Nhiều cơ hội và thách thức đan xen

Năm 2023 là một năm thách thức với thị trường bất động sản, nhiều động thái liên tục từ Chính phủ, các cơ quan đã tháo gỡ một phần không nhỏ những hạn chế, vướng mắc của thị trường.

Việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) mới với nhiều quy định mới “gỡ khó” cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển.

Dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn “bĩ bực” nhất.

Số liệu trên thị trường cho thấy, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư… đã có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

T.S Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, năm 2024 sẽ có nhiều cơ hội và thách thức đan xen.

Trong đó, ghi nhận những động thái tích cực cả về tổng cung và tổng cầu nhờ vào các thông tin quy hoạch. Sự tham gia của các chủ đầu tư trong “cuộc đua” phát triển nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội cũng sẽ từng bước thu hẹp khoảng cách lệch pha cung cầu.

Thời gian tới, tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực hơn với “trợ lực” từ chính sách.

Việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) mới với nhiều quy định mới “gỡ khó” cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình này cho người thu nhập thấp.

Mới đây, theo báo cáo của tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) cho biết, ở Tp.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo.

Các động thái từ Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường như: Nghị quyết 33/NQ-CP, Công điện số 469/CĐ-TTg, Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN,… được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường trong thời gian tới khi đã đủ độ “ngấm”.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2023 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1,850 nền, giảm 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước.

Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12.9 - 14.9 triệu đồng/m 2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m 2 . Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở tỉnh Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023, tuy nhiên, mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 22,071 căn) trong năm, giảm 32% so với năm 2022, đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại Tp.HCM (tập trung tại khu Đông) và tỉnh Bình Dương.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9,664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m 2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, tuy nhiên các chủ đầu tư đã đẩy mạnh áp dụng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,... nhằm kích cầu thị trường.

Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 3% - 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.

Bất động sản nhà ở dẫn dắt thị trường trong năm 2024

Dự báo về thị trường, tổ nghiên cứu của VARS cho rằng thị trường bất động sản năm 2024 được kỳ vọng ổn định được dự báo sẽ đón nhận việc quay trở lại của khoảng 30-40% môi giới bất động sản.

Phân khúc bất động sản nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường từ giữa năm 2024 với tổng nguồn cung căn hộ chung cư ước đạt trên 30.000 sản phẩm; trong đó, Hà Nội 15.000 sản phẩm, Tp.HCM 5.000 sản phẩm và tỉnh Bình Dương khoảng 10.000 sản phẩm.

Phân khúc bất động sản nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường từ giữa năm 2024 với tổng nguồn cung căn hộ chung cư ước đạt trên 30.000 sản phẩm.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá là phân khúc tăng trưởng tốt và tiếp tục là cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của các doanh nghiệp công nghệ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.

Theo đó, dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ KCN ngày càng được cải thiện.

Nhiều dự án đầu tư KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung bất động sản KCN đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.

Lực cầu được thúc đẩy cả về chất và lượngvới hàng loạt kế hoạch, thỏa thuận đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài, lựa chọn Việt Nam làm điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng và kỳ vọng tăng cường hợp tác từ hoạt động ngoại giao tích cực, đặc biệt là mối quan hệ đối tác chiến lược toàn diện Việt - Mỹ mới được nâng cấp gần đây.

Quy hoạch nhiều tỉnh, thành giai đoạn 2021 - 2030 đã được thông qua sẽ giải quyết phần nào các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý cho các KCN. Những yếu tố này sẽ giúp bất động sản KCN năm 2024 tiếp tục duy trì vị thế và tiếp tục tăng trưởng.

Tác giả: Nguyễn Quốc Lâm