Căn cứ khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy phép xây dựng đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép.

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nhà ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Như vậy, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực sau đây thì phải có giấy phép xây dựng:

- Nội thành, ngoại thành của thành phố.

- Nội thị, ngoại thị của thị xã.

- Tại thị trấn.

- Trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định mới nhất (Ảnh minh họa)

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Điều kiện chung

Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo đúng quy định.

- Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

Điều kiện riêng

Theo khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, chủ đầu tư cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200.

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì các bản vẽ thiết kế là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Nơi nộp: UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có nhà ở riêng lẻ dự kiến được xây dựng.

- Cách thức nộp: Chủ đầu tư gửi hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến UBND cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- UBND cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

- Kiểm tra hồ sơ.

- Ghi giấy biên nhận (hay còn gọi là giấy hẹn) và trao cho người nộp đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định.

- Trường hợp hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3. Xử lý yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

UBND cấp huyện trao cho chủ đầu tư Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo Quyết định 838/QĐ-BXD ngày 29/8/2016).

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy phép xây dựng do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau.

Mức phạt khi xây nhà không phép

Theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bị phạt tiền như sau:

- Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại nông thôn.

- Phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Theo khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với trường hợp xây dựng không có giấy phép đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục xây dựng bị xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 5 - 10 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn.

- Phạt tiền từ 35 - 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Căn cứ khoản 9 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm thì phạt tiền như sau:

- Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn.

- Phạt tiền từ 70 - 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Theo khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài mức phạt tiền trên thì người có hành vi xây dựng nhà không phép bị áp dụng biện khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm nếu mà hành vi vi phạm đã kết thúc (đã xây xong).

Đối với nhà ở xây dựng không phép mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.

- Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

- Hết thời hạn trên, tổ chức, cá nhân vi phạm không xin được giấy phép xây dựng thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình.