Xây dựng bảng giá đất sát thị trường

Phát biểu tại hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức sáng nay (8/3), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, doanh nghiệp nói chung đều cần tiếp cận đất đai. Phó Thủ tướng muốn nghe ý kiến xem Dự thảo đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận một cách công bằng, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai hay chưa.

Về vấn đề kinh tế đất đai, Phó Thủ tướng cho rằng mấu chốt là phương pháp tính toán, định giá đất đai. Bởi nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp.

Theo Phó Thủ tướng, hiện có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Dữ liệu đất đai là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Không để tư duy nhiệm kỳ trong quản lý, sử dụng đất đai (Ảnh: VGP)

Đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay, Phó Thủ tướng cho biết, Dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất, phát triển cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường, đảm bảo điều kiện an toàn…

Về nghịch lý "2 chính sách và 2 giá," Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu, nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận, giá đền bù thường cao do lợi nhuận thu về lớn. Trong khi đó, những dự án quy mô lớn do nhà nước thực hiện, thu hồi đất thường áp giá đền bù thấp hơn do phải đảm bảo sự công bằng, các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, vấn đề xã hội và lâu dài.

"Trên thực tế, chưa có doanh nghiệp tự thỏa thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn, làm ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử dụng đất đai. Đồng thời, trong tất cả các dự án, nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng. Việc tính toán, điều hòa giá trị đất đai gia tăng còn rất khó khăn. Đây là vấn đề các doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế cần nhìn nhận, đóng góp ý kiến sát thực tiễn," Phó Thủ tướng nói.

Kiến nghị về định giá đất, tiền thuê đất

Góp ý về phương pháp định giá đất, PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ cho rằng, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất.

Mục đích sử dụng phải tùy vào từng trường hợp. Ông Sỹ lấy ví dụ về thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại, giá đất trước dự án và sau dự án khác nhau rất nhiều. Nếu định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (trước dự án) mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa xử lý hài hòa giữa nhà nước và người dân.

Góp ý về bảng giá đất và giá đất cụ thể, Công ty TNHH VSIP Hải Phòng cho rằng, dự thảo bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm như quy định cũ, cùng với đó, bảng giá đất được quy định áp dụng để tính thuế đất khi nhà nước thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Quy định này có thể giúp giá đất tiệm cận giá thị trường, minh bạch hóa thị trường giao dịch bất động sản nhà ở riêng lẻ... Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm sẽ gặp nhiều rủi ro, gánh nặng về chi phí thực hiện dự án khi giá đất trên thị trường biến động liên tục hoặc có sự thay đổi lớn hàng năm.

Do đó, VSIP Hải Phòng góp ý, cần có cơ chế xác định tiền thuê đất đối với hình thước được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp hơn, đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản và quyền lợi của nhà đầu tư.

Tác giả: Ngọc Cương