Lời tòa soạn: Chất lượng thông tin rao bán bất động sản đang ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc quản lý thông tin rao bán bất động sản và hoạt động của môi giới bất động sản được đánh giá là có không ít bất cập, kẽ hở. Nhiều sàn giao dịch hay trung tâm môi giới bất động sản và cá nhân môi giới hoạt động tiếp tay cho chủ đầu tư, rao bán các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định, gây nhiễu loạn thị trường và tiềm ẩn rủi ro, tranh chấp.

Chùm bài "Môi giới đại náo thị trường bất động sản" sẽ đi vào tìm hiểu câu chuyện này.

Bài 1: Rầm rộ rao bán bất động sản của dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh

Thời gian qua, không ít dự án bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định nhưng đã được nhiều cá nhân giới thiệu là nhân viên môi giới các sàn bất động sản lớn rao bán, hướng dẫn mua bán theo các hình thức lách luật.

Loạn rao bán bất động sản trái luật

Theo khảo sát của Dân trí, không ít dự án khu đô thị, nhà ở dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng và chưa được cấp thẩm quyền cho phép kinh doanh theo quy định nhưng đã được môi giới quảng cáo, rao bán rầm rộ dưới nhiều hình thức. Thực trạng này đang gây nhiễu loạn thị trường, tiềm ẩn các rủi ro tranh chấp, an ninh…

Đơn cử, dự án Khu đô thị Kosy Lita Hà Nam thuộc phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam đang trong quá trình xây dựng hạ tầng ngổn ngang. Tuy nhiên, thông tin rao bán các sản phẩm bất động sản gồm đất liền kề, biệt thự, shophouse trong dự án đã xuất hiện tràn lan trên mạng xã hội và website mua bán. Đáng chú ý, trong quá trình tư vấn, nhiều môi giới đưa ra "chính sách giới thiệu dự án" của chủ đầu tư và tiến độ thanh toán, mẫu "văn bản thỏa thuận" với đơn vị mà chủ đầu tư ủy quyền để thuyết phục khách hàng "xuống tiền".

Dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam đang trong quá trình xây dựng hạ tầng và chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định (Ảnh: Hà Phong).

Dù cho biết dự án Khu đô thị Kosy Lita Hà Nam tới cuối năm mới xong hạ tầng, song người đăng thông tin rao bán tên Thùy - giới thiệu là nhân viên của Cen Land - một công ty kinh doanh bất động sản có trụ sở tại Hà Nội - vẫn khẳng định trong lời tư vấn: "Dự án đã có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mở bán theo hình thức gọi vốn. Giai đoạn 1, chủ đầu tư cũng bán gần hết, bởi chủ đầu tư có hỗ trợ bán hàng ẩn, do đó các đại lý xin cho khách hàng vào được…", môi giới Thùy tư vấn.

Cũng theo lời tư vấn của nhiều người đăng thông tin rao bán bất động sản tại dự án khu đô thị Kosy Lita Hà Nam, hiện tại, chủ đầu tư không ký hợp mua bán mà chỉ ký "văn bản thỏa thuận". Tiến độ thanh toán theo hợp đồng là 9 đợt, khách hàng đóng đợt 1 là 20%, còn 8 đợt sau được đóng lần lượt, cách nhau 30 ngày.

Giá bán các sản phẩm bất động sản tại khu đô thị Kosy Lita Hà Nam được môi giới đưa ra, cụ thể, giá liền kề dao động 2-6 tỷ đồng, tương đương 23-32 triệu đồng/m2; biệt thự có giá 6-10 tỷ đồng, tương đương 30-40 triệu đồng/m2; shophouse là 4-7 tỷ đồng, tương đương 32-37 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Bắc Ninh, thời gian gần đây, một số dự án khu nhà ở cũng được rao bán rầm rộ khi còn đang được xây dựng dở dang. Đáng nói, các môi giới khi tư vấn đều hiểu dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định, nhưng lại chèo kéo khách hàng "xuống tiền" thông qua hình thức mua bán "hợp đồng góp vốn" trực tiếp với chủ đầu tư.

Cụ thể, tại dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh (TP Bắc Ninh), nhà đầu tư chấp nhận mua thời điểm này thì phải trả một số tiền chênh so với giá trong "hợp đồng góp vốn" của nhà đầu tư trước đó lên tới 20 triệu đồng/m2, tương đương 1,8-2 tỷ đồng/lô. Để mời chào nhà đầu tư, những môi giới này cũng đưa ra hợp đồng góp vốn, có con dấu công ty nhận góp vốn.

Môi giới tên Hưng tư vấn, dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh chính thức được mở bán từ ngày 19/3/2020 (trước khi Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội nghị xác định mốc giới khu đất và bàn giao đất trên thực địa cho chủ đầu tư ngày 30/3/2020 - PV). Dự án có 202 lô liền kề và 7 lô biệt thự.

Hiện tại, dù dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, nhưng theo môi giới trên, những lô liền kề mặt đường quốc lộ 38 có giá bán khoảng 65-66 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 5,9 tỷ đồng/lô diện tích 90m2. Còn giá các lô liền kề mặt đường nội khu dự án dao động từ 43 triệu đồng/m2 đến 45 triệu đồng/m2. Giá bán trên chỉ mới là tiền đất, chưa có phí xây dựng.

Dù hạ tầng còn dở dang, nhưng dự án khu nhà ở phường Hạp Lĩnh đang dừng thi công suốt thời gian qua. Tuy nhiên, hoạt động rao bán sản phẩm đất nền tại dự án này diễn ra rầm rộ (Ảnh: Hà Phong).

Cũng theo thông tin tư vấn của môi giới này, nhà đầu tư vào tiền trước đó đã đóng đến 90% giá trị lô đất. "Nếu ai muốn mua thời điểm này thì phải mua lại của các nhà đầu tư cũ. Người mua mới sẽ được chủ đầu tư ký lại hợp đồng với giá gốc khoảng 38 triệu đồng/m2, đối với những lô mặt đường quốc lộ 38", môi giới nói.

Giống như dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh, thông tin rao bán đất liền kề tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở thôn Khúc Toại (phường Khúc Xuyên, TP Bắc Ninh) cũng diễn ra rầm rộ thời gian qua. Nhưng thực tế, dự án vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng.

Chủ đầu tư, sàn môi giới phủ nhận, chính quyền kêu khó xử phạt

Dù trên thị trường đang được môi giới rao bán rầm rộ, nhưng trong văn bản gửi Sở Xây dựng Bắc Ninh, Công ty cổ phần đầu tư ATH Kinh Bắc - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở thôn Khúc Toại và Công ty cổ phần Đức Phát Kinh Bắc - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh đều khẳng định, hiện nhà đầu tư đã thực hiện đầu tư hạ tầng và chưa thực hiện việc kinh doanh bán hàng tại dự án.

Công ty cổ phần Đức Phát Kinh Bắc cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật: "Chỉ huy động vốn, kinh doanh bất động sản khi dự án đủ điều kiện theo quy định. Không ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào rao bán, ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định".

Số điện thoại môi giới tư vấn rao bán đất nền dự án Khu nhà ở phường Hạp Lĩnh công khai trên biển thông tin (Ảnh: Hà Phong).

Liên quan tới dự án Khu đô thị Kosy Lita Hà Nam nêu trên, trong nội dung trao đổi với Dân trí, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Kosy cho biết, doanh nghiệp đang tập trung thi công hạ tầng kỹ thuật dự án, đảm bảo theo kế hoạch đến 31/12 năm nay sẽ hoàn thiện đầy đủ hạ tầng kỹ thuật tại dự án để tiến hành nghiệm thu, đủ điều kiện bàn giao theo quy hoạch được phê duyệt.

Liên quan tới thông tin các sản phẩm dự án Khu đô thị Kosy Lita Hà Nam đang được rao bán, đại diện chủ đầu tư khẳng định hiện tại mới chỉ làm công tác truyền thông giới thiệu dự án chứ chưa có hoạt động bán hàng chính thức. Các thông tin bên ngoài rao bán là thông tin không chính thức và chủ đầu tư không chịu tránh nhiệm về các thông tin đó. Chủ đầu tư không có chủ trương nhận tiền giai đoạn này.

Phản hồi về văn bản "chính sách giới thiệu dự án" mà môi giới đang đưa ra như "mồi nhử" nhà đầu tư, chủ đầu tư cho biết, văn bản này chỉ lưu hành nội bộ, không lưu hành rộng rãi trên thị trường. Chính sách áp dụng cho các cán bộ nhân viên công ty được đăng ký ưu đãi tại dự án.

Trang 1 văn bản "Chính sách giới thiệu dự án Khu đô thị Kosy Lita Hà Nam" được môi giới dùng làm "mồi nhử" khách hàng (Ảnh: Hà Phong).

Còn phía Cen Homes (công ty thuộc hệ sinh thái dịch vụ bất động sản Cen Land) cũng cho biết, đơn vị đã ký hợp đồng dịch vụ với Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản GreenHome (là đơn vị hợp tác - phát triển dự án khu đô thị Kosy Lita Hà Nam cho chủ đầu tư).

Theo nội dung hợp đồng, GreenHome đã chỉ định Cen Homes tìm kiếm khách hàng có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại dự án. Sau đó chuyển thông tin cho GreenHome để GreenHome hoặc chủ đầu tư xem xét và ký hợp đồng giao dịch với những khách hàng có nhu cầu đó, ký kết hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng khi dự án có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

"Trong giai đoạn hiện tại, chúng tôi có thực hiện giới thiệu, marketing, truyền thông về Kosy Lita Hà Nam theo các tư liệu truyền thông được chủ đầu tư cung cấp, phê duyệt đồng thời tư vấn, giải đáp các thắc mắc của những người có nhu cầu quan tâm các sản phẩm của dự án này", nội dung Cen Homes trao đổi với Dân trí.

Phía đại diện Cen Homes cho biết đơn vị luôn kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm các công việc này thực hiện đúng quy định chung của công ty và quy định riêng tại dự án. Trong trường hợp phát hiện có nhân viên kinh doanh thực hiện không đúng các quy định này, công ty sẽ xử lý theo quy định của công ty.

Về phía cơ quan quản lý, ông Vũ Quý Lâm - Chánh thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam - cho biết, dự án Khu đô thị Kosy Lita Hà Nam đang trong quá trình xây dựng hạ tầng theo giấy phép xây dựng đã được cấp. Sở Xây dựng Hà Nam chưa có văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư được phép kinh doanh theo quy định.

Ngoài ra, đại diện Sở Xây dựng cũng thừa nhận, việc xử lý các thông tin rao bán dự án chưa đủ điều kiện trên mạng xã hội là rất khó. "Để xử phạt được, sở phải tiếp nhận được thông tin phản ánh của người bị hại và đầy đủ hồ sơ chứng minh được có giao dịch đó", ông Lâm nói và cho biết, đã làm việc với chủ đầu tư và yêu cầu chỉ được phép kinh doanh bất động sản tại dự án khi đủ điều kiện.

Thực tế, các sàn hay trung tâm môi giới bất động sản này đều hoạt động "ngoài luồng" tức không đảm bảo các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh, môi giới bất động sản. Nhiều địa phương đã tích cực thông tin các dự án bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, đồng thời xử lý các vi phạm trong hoạt động mua bán.

Bài tiếp: Môi giới "tiếp tay" cho chủ đầu tư bán dự án chưa đủ điều kiện, nhà đầu tư ôm hận.

Tác giả: Trần Kháng