Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có báo cáo với Quốc hội, trong đó cho biết đến hết tháng 8/2019, tín dụng đối với bất động sản chiếm 19,14% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. Như vậy, dư nợ cho vay toàn hệ thống hiện đạt khoảng 7,8 triệu tỷ đồng và dư nợ bất động sản ước đạt tương đương gần 1,5 triệu tỷ đồng.

Theo phân tích của giới chuyên gia, số cho vay thực tế vượt mức 1,5 triệu tỷ đồng bởi tại rất nhiều ngân hàng thương mại, cho vay bất động sản đã vượt mức 50% tổng dư nợ cho vay. Các khoản vay bất động sản từ nguồn tín dụng ngân hàng thực chất còn có thể “ẩn mình” thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc bảo lãnh của ngân hàng cho bên mua, hoặc ủy thác đầu tư cho một bên thứ ba…

Chính vì vậy, trung tuần tháng 11 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ 1/1/2020. Trong đó, tiếp tục siết mạnh kiểm soát cho vay bất động sản bằng cách quy định cụ thể lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.

Thông tư số 22/2019/TT-NHNN được ban hành là để kiểm soát tín dụng bất động sản tại ngân hàng yếu kém

Cụ thể, từ 1/1/2020 đến 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 đến 30/9/2020 là 37%; từ 1/10/2021 đến 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Thực tế, cho vay bất động sản (bao gồm cả cho vay chủ đầu tư dự án và cho vay phía người mua) hiện chủ yếu là cho vay trung, dài hạn (trên 1 năm), trong khi cơ cấu vốn huy động của các ngân hàng lại chủ yếu là tiền gửi ngắn hạn. Việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn cần được kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh những rủi ro phát sinh khi các ngân hàng cho vay “quá tay”.

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Ngoài ra, đối với các khoản nợ phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

NHNN cho biết, việc điều chỉnh này xuất phát từ việc thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường bất động sản, an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng đề xuất tại Tờ trình số 175/TTr-BXD ngày 8/10/2018 của Bộ Xây dựng về “kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...”.

Bên cạnh đó, NHNN yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống, đặc biệt liên quan đến bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.

NHNN cũng nêu rõ, quy định này chỉ áp dụng đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thể thực hiện Thông tư 41/2016 kể từ ngày 1/1/2020 do không được Nhà nước bổ sung vốn điều lệ, hoặc năng lực tài chính yếu kém, đang phải thực hiện cơ cấu lại theo chủ trương của Chính phủ, NHNN, nhằm tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phấn đấu sớm thực hiện yêu cầu về vốn theo thông tư này.

“Thông tư 22/2019 không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, nhà ở có tổng giá trị dư nợ gốc ban đầu dưới 1,5 tỷ đồng, cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi)”, NHNN nhấn mạnh.

Về lý do áp dụng hệ số rủi ro 150% đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng từ 4 tỷ đồng trở lên, NHNN cho biết, diễn biến thị trường và triển vọng kinh tế cho thấy tín dụng tiêu dùng tiếp tục có xu hướng tăng và ở mức cao so với mức tăng trưởng chung của toàn hệ thống, trong đó tập trung chủ yếu ở nhóm ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao (đặc biệt là tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu bất động sản) do thời hạn cho vay thường dài hạn, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng..., nên việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng, cũng như toàn hệ thống.

“Trong thời gian vừa qua, NHNN đã tăng cường công tác thanh tra, giám sát, chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát rủi ro, nâng cao chất lượng tín dụng, bao gồm cả cho vay phục vụ nhu cầu đời sống”, NHNN cho biết.

Cũng theo NHNN, song song với công tác thanh tra, giám sát, trên cơ sở kết quả khảo sát, đánh giá về tín dụng tiêu dùng thời gian qua, Thông tư 22/2019 đã điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay cá nhân có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng từ 4 tỷ đồng trở lên phục vụ nhu cầu đời sống nhằm đưa ra thông điệp về kiểm soát cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến thị trường bất động sản (nhất là phân khúc bất động sản có giá trị lớn), gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài dự trữ thêm vốn đối với bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.

Theo đó, hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng - mức dư nợ theo đánh giá của NHNN là hợp lý để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân (cùng với số vốn tự có 30% thì khách hàng có thể mua được nhà ở có giá trị khoảng 2,1 tỷ đồng).

NHNN cũng cho biết, quy định mới ít ảnh hưởng đến các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ an toàn vốn cao, nhất là các TCTD đã áp dụng các quy định an toàn theo Thông tư 41/2016 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2020), lý do bởi hệ số rủi ro của khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ phản ánh chính xác mức độ rủi ro của khoản vay (30%, 40%, 50%, 60%, 70%, 80%, 100%, 160%, 200%), phụ thuộc vào đặc điểm, cấu trúc của khoản vay (tỷ lệ bảo đảm của khoản vay (tỷ lệ bảo đảm (LTV) = tổng số dư khoản phải đòi/giá trị tài sản bảo đảm), tỷ lệ thu nhập của khách hàng (tỷ lệ DSC), mục đích sử dụng vốn vay.

“Đối với các TCTD có năng lực tài chính còn hạn chế, chưa đáp ứng Thông tư 41, thì việc áp dụng quy định mới là cần thiết nhằm yêu cầu các TCTD này phải kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng đầu tư vào lĩnh vực có rủi ro cao. Mặt khác, việc tăng hệ số rủi ro sẽ tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc áp dụng và tuân thủ chuẩn mực an toàn Basel II (cụ thể là Thông tư 41/2016) kể từ 1/1/2020”, NHNN nhấn mạnh.

Được biết, hiện có 14 ngân hàng được Thống đốc NHNN phê chuẩn áp dụng Thông tư 41/2016 trước thời hạn.

Đồng thời, theo báo cáo định kỳ hàng quý của toàn hệ thống, NHNN thấy rằng, hầu hết các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ thực hiện Thông tư 41/2016 đúng lộ trình hiệu lực, chỉ một vài ngân hàng trong diện kiểm soát đặc biệt và đang cơ cấu lại danh mục tài sản, khó khăn về tài chính sẽ thực hiện tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu theo thông tư này. Do đó, việc điều chỉnh hệ số rủi ro tại Thông tư 22/2019 không ảnh hưởng đến toàn hệ thống.

Khánh Linh (T/H)