VNDirect mới công bố báo cáo ngành bất động sản nhà ở. Theo đó, công ty chứng khoán này cho rằng lượng giao dịch bất động sản nhà ở năm 2022 sẽ phục hồi mạnh nhờ nguồn cung mới tăng, nhu cầu nhà ở được thúc đẩy cùng tỉ lệ hấp thụ cao.

Bức tranh trái chiều giữa Hà Nội và Tp.HCM

Số liệu từ VNDirect cho thấy lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong quý IV/2021 phục hồi nhẹ tại Tp.HCM trong khi ảm đạm tại Hà Nội.

Cụ thể, dẫn theo CBRE, thị trường căn hộ tại Tp.HCM trong quý IV/2021 phục hồi với nguồn cung mới tăng 5,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt 7.062 căn, kéo theo lượng giao dịch tăng 12,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt 5.683 căn. Phân khúc cao cấp đóng góp chủ yếu với 6.322 căn, chiếm 89,5% tổng nguồn cung mới. Do đó, tỉ lệ hấp thụ trong quý IV/2021 tương đối thấp, chỉ đạt 80,5% (tăng 4,9% so với cùng kỳ năm 2020). "Chúng tôi quan sát thấy không có bất cứ nguồn cung mới nào ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc trung cấp cũng ngày càng hạn chế từ quý II/2019" - báo cáo của VNDirect cho hay.

Theo VNDirect, giá căn hộ tăng nhẹ ở tất cả các phân khúc, từ 2-4,1% so với cùng kỳ năm trước, ngoại trừ phân khúc hạng sang (giảm 3%). Một số quận, huyện ghi nhận mức tăng trưởng hai con số như Tp.Thủ Đức (tăng 21%), Nhà Bè (tăng 19%) và Bình Chánh (tăng 18%) nhờ được thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng. Giá căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM ghi nhận tăng trung bình 6,9% so với quý IV/2020 lên 2.306 USD/m2.

Theo nghiên cứu của VNDirect, giá đất tại vùng ven ghi nhận mức tăng trưởng hai con số ấn tượng như Hóc Môn (tăng 18,1%), Bình Chánh (tăng 13,8%), quận 12 (tăng 13%) do tuyến Metro số 2 dự kiến được khởi công vào năm 2022 và đề xuất đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ lên quận. Trong khi đó, VNDirect cũng ghi nhận giá đất tăng nhẹ khắp Tp.HCM từ 0,5-8,2% so với cùng kỳ năm trước, ngoại trừ Phú Nhuận (giảm 2%).

VNDirect cho rằng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong quý IV/2021 phục hồi nhẹ tại Tp.HCM và ảm đạm tại Hà Nội.

Nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2021 tại Hà Nội lại ảm đạm khi giảm 26,6% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 5.328 căn, dẫn đến lượng giao dịch giảm 33,4% so với cùng kỳ năm trước còn 5.920 căn. Thị trường ghi nhận 104 căn hộ siêu sang được mở bán với tỉ lệ lấp đầy khả quan 69,2%, cho thấy tiềm năng của phân khúc này trong những năm tới. Phân khúc trung cấp chiếm 86,3% tổng nguồn cung mới, nhờ đó, tỉ lệ hấp thụ đạt mức 111,1%, tăng 8,7% so với quý IV/2020.

Theo VNDirect, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý cuối cùng của năm 2021 được thiết lập mức giá mới, với một dự án siêu sang ở trung tâm Hà Nội chào bán giá trung bình 25.000 USD/m2. Trong khi đó, giá căn hộ ở tất cả phân khúc cũng ghi nhận tăng đáng kể 9,9-15,6% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng trưởng cao nhất 5 năm trở lại đây, trong đó, phân khúc cao cấp tăng mạnh nhất (tăng 15,6%). Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 13% so với cùng kỳ lên 1.596 USD/m2.

VNDirect ghi nhận giá đất ở khu Đông Hà Nội tăng đáng kể từ 18,6-27,8% so với cùng kỳ năm trước nhờ được đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng và hàng loạt các dự án khu đô thị mới được ra mắt. Long Biên tăng mạnh nhất với 27,8% nhờ đề xuất xây cầu Trần Hưng Đạo nối quận Hoàn Kiếm và Long Biên. Giá căn hộ thứ cấp ở Hà Nội tăng trung bình 4,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá bán tại khu vực ngoại thành tiếp tục tăng tốt như Thanh Trì (tăng 10,8%), Hà Đông (tăng 8,1%).

"Thị trường sẽ sôi động trở lại"

VNDirect cho rằng thị trường bất động sản nhà ở sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn. Theo VNDirect, tiềm năng tăng giá thể hiện ở các quy định mới được ban hành trong năm 2020 như Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi sắp tới. "Các quy định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các nút thắt trong vấn đề phê duyệt các dự án nhà ở và rút ngắn thời gian cấp phép" - VNDirect nhận định.

Tuy nhiên, công ty chứng khoán này cũng chỉ ra 4 rủi ro khiến bất động sản nhà ở có khả năng giảm giá. Thứ nhất, dịch bệnh kéo dài có thể ảnh hưởng đến hoạt động quảng cáo và bán hàng. Tiếp theo, việc giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành sẽ làm gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà.

"Chúng tôi nhận thấy chi phí xây dựng có thể tăng cao trong 2021, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 40-45% so với cùng kỳ năm trước. Thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng, theo ước tính của các chuyên gia trong ngành. Điều này sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới" - VNDirect lưu ý.

Nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu đặc điểm như quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội/Tp.HCM đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2022. (Ảnh: Hữu Thắng)

Đặc biệt, VNDirect nhấn mạnh Đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 của Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu năm 2022. Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở nào thì sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, khiến cho hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn. "Chúng tôi tin rằng nút thắt này có thể sẽ bị kéo dài cho tới khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi" - các chuyên gia đến từ VNDirect nhận định.

VNDirect cho rằng nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu đặc điểm như quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội/Tp.HCM đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2022; các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân hoặc bất động sản thuộc doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận ròng bền vững, có thể mở rộng kinh doanh.