Báo cáo mới đây của SSI Research nhận định, 2019 là một năm sôi động của thị trường trái phiếu bất động sản. Theo thống kê, tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành năm 2019 là 106.5 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% tổng phát hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng. Kỳ hạn bình quân của nhóm này là 3,7 năm và lãi suất bình quân là 10,3%/năm – cao nhất thị trường.

Cũng theo SSI Research, nhà đầu tư cá nhân đã mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó, các ngân hàng thương mại mua 19,1 nghìn tỷ đồng, các công ty chứng khoán mua 4,4 nghìn tỷ đồng, tổ chức nước ngoài mua 1,66 nghìn tỷ đồng các trái phiếu của KDH, PDR, DXG. Số còn lại là tổ chức trong nước hoặc thiếu thông tin cụ thể.

Tính bình quân gia quyền theo giá trị phát hành năm 2019, lãi suất trái phiếu trung bình toàn thị trường là 8,8%/năm và kỳ hạn trái phiếu bình quân là 4,04 năm. Lãi suất và kỳ hạn đều nhích tăng trong quý cuối năm phần nhiều do các NHTM gia tăng phát hành trái phiếu kỳ hạn dài và lãi suất cũng cao hơn.

Có 51,3% trái phiếu phát hành có lãi suất cố định, tập trung chủ yếu vào các trái phiếu kỳ hạn 2-3 năm của nhóm NHTM, trả lãi định kỳ hàng năm. 48,7% trái phiếu còn lại có lãi suất thả nổi, chủ yếu là trái phiếu các doanh nghiệp BĐS và trái phiếu ngân hàng kỳ hạn từ 5 năm trở lên.

Nhóm trái phiếu ngân hàng có lãi suất bình quân thấp nhất (7,04%/năm), nhóm có lãi suất bình quân cao nhất là BĐS (10,3%/năm). Nhóm các doanh nghiệp khác có lãi suất bình quân cao ngang bằng nhóm BĐS chủ yếu là do lô phát hành 1.402 tỷ đồng trái phiếu 5 năm với lãi suất 20% của CTCP Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng. Nếu loại trừ khoản này, lãi suất bình quân của nhóm các doanh nghiệp khác chỉ là 9,86%/năm.

Ngoài lô trái phiếu lãi suất cao bất thường kể trên, có 3 lô phát hành của BĐS Phát Đạt (PDR) và 2 lô phát hành của Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Gia Cư có lãi suất trên 13%/năm – đều là các doanh nghiệp BĐS. Công ty Đầu tư Kinh doanh BĐS Star Beach chào bán 150 tỷ đồng trái phiếu 24 tháng, lãi suất tới 18%/năm nhưng không có bên nào mua cho thấy thị trường cũng có chọn lọc, không hẳn chỉ nhìn vào lãi suất.

Ngoại trừ nhóm trái phiếu ngân hàng, hầu hết các trái phiếu nằm trong khoảng lãi suất 10-11%/năm, tức là cao hơn lãi suất tiền gửi từ 3-4%/năm. Mức này cũng ngang bằng lãi suất cho vay trung và dài hạn đang là 9-11%/năm (theo thông tin từ NHNN).

Kỳ hạn trái phiếu bình quân dài nhất (7,3 năm) thuộc về nhóm phát triển hạ tầng và các doanh nghiệp năng lượng, khoáng sản – phù hợp với tính chất dài hạn của các dự án đầu tư mà những doanh nghiệp này thực hiện. Nhóm phát hành trái phiếu kỳ hạn ngắn nhiều nhất là các công ty chứng khoán, chủ yếu là chỉ từ 1-2 năm. Cá biệt có 2 lô phát hành với tổng giá trị là 104 tỷ của Vndirect là có kỳ hạn lên tới 10 năm.

Các nhà phân tích của SSI đánh giá, NHNN đang định hướng giảm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro để tính chỉ số CAR tại thông tư 22/2019/TT-NHNN nên kênh trái phiếu tất yếu sẽ được các doanh nghiệp BĐS tìm đến. Trái phiếu bất động sản thời gian tới sẽ vẫn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao.

Tuy vậy, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro nên các nhà phân tích cũng khuyến cáo cần sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này.

Tại Hội thảo chuyên đề: Dòng tiền cho bất động sản năm 2020 sáng ngày 7/1, dự báo cho năm 2020, ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng, Trưởng cơ quan đại diện UBCK tại TP.HCM cũng cho biết, chính sách tín dụng của ngân hàng trong thời gian tới sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp và buộc doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác để thay thế bằng cách việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hoặc hợp tác với các đối tác nước ngoài. “Vì vậy, các doanh nghiệp cần phải minh bạch hơn về thông tin cũng như cải thiện năng lực phát triển dự án”, ông Năng nhấn mạnh.

Theo ông Lê Nhị Năng, trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục là kênh huy động chính và được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ vào 2020. Giá trị trái phiếu phát hành có thể tăng 80 - 90% lên 200.000 tỷ đồng. Đồng thời, theo lộ trình của Chính phủ, thị trường trái phiếu sẽ chiếm khoảng 45% GDP trong 2020 và 65% GDP vào 2030.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), nhóm các doanh nghiệp bất động sản xem trái phiếu là một kênh để đa dạng hóa nguồn vốn khi hệ số rủi ro cho vay bất động sản được quy định ở mức cao, khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Thực tế đã ghi nhận, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu với mức lãi suất lên tới 14 - 14,5%/năm, có trường hợp lên đến 20%.

Đồng quan điểm đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng cho rằng, trái phiếu doanh nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng. Đây cũng là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, cần minh bạch thị trường trái phiếu để thị trường này có thể trở thành bệ đỡ vững chắc cho doanh nghiệp bất động sản phát triển trong tương lai. 

Khánh Linh (T/h)