5 đồng đi trả lãi, chưa kể các chi phí khác.

Tỷ lệ lãi vay của Vingroup là 10% do doanh nghiệp có mức doanh thu thuần "khủng", lên tới 101.523 tỷ đồng trong năm 2022. Mức chi trả nợ vay cũng chỉ tăng nhẹ so với con số 7% của năm trước đó.

Ngoài Novaland, một số doanh nghiệp khác có tỷ lệ trả lãi cao gồm Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) là 51%, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) là 33%, Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp - mã: DIG) là 29%.

Nam Long, Tổng công ty IDICO (mã: IDC), Vinhomes, Công ty cổ phần Thaiholdings (mã: THD) là những doanh nghiệp duy trì tỷ lệ thấp trên thị trường, chỉ từ 2-5%.

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản dân cư đều phải tăng tỷ lệ tiền trả lãi vay so với doanh thu trong năm 2022 so với năm 2021. Nguyên nhân là năm vừa qua nhiều đơn vị đều giảm doanh thu thuần do thị trường gặp khó. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất của năm 2022 cao hơn năm 2021 khiến chi phí lãi vay có xu hướng tăng cao hơn trước.

Tác giả: Mộc An