Cung giảm, giao dịch thành công tăng

Về số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, cả nước có 126 dự án phát triển nhà ở thương mại được cấp phép với 55.732 căn hộ. Số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021. Ngoài ra, có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được xây dựng, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021 và có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021.

Với dự án nhà ở xã hội, cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Với dự án nhà ở công nhân, có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng và 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2022, cả nước có 785.637 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 154.756 giao dịch; đất nền là 630.881 giao dịch. Tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công bằng khoảng 138,6% so với năm 2021.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho hay, ghi nhận cho thấy, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý trong năm 2022 không ổn định. Cụ thể, lượng giao thành công tăng cao nhất vào quý 2, sau đó giảm và thấp nhất vào quý 4.

Cụ thể, trong quý 4, báo cáo thống kê mới công bố của Bộ Xây dựng thể hiện, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là hơn 14.300 giao dịch (bằng 28% so với quý 3/2022). Trong đó, tại miền Bắc có hơn 3.800 giao dịch; miền Trung có gần 6.000 giao dịch; miền Nam có hơn 4.500 giao dịch. Riêng Tp.HCM có gần 2.000 giao dịch thành công; Tp.Hà Nội có hơn 450 giao dịch thành công.

Về giá giao dịch, bình quân các loại căn hộ chung cư không tăng so với quý trước. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường.

Căn hộ bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) tại Tp.Hà Nội và Tp.HCM có số lượng rất ít, chủ yếu ở khu vực không gần trung tâm. Căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2); căn hộ cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2) tại Tp.Hà Nội và Tp.HCM có nhiều dự án được chào bán.

Về đất nền, tổng lượng giao dịch thành công bằng khoảng 370% so với năm 2021. Ghi nhận số liệu cũng cho thấy, lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý năm 2022 không ổn định. Lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất trong quý 1, quý 2, sau đó giảm mạnh trong quý 3 và tăng nhẹ trở lại trong quý 4.

Cụ thể, trong quý 4, lượng giao dịch đất nền thành công là hơn 149.000 (bằng khoảng 130% so với quý 3/2022). Trong đó, miền Bắc có hơn 29.400 giao dịch; miền Trung có hơn 32.500 giao dịch; miền Nam có 87.200 giao dịch.

Về giá giao dịch nhà ở riêng lẻ, đất nền trong các dự án tại nhiều địa phương trong năm 2022 tăng cao trong 2 quý đầu năm và giảm dần về cuối năm. Trong quý 4/2022, giá giao dịch bình quân nhà ở riêng lẻ, đất nền cơ bản không tăng so với quý trước; cá biệt có một số dự án tại một số khu vực có xu hướng giảm nhưng không nhiều.

Cơ quan thống kê nêu dẫn chứng giá cả tại một số khu vực. Cụ thể, tại Hà Nội, nhà liền kề tại khu đô thị mới Văn Phú (Hà Đông) có giá khoảng 145 triệu đồng/m2; biệt thự dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) có giá 180 triệu đồng/m2; biệt thự dự án khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra có giá 284 triệu đồng/m2; đất nền dự án khu đô thị Chi Đông, Mê Linh có giá khoảng 22 triệu đồng/m2.

Tại Tp.HCM, Dự án khu đô thị Lakeview City (quận 2) nhà liền kề có giá khoảng 152 triệu đồng/m2; Dự án khu đô thị Vạn Phúc City, Thủ Đức có giá 182 triệu đồng/m2; biệt thự dự án Nine South Estates Nhà Bè có giá 121 triệu đồng/m2; Dự án Verosa Park Khang Điền (quận 9) nhà biệt thự có giá khoảng 147 triệu đồng/m2; Dự án khu đô thị An Phú - An Khánh (quận 2) đất nền có giá khoảng 185 triệu đồng/m2.

Lý giải lượng giao dịch chung cư giảm hơn quý 3, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nguyên nhân vì nguồn cung không nhiều.

Còn về số lượng giao dịch đất nền tăng hơn so với quý 3 vì xuất hiện một bộ phận nhà đầu tư có sẵn tiền mặt mua nắm giữ lâu dài. Cuối năm, lượng hàng là đất nền trước đây được nắm giữ bởi một số nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải bán ra vì áp lực lãi suất ngân hàng tăng. Đồng thời, xuất hiện tâm lý bắt đáy đất nền bởi số lượng nhà đầu tư sẵn tiền mặt dẫn đến số lượng giao dịch tăng hơn nhưng không quá nhiều.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, bất động sản công nghiệp được ghi nhận là điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2022 với tỉ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng, đạt khoảng trên 80%.

Trong đó tỉ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam đạt cao nhất cả nước, đạt khoảng 85%. Một số khu công nghiệp tại Tp.Hà Nội, Tp.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Trong đó, tỉnh Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước, với 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỉ lệ lấp đầy đạt trên 95%.

Về giá thuê tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và có xu hướng tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung hạn chế. Trong đó, giá thuê trung bình trong các khu công nghiệp tại Tp.Hà Nội và các tỉnh miền Bắc trong khoảng từ 90 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê trung bình trong các khu công nghiệp tại Tp.HCM và các tỉnh miền Nam trong khoảng từ 100 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê (giá thuê trung bình tại TP.HCM khoảng từ 180 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất cả nước).

Đồng bộ các giải pháp để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Để thị trường bất động sản trong thời gian tới tiếp tục phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay, Bộ kiến nghị, đề xuất một số nhiệm vụ cụ thể.

Các bộ, ngành, địa phương tiếp tục khẩn trương, thực hiện nghiêm, có hiệu quả các nhiệm vụ được giao tại Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; hướng dẫn, đôn đốc tháo gỡ khó khăn trong triển khai thủ tục pháp lý các dự án bất động sản; đẩy mạnh công tác công bố, công khai, minh bạch các thông tin, nhất là kịp thời tuyên truyền, phổ biến, công bố công khai các chính sách, quy định, giải pháp mới của Nhà nước về tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, tình hình thị trường bất động sản.

Trong đó, Bộ Xây dựng nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; phối hợp các bộ, ngành hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ hợp thứ 5 tháng 5/2023, thông qua tại kỳ hợp thứ 6 tháng 10/2023 bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật...

Bộ Tài chính trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 của Chính phủ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Ngân hàng nhà nước xem xét, đề xuất phương án điều hành trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tác giả: Minh Hoa (T/h)