Tại Diễn đàn bất động sản “Những vùng đất tiềm năng” diễn ra sáng 16/8, ông Nguyễn Quang Thuân Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group đã chỉ ra một điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản.

Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Thực tế tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong bối cảnh hai năm đại dịch, nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư vì thiếu vốn cũng như giá vật liệu xây dựng tăng cao.

Do đó, tồn kho của các doanh nghiệp phần lớn nằm ở các chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án đang xây dựng dở dang.

Tồn kho bất động sản hiện phải 4 năm mới hấp thụ hết.

Bên cạnh đó, trong thời gian thị trường bất động sản trầm lắng một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã nhân cơ hội để đẩy mạnh M&A dự án khiến tổng giá trị tồn kho tăng lên.

Điển hình, trong nửa đầu năm nay, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) đã M&A thêm dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (TP.Thủ Đức, TP.HCM) và ghi nhận thêm hơn 3.181 tỷ đồng vào tồn kho. Đây cũng khoản tồn kho khiến tổng giá trị tồn kho của Khang Điền tăng mạnh so với cuối năm ngoái. Ngoài ra, tồn kho của dự án Khu dân cư Tân Tạo cũng tăng thêm hơn 1.088 tỷ đồng (tăng 30,5%) lên 4.653 tỷ đồng.

Qua đó, nâng tổng tồn kho của công ty đến cuối quý 2 lên hơn 12.113 tỷ đồng, tăng 4.380 tỷ đồng so với đầu năm, tương đương mức tăng 56,6%. Giá trị tồn kho hiện đang chiếm tới 62,6% trong tổng tài sản 19.348 tỷ đồng của Nhà Khang Điền, tính đến ngày 30/6/2022.

Báo cáo tài chính quý 2 vừa công bố của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng cho thấy Tổng tài sản của DXG tại ngày 30/6 vừa qua là 30.370 tỷ đồng tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm nhưng chất lượng tài sản tăng không tương xứng chủ yếu là tăng tồn kho từ 11.238 tỷ đồng đầu năm lên 12.584 tỷ đồng.

Trong cơ cấu hàng tồn kho chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang từ 8.755 tỷ đồng lên 10.283 tỷ đồng; bất động sản thành phẩm giảm nhẹ, bất động sản hàng hóa cũng giảm, các công trình xây dựng dở dang và nguyên vật liệu xây dựng, hàng hóa chủ yếu gia tăng so với còn số đầu năm.

Bên cạnh vấn đề hàng tồn kho, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cũng chỉ ra 4 vấn đề còn hạn chế của thị trường bất động sản hiện nay. Đầu tiên là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Tiếp theo là tín dụng, BHS từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư. Mặt khác, chuỗi cung ứng đứt gãy, chiến tranh luôn chực chờ. Việc giao thông đi lại, cung cấp hàng hoá bị cản trở, dẫn đến giá cả hàng hoá tăng, vật tư tăng, góp phần đẩy giá bất động sản. Điều cuối cùng là lạm phát. Đây là bóng ma rất lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Chính vì vậy, ông Tuyển đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư: “Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người nữa như trong thời gian vừa qua”.

 Tác giả: Châu Anh