Tiền thu từ việc hoán đổi quỹ đất 20% nên được tách bạch và dành riêng cho việc phát triển nhà ở xã hội (Ảnh: Ngọc Dương)

“Bốc hơi” quỹ đất 20%

Theo quy định, trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn các hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH), giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết bất cập lớn nhất là quy định đấu thầu, đấu giá quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án giao lại cho nhà nước. Chính quyền muốn phát triển NOXH phải đấu thầu quỹ đất này, nếu không phải tự bỏ tiền ngân sách ra đầu tư. Trong khi vốn ngân sách hiện nay hầu hết các địa phương đang rất eo hẹp, còn việc đấu thầu, đấu giá quỹ đất này cũng muôn vàn khó khăn bởi hầu như không có doanh nghiệp (DN) nào tham gia vì không có lãi. Bên cạnh đó, nhiều địa phương không có nhu cầu xây NOXH hoặc vị trí đó không phù hợp làm NOXH, nếu có xây cũng ít người mua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết luật quy định đối với dự án trên 10 ha, nếu chủ đầu tư không muốn làm NOXH có thể báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Do đó trên thực tế, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha, thậm chí vài chục, vài trăm héc ta nhưng không dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH trong khu vực dự án do chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng hoán đổi quỹ nhà ở dự án khác hoặc được quy đổi bằng tiền và được sử dụng quỹ đất này để kinh doanh nhà ở thương mại, hưởng lợi lớn.

Đối với dự án dưới 10 ha do được hoán đổi bằng nhiều cách, trong đó đa số các chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án đã hoàn thành nghĩa vụ dành 20% quỹ đất làm NOXH và chủ đầu tư được đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trên phần đất này. Thực hiện quy định này thì ngân sách nhà nước không thu được gì để phát triển NOXH và người dân cũng không có thêm NOXH để mua, thuê, thuê mua.

Tiền thu được chỉ để làm nhà ở xã hội

Lãnh đạo một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết hiện nay đa số các dự án nhà ở, khu đô thị đều chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Khoản tiền này nộp vào ngân sách nhà nước, sau đó nhà nước có dùng vào việc xây NOXH hay không, DN cũng không biết và ít quan tâm. “Có một thực tế là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại thường rất ngại xây dựng NOXH và nhà ở thương mại cùng một khu. Về mặt hiệu quả đầu tư, khi làm NOXH chung với nhà thương mại sẽ làm nhà ở thương mại giảm giá trị. Không những vậy, do khoảng cách về thu nhập khác nhau, nên các dịch vụ, tiện ích những người mua NOXH thường không đủ sức đóng phí quản lý. Thực tế cho thấy những người mua NOXH cũng không cảm thấy thoải mái khi ở chung với người mua nhà thương mại.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, NOXH chính là hướng đến giá rẻ nhưng DN không mấy mặn mà và cơ chế nhiều bất cập, vậy hãy cố gắng phát triển căn hộ thương mại dưới 20 triệu đồng/m2 là hoàn toàn khả thi ở các tỉnh, ngoại thành Hà Nội, TP.HCM... Tại đây đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Tại các dự án, DN có thể xây nhà thương mại giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2 thay cho NOXH, bởi giá NOXH hiện nay cũng tương đương khoảng 20 triệu đồng/m2. Không những vậy, cần tách bạch khoản tiền DN hoán đổi 20% quỹ đất xây NOXH vào một tài khoản riêng, không được “hòa” chung vào vốn ngân sách hoặc nguồn thu này nên được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng NOXH, không nên “lẫn lộn” như cách làm lâu nay.