Ảnh chỉ có tính chất minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+)

Qua nghiên cứu, rà soát, Chính phủ đề xuất xây dựng Luật Thuế bất động sản thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024), thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

Luật Thuế bất động sản được coi là có phạm vi điều chỉnh rộng, đặc biệt thu hút sự quan tâm của dư luận vì sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản hiện đang đối diện với quá nhiều khó khăn.

Theo các chuyên gia, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, cần thiết phải nghiên cứu mức thuế suất phù hợp và có lộ trình cụ thể.

Bài 1: Nhà đất bỏ hoang vào “tầm ngắm”

Dự thảo Luật Thuế bất động sản dự kiến trình Quốc hội năm 2024 có nội dung đề xuất tách riêng đất ở, nhà ở để tính thuế và cơ quan quản lý sẽ áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng hay sử dụng chưa đúng mục đích. Đồng thời, cũng đề xuất đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia đồng tình đã đến lúc đánh thuế nhà và tài sản trong bối cảnh thị trường bất động sản sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao. Song cũng có quan điểm lưu ý thận trọng vì có thể tác động tiêu cực đến thị trường và nền kinh tế trong bối cảnh khó khăn.

Đánh thuế cao nhà đất chậm đưa vào sử dụng

Tại Quyết định số 508/QĐ-TTg do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái ký ban hành phê duyệt Chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030 nhằm duy trì tỷ lệ huy động vào ngân sách từ thuế, phí ở mức ổn định, hợp lý cũng nêu rõ các loại thuế liên quan đến tài sản (gồm cả thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp) sẽ tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2025.

Một trong những điểm đáng chú ý là nội dung nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết với đất và bổ sung thu thuế với nhà nhằm khuyến khích sử dụng hiệu quả nhà, đất có hiệu quả.

Từ đó, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Chính sách thuế được yêu cầu xây dựng theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, số thuế phải nộp, đồng bộ với quy định của pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan.

Thực tế cho thấy, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để. Từ năm 2021, vì không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản nên đã xuất hiện rất nhiều đợt “sốt” đất dai dẳng trên khắp cả nước. Giá đất ở nhiều nơi vượt xa giá trị thật, mất kiểm soát.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã đánh thuế nhà và tài sản. Vì vậy, Việt Nam cần có phương án thực hiện nhanh và cần công cụ hiệu quả để ngăn chặn hành vi đầu cơ thổi giá bất động sản, góp phần ổn định thị trường.

Giới đầu cơ khi mua đất về không làm gì cả, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đẩy giá, dẫn đến gây lãng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực. Vì vậy, Việt Nam cần công cụ như đánh thuế bất động sản để ngăn chặn hành vi kinh doanh trên - ông Đính phân tích.

Có một thực tế phổ biến là dù giá bất động sản được đẩy lên cao nhưng với một bộ phận người đầu tư, đầu cơ thì giá thị trường này vẫn rất sôi động, hấp dẫn. Tình trạng đầu cơ, lướt sóng, thổi giá làm rối loạn, méo mó thị trường. Nhiều người mua nhà đất tích trữ, đầu cơ kiếm lời nhiều hơn người có nhu cầu thật.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản cao hơn nhiều so với sản xuất, kinh doanh và tiềm ẩn bất ổn, rủi ro khi thị trường phát triển nóng, khó kiểm soát.

Ông Nguyễn Văn Đáng - nhà nghiên cứu quản trị công và chính sách, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh nhận xét, lĩnh vực đất đai vẫn là nơi xuất hiện nhiều vấn đề nóng, đặt ra nhu cầu cấp bách về điều chỉnh chính sách.

Cụ thể, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" khẳng định, quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân, đặt ra yêu cầu về hài hòa lợi ích và công bằng xã hội liên quan đến đất đai.

Việc đánh thuế tài sản, thuế bất động sản đã đề cập đến từ hơn chục năm nay song chưa làm được vì nhiều nguyên nhân. Đã đến lúc phải xem chuyện công khai, minh bạch về đất đai là bình thường và người có nhiều tài sản (đồng nghĩa với thu nhập cao) nên có trách nhiệm đóng nhiều thuế hơn - ông Đáng nêu vấn đề.

Áp thuế bất động sản sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ, lãng phí, thổi giá ảo rồi mua đi bán lại không dựa trên nhu cầu thực sự. Đồng thời, Nhà nước cũng có thêm nguồn thu cho ngân sách; cơ hội sở hữu nhà, đất cũng mở ra với nhiều người hơn.

Nhưng khi đánh thuế cao, cũng phải chấp nhận một hệ quả nhất thời là các giao dịch trên thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, điều được lợi cũng rất nhiều, Nhà nước có thể từng bước ổn định giá, khuyến khích sử dụng hiệu quả đất đai, tăng thu ngân sách.

Tách bạch các loại hình

Trước đó, việc đánh thuế lên nhà và bất động sản đã nhiều lần được các chuyên gia đề cập. Lần này, cơ quan chức năng đề xuất, sẽ tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN)

Đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Đối với nhà chung cư bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung-cầu thị trường bất động sản và hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân.

Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng điều này chắc chắn sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản vốn đang đối diện với quá nhiều khó khăn. Do đó, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp cần thiết phải nghiên cứu mức thuế suất đối với đất ở phù hợp. Cũng bởi vậy, nội dung này đang đặc biệt thu hút sự quan tâm của dư luận.

Theo Bộ Tư pháp, Luật Thuế bất động sản được coi là có phạm vi điều chỉnh rộng, tác động lớn. Đối tượng điều chỉnh là đất, nhà và công trình xây dựng nên có phạm vi và tác động đến toàn thể người dân và doanh nghiệp trên cả nước; nhiều nội dung mang tính kỹ thuật như nội dung về giá tính thuế, thuế suất...

Về thuế suất đối với đất ở sẽ đề nghị đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở. Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế, góp phần đảm bảo mục tiêu ban hành của chính sách và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước.

Nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.

Khi thực hiện đánh thuế bất động sản đối với nhà ở, cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn.

Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế riêng đối với nhà, đất là phù hợp, dễ tạo được sự đồng thuận của người nộp thuế; đảm bảo có tính đến mức độ điều tiết, khả năng nộp thuế của người dân. Chỉ điều tiết đối với đất và nhà có giá trị lớn, trên ngưỡng chịu thuế, đảm bảo mục tiêu mở rộng và khai thác tốt nguồn thu từ nhà, đất.

Ngoài ra, việc quy định mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang, chưa đưa vào sử dụng theo đúng quy định là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay. Từ đó, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất.

Cơ quan quản lý đánh giá, việc đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở xuất phát từ nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích, phù hợp với Hiến pháp và pháp luật hiện hành cũng như với thông lệ quốc tế do đa số các quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên. Biểu thuế lũy tiến từng phần đối với đất được xác định theo ngưỡng giá trị góp phần tăng mức huy động thu đối với thửa đất có giá trị lớn.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết đánh thuế đất phải sớm kiện toàn nhất, theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW là hoàn toàn đúng, tức là cần có tỷ suất thuế cao đối với những người có đất nhưng không sử dụng, còn thuế nhà cần có lộ trình đến thời điểm nhất định hãy đưa vào.

Riêng với đất bỏ hoang, không sử dụng dứt khoát phải đánh thuế với tỷ suất cao để người có đất phải đưa vào sử dụng. Nhưng cũng cần phải có chính sách khuyến khích giảm thuế nếu sử dụng đất tốt, hiệu quả cao. Đây là phương thức cải cách thuế, không chỉ nhăm nhăm nâng tỷ suất thuế mà không có sự động viên sử dụng đất hiệu quả./.

Tác giả: Thu Hằng