Trong đánh giá mới nhất về thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2016-2020, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định nhìn tổng quát, so với 20 năm trước, thị trường đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực cả về quy mô, số lượng, chất lượng, dịch vụ, cảnh quan môi trường và tổng nguồn vốn đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển này vẫn còn một số hạn chế, bất cập khiến thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch, ổn định và chuyên nghiệp.

Người thu nhập trung bình, thấp chịu thiệt

Khẳng định thị trường vẫn chưa phát triển lành mạnh, bền vững, HoREA cho rằng đến nay bài toán về nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong đô thị, công nhân lao động và người nhập cư vẫn chưa được giải quyết.

Hiệp hội đánh giá nhóm người này chịu thua thiệt nhiều nhất vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà ở do tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường đang ngày càng rõ nét.

Cụ thể, từ năm 2016 đến nay, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền ngày càng trầm trọng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã phát triển 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Trong khi đó, bắt đầu xuất hiện dấu hiệu thừa nguồn cung các sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch.

Một khu nhà ở của nhóm người lao động đô thị có thu nhập thấp với xung quanh là các dự án căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh, TP.HCM (Ảnh: Quỳnh Danh)

Trong 3 năm qua, dòng sản phẩm căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có 28.295 căn, chiếm 21,81%, còn lại là các dự án trung và cao cấp. Đây được đánh giá là tỷ lệ rất thấp trong tổng số nhà ở.

Trên thị trường, nhà ở giá bán khoảng 35-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà ở cao cấp. Theo xếp loại này, số lượng căn hộ cao cấp sẽ ở mức 72.658 căn, chiếm 56% tổng nguồn cung căn hộ trong 3 năm qua với tỷ lệ áp đảo.

Theo HoREA, cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung - cầu, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững.

Ngoài ra, trong nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở được cho vẫn còn một số điểm bất hợp lý, dẫn đến giá nhà ở đến tay người mua cao.

Các nguyên nhân có thể kể đến là cách tính tiền sử dụng đất khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua quyền sử dụng đất" 2 lần. Bên cạnh đó các chi phí không chính thức cũng không nhỏ.

Tất cả chi phí này đều được đưa vào giá thành mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở cũng dẫn đến giá nhà tăng khiến cơ hội có nhà của người có thu nhập trung bình và thấp càng bị thu hẹp.

Bên cạnh cơ hội mua nhà ngày càng bị rút ngắn, thị trường cũng có biểu hiện "thả nổi" hoạt động đầu tư kinh doanh cho thuê phòng trọ, nhà trọ cho công nhân lao động và người nhập cư.

Hiện nay, phần lớn khu nhà trọ, phòng trọ của hộ gia đình, cá nhân là nhà ở lụp xụp, thiếu các tiện ích, dịch vụ, an toàn và an ninh.

Trong khi đó, pháp luật không cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh phòng trọ, nhà trọ, dẫn đến việc các công ty chuyên nghiệp không có cơ hội đầu tư, phát triển sản phẩm này với chất lượng tốt để phục vụ nhu cầu chỗ ở của người lao động thu nhập thấp và người nhập cư.

Còn tình trạng "sốt ảo", kinh doanh đa cấp biến tướng

HoREA cũng cho biết, trong thời gian qua đã xuất hiện một số đợt "sốt ảo" giá đất nông nghiệp, giá đất nền và gia tăng tình trạng phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật. Tình trạng này chủ yếu diễn ra khu vực quận ven, huyện ngoại thành các thành phố lớn, các khu vực dự kiến quy hoạch, xung quanh dự án sân bay Long Thành hoặc ăn theo các "đại dự án" của các tập đoàn lớn.

Bên cạnh đó có hiện tượng kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản với nhiều dấu hiệu lừa đảo, khiến thị trường phát triển kém lành mạnh.

Đồng thời do chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường condotel, farmstay nên các nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được bảo vệ quyền và lợi ích khi đầu tư.

Một dự án đất nền ăn theo công trình sân bay Long Thành tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (Ảnh: Lê Quân)

Về phía doanh nghiệp, môi trường kinh doanh thiếu minh bạch, công bằng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng yếu so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản giảm liên tục kể từ năm 2018 đến nay.

Hầu hết doanh nghiệp đều bị ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng nhưng vẫn có một số doanh nghiệp được phê duyệt dự án và đưa ra thị trường lượng sản phẩm nhà ở lớn, đạt hiệu quả kinh doanh cao.

Riêng tại TP.HCM, từ tháng 12/2015 đến tháng 10/2018 đã có 126 dự án không hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng và khoảng 158 mặt bằng, dự án có nguồn gốc "đất công" mà cơ quan Nhà nước phải thực hiện rà soát kiểm tra pháp lý hoặc thanh tra. Hiệp hội nhận định vấn đề này khiến các chủ đầu tư trên địa bàn thành phố đang gặp khó khăn chồng chất.

HoREA cho rằng nguyên nhân chủ quan hàng đầu của những khó khăn mà thị trường bất động sản TP.HCM gặp phải trong 3 năm qua là những vướng mắc về thể chế pháp luật. Đồng thời, khâu thực thi pháp luật cũng còn nhiều hạn chế, bất cập, dẫn đến ách tắc quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng.

Mặc dù còn nhiều khó khăn, HoREA khẳng định thị trường có khả năng tự phục hồi trở lại mạnh mẽ ngay sau khi kiểm soát được đại dịch Covid-19 nếu có thể tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp luật.

Về lâu dài, sự phát triển hệ thống cơ sở và hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Tác giả: Hà Bùi