Thị trường phụ thuộc tâm lý người mua

Khi thị nền kinh tế đang gặp khó khăn, thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề. Các chuyên gia cho rằng, ngoài những yếu tố về pháp lý, vốn vay… tâm lý người mua hàng cũng quyết định rất nhiều đến thị trường bất động sản.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2023 vừa tổ chức tại Tp.HCM, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com khu vực miền Nam thừa nhận: “Hiện nay, tâm lý người mua bất động sản là một nguyên nhân tác động đến sự phát triển của thị trường cũng như tính thanh khoản. Bởi khi nhà đầu tư đắn đo, không có niềm tin vào sản phẩm thì xem như cơ hội đã vụt qua”.

Ông Tuấn nhận định, giai đoạn cuối năm 2023 các chủ đầu tư đã tổ chức được nhiều sự kiện bán hàng, mời gọi được nhiều khách, nhà đầu tư đến tham qua. Chưa khẳng định khách có mua sản phẩm hay không, nhưng chỉ dựa vào việc nhà đầu tư chịu đi xem sản phẩm thì cơ hội bán hàng và nhu cầu tìm mua sản phẩm bất động sản vẫn có.

Tâm lý khách hàng quyết định rất nhiều đến câu chuyện mua bán đất.

Các chuyên gia đưa ra dự báo chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 sẽ tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Theo đó, chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng.

Chia sẻ về vấn đề trên, TS. Cấn Văn Lực đánh giá giai đoạn đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để người tiêu dùng đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường địa ốc. Bởi lẽ, đây sẽ là giai đoạn bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa hợp lý. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sẽ nhiều khả năng sẽ tăng nhiệt từ những quý đầu năm 2024.

Năm 2023 đã gần khép lại với bức tranh khá trầm lắng của thị trường bất động sản. Nhìn lại một năm qua, các chuyên gia đánh giá diễn biến các loại hình nổi bật như sau: chung cư linh hoạt thích ứng, nhà phố biến động, đất nền ảm đạm và chờ thời.

Nhu cầu đầu cơ nhà đất vẫn là tâm lý chung

Theo ông Đinh Minh Tuấn, hiện nay thị trường nhà đất vẫn đang là kênh được nhiều người quan tâm.

Cụ thể, phân khúc chung cư được đánh giá trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với tháng tháng 2/2023. Tuy nhiên, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 vẫn tăng từ 6% đến 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc).

Tại Tp.HCM, quý IV/2023 chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ từ 1% đến 4%.

Hiện nay, những chính sách bán hàng và pháp lý dự án là điều kiện để tâm lý khách hàng được củng cố và tìm mua các sản phẩm bất động sản.

Mặt bằng giá chung cư không giảm nhưng khả năng mua nhà của người dân gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ chủ đầu tư. Chính sách ưu đãi và bán hàng linh hoạt là chiến lược hiệu quả để kích cầu trong thời gian khó khăn và tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn.

Giá thuê nhà hiện vẫn đang neo ở mức cao, mặc dù đã có điều chỉnh ở Tp.HCM trong năm 2023. Để phù hợp hơn với khả năng chi trả, căn hộ diện tích nhỏ hơn (tại Tp.HCM) và xa trung tâm hơn (tại Hà Nội) đang được quan tâm hơn

Riêng đối với nhà phố, trong năm 2023, loại hình này đã chứng kiến những biến động tiêu cực. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và Tp.HCM.

Ông Đinh Minh Tuấn lý giải tình trạng này xuất phát từ việc hiệu quả kinh doanh nhà phố giảm do thay đổi trong hành vi người dùng và cạnh tranh từ trung tâm thương mại. Thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến, ước tính năm 2023, số lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến tăng gần 9% so với năm ngoái. Trong khi đó, giá cho thuê nhà phố vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực trung tâm và không có xu hướng điều chỉnh.

Bất động sản với giá bán phù hợp sẽ được khách hàng "tiêu thụ".

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định: “Tâm lý sở hữu nhà đất đã đi sâu vào tiềm thức của con người Việt, nên việc khách hàng tìm và lựa chọn sản phẩm rất nhiều, dù không quyết định mua nhanh chóng như trước, nhưng họ vẫn có mong muốn tìm hiểu và cân nhắc sự lựa chọn cho bản thân”.

“Nguồn cung hiện tại đang có rất nhiều, cầu không chịu mua thì cũng ‘tắc’. Điều kiện để người mua vượt tâm bây giờ là giá bất động sản phải định giá về ngưỡng đủ hấp dẫn thay vì tiền gửi tiền kiệm, mua vàng thì họ lấy tiền đó mua nhà.

Bởi vậy nguồn cung phải đưa ra sản phẩm phù hợp, giá cả phải hợp lý, thì mới tăng tính hấp dẫn cho người mua. Người mua sẽ thấy không còn cơ hội nào tốt hơn, từ đó nhu cầu nổi lên. Hiện nay đã rất nhiều người có ý định mua nhà, bên cạnh đó tiền lãi suất ngân hàng thấp, người dân có xu hướng rút tiền mua nhà để cho thuê… khi lạm phát xảy ra họ chuyển đôi từ tiền qua hàng”, ông Phúc chia sẻ.

Có thể thấy, các chuyên gia đều có nhiều góc nhìn về thị trường bất động sản trong năm 2024, ngoài những đánh giá về pháp lý, thị những nhận định về tâm lý người mua cũng được các doanh nghiệp, chủ đầu tư nghiên cứu rất kỹ.

Vì vậy, các chuyên gia đánh giá, nếu như doanh nghiệp bất động sản chỉn chu, tập trung tốt trong khâu pháp lý và chăm sóc khách hàng. Đánh đúng vào nhu cầu tâm lý thì thị trường 2024 sẽ là một bức tranh sáng.

Tác giả: Phùng Sỹ Sơn