Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Chính phủ trình ra Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 đã xác định hướng đi mới về phát triển nhà ở xã hội: Vai trò, trách nhiệm chủ trì thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải là của Nhà nước, thay vì giao trách nhiệm đó cho chủ đầu tư dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, Dự thảo bổ sung thêm quy định theo hướng giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương. Cụ thể, Điều 80 quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch, bao gồm quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Từ nhà ở xã hội xen kẹt tới nhà ở xã hội bố trí tập trung

Các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất. Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm (phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội) sẽ tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.

Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội cũng không chỉ “nằm trên giấy”, trong các đồ án quy hoạch mà UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm bố trí theo đúng nhu cầu của người dân, phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của đối tượng thụ hưởng.

UBND cấp tỉnh phải đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án và phải báo cáo HĐND bố trí ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, dự thảo cũng khẳng định rõ: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Với phương án đề xuất này, dường như cơ quan quản lý đã quyết “tách người nghèo ra khỏi người giàu” thay vì “trộn” người người nghèo với người giàu như phương án bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại Luật Nhà ở hiện hành.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Chính phủ trình ra Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 đã xác định hướng đi mới về phát triển nhà ở xã hội

Tôi cho rằng đây là “điểm trừ” của chính sách nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã trình Quốc hội cho ý kiến tháng 6 vừa qua bởi dự thảo đã kiên quyết: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.

Quy định này có phần cứng nhắc và đi ngược lại với nguyên tắc phân cấp, phân quyền gắn liền với trách nhiệm của địa phương trong xu hướng lập pháp hiện nay.

Linh hoạt bố trí nhà ở xã hội

Tôi cho rằng cần áp dụng phân quyền triệt để cho địa phương, để địa phương có toàn quyền lựa chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.

Ví dụ, với địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, giá trị quỹ đất tại đô thị rất cao thì có thể quyết định không bố trí nhà ở xã hội trong các dự án “đất vàng” mà dành 100% cho phát triển nhà ở thương mại; tiền sử dụng đất thu được sẽ trích một phần để bồi thường, tạo lập quỹ đất nhà ở xã hội tại vùng ven đô thị, nơi có giá đất không quá cao nhưng vẫn gắn với cơ hội việc làm cho người dân.

Ngược lại, với địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển chưa cao, nhu cầu nhà ở chưa quá lớn, giá trị quỹ đất tại đô thị ở mức vừa phải thì địa phương có thể quyết định bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại (có thể với tỷ lệ linh hoạt, thay vì tối thiểu 20% so với quy định hiện hành).

Trường hợp này thì quy định tại dự thảo (Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội) lại trở nên cứng nhắc, khiến địa phương không thể bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Nếu yêu cầu phải bố trí thì có thể gặp phải sự phản ứng của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do Luật quy định rõ không phải thực hiện.

Sau khi các đại biểu Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đã phối hợp với cơ quan thẩm tra tiếp thu, hoàn chỉnh.

Bản dự thảo lấy ý kiến các chuyên gia vào cuối tháng 7 đã gần như khôi phục lại quy định của Luật Nhà ở năm 2014: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án tại cùng đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất nhà ở xã hội.

Phương án này cơ bản giống Luật Nhà ở hiện hành vốn đã phát sinh rất nhiều bất cập trong triển khai, khiến việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội mới chỉ đạt được khoảng trên dưới 40% so với mục tiêu.

Để chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, tôi cho rằng Luật Nhà ở sửa đổi cần quán triệt nguyên tắc: giao toàn bộ quyền, trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương.

Cụ thể, dự thảo cần giữ nguyên quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch (gồm quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu của người dân để chủ động bố trí (được tùy chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội độc lập hay trong đồ án quy hoạch khu đô thị). Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm cho địa phương sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo trong triển khai thực hiện.

Tuy nhiên cần bãi bỏ quy định: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Theo đó, nếu địa phương căn cứ nhu cầu về nhà ở xã hội và quyết định bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại (với tỷ lệ linh hoạt, có thể thấp hơn hay cao hơn 20%) thì cần cho phép địa phương, thay vì bắt buộc phải tách quỹ đất nhà ở xã hội khỏi dự án nhà ở thương mại.

Lưu ý rằng với hình thức dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan nhà nước sẽ lập, phê duyệt quy hoạch để tổ chức đấu thầu.

Nếu trong quy hoạch có bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội thì đồ án quy hoạch này là một phần hồ sơ mời thầu, nhà đầu tư được lựa chọn phải triển khai theo đúng quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhà đầu tư không được phản đối việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án do đã quy định rõ trong hồ sơ mời thầu.

Trao quyền chủ động cho địa phương theo nguyên tắc phân cấp, phân quyền gắn liền với kiểm tra, giám sát luôn là cách thức hiệu quả để đưa các chính sách vào đời sống, giúp chính sách phảng phất hơi thở cuộc sống.

Tác giả: ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản