Mạnh tay triển khai biện pháp "giải cứu"

Để ngăn ngừa sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, chính phủ Trung Quốc đang đẩy mạnh thực hiện các biện pháp nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nước này.

Các cơ quan quản lý Trung Quốc vừa yêu cầu các ngân hàng thương mại cung cấp thêm một gói tài chính trị giá 400 tỷ nhân dân tệ (tương đương khoảng 56 tỷ USD) cho lĩnh vực bất động sản trong hai tháng cuối năm 2022, bổ sung cho một loạt biện pháp hỗ trợ đã được đưa ra trong thời gian gần đây nhằm tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường cổ phiếu và trái phiếu bất động sản.

Số tiền nói trên được dùng để cung cấp các khoản tín dụng, cho vay thế chấp và mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, cùng với gói tài chính 85 tỷ USD mà 6 ngân hàng thương mại lớn của Trung Quốc đã được yêu cầu gia hạn vào tháng 9 vừa qua.

Sau khi Bắc Kinh công bố kế hoạch 16 điểm giúp giảm bớt áp lực đối với lĩnh vực này, cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc Country Garden đã tăng tới 52% tại Hong Kong. Cổ phiếu của Longfor Properties - một nhà phát triển hàng đầu khác - tăng 17%, trong khi cổ phiếu của Dexin China, một nhà phát triển có trụ sở tại Hàng Châu, tăng vọt 151%.

Các biện pháp chính bao gồm cho phép các ngân hàng mở rộng các khoản vay đáo hạn cho các nhà phát triển, hỗ trợ bán bất động sản bằng cách giảm quy mô thanh toán trước và cắt giảm lãi suất thế chấp, thúc đẩy các kênh tài trợ khác như phát hành trái phiếu và đảm bảo giao nhà đã bán trước cho người mua...

Các tòa nhà chung cư đang được xây dựng ở Thượng Hải, Trung Quốc. (Ảnh: REUTERS)

Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Macquarie Group cho rằng, về bản chất, các nhà hoạch định chính sách đã yêu cầu các ngân hàng cố gắng hết sức trong việc hỗ trợ lĩnh vực bất động sản. Còn Tao Wang, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại UBS, mô tả gói biện pháp này là "bước ngoặt" đối với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc.

Cùng với các chính sách khác được công bố hồi đầu năm nay, ước tính, Trung Quốc đã bơm hơn 1 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 142 tỷ USD) vào thị trường bất động sản.

Gói giải cứu được nhiều nhà phân tích coi là tín hiệu mạnh nhất từ ​​các nhà chức trách Trung Quốc cho thấy việc "siết chặt" kéo dài hai năm đối với lĩnh vực này đã kết thúc. Vào tháng 8/2020, chính phủ Trung Quốc bắt đầu cố gắng hạn chế việc các chủ đầu tư vay quá nhiều để kiềm chế giá nhà tăng cao.

Các vấn đề leo thang vào năm ngoái khi Evergrande - nhà phát triển lớn thứ hai của quốc gia - vỡ nợ. Khi lĩnh vực bất động sản sụp đổ, một số công ty lớn đã tìm kiếm sự bảo vệ từ các chủ nợ. Cuộc khủng hoảng tiền mặt khiến nhiều dự án nhà ở trên khắp cả nước bị trì hoãn hoặc đình chỉ.

Cuộc khủng hoảng bước sang một giai đoạn mới vào giữa năm nay khi những người mua nhà tức giận từ chối thanh toán các khoản thế chấp đối với những ngôi nhà chưa hoàn thiện. Do đó, các nhà chức trách đã cố gắng xoa dịu cuộc khủng hoảng bằng cách thúc giục các ngân hàng tăng cường hỗ trợ vốn vay cho các nhà phát triển bất động sản để họ có thể hoàn thành các dự án. Các cơ quan quản lý cũng đã cắt giảm lãi suất để khôi phục niềm tin của người mua.

Các nhà phát triển bất động sản đang thiếu tiền mặt và phải tìm cách khai thác nguồn vốn để hoàn thành các dự án. (Ảnh minh họa: Bloomberg)

Liệu thị trường bất động sản có hết điêu đứng?

Nhưng tình trạng sụt giảm bất động sản vẫn tiếp diễn, do người mua quay lưng lại với thị trường vì nền kinh tế yếu và các quy định nghiêm ngặt thời kỳ dịch bệnh Covid-19. Theo kết quả khảo sát của China Index Academy (công ty nghiên cứu bất động sản hàng đầu Trung Quốc), vào tháng 10 vừa qua, doanh số của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất đã giảm 26,5% so với một năm trước đó. Đến nay, doanh số bán hàng của các doanh nghiệp này đã giảm 43%.

Chính sách zero-Covid nghiêm ngặt đã "bóp nghẹt" hầu bao của người tiêu dùng và sẽ tiếp tục đè nặng lên lĩnh vực bất động sản. Hậu quả là, nhiều nhà phát triển bất động sản đã không trả được nợ nước ngoài, trong khi suy thoái đang đè nặng lên nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Cuộc khủng hoảng thanh khoản của các công ty bất động sản Trung Quốc đã khiến số dự án mới sụt giảm mạnh. Đảm bảo hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua hiện đang là ưu tiên. (Ảnh minh họa: Bloomberg)

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, từng là trụ cột của tăng trưởng, đã giảm tốc trong năm nay do chính phủ tìm cách hạn chế việc các nhà phát triển vay quá nhiều. Điều này đã gây ra sự sụt giảm trong doanh số bán và giá bất động sản, vỡ nợ trái phiếu và việc đình chỉ xây dựng nhà ở, khiến các chủ nhà bức xucs xúc và đòi ngừng thanh toán thế chấp.

Các nhà phân tích của Goldman nhận định, các biện pháp "giải cứu" có thể tạo ra phản ứng thị trường, song không làm thay đổi lớn các nguyên tắc kinh tế hiện tại. Nhiều chính quyền địa phương đã thực hiện các bước để hỗ trợ lĩnh vực khó khăn trong năm nay, chủ yếu nhắm vào người mua nhà, bao gồm bằng cách cung cấp trợ cấp, cắt giảm lãi suất thế chấp và cho phép các khoản thanh toán thấp hơn. Tuy nhiên, nhu cầu tổng thể vẫn còn yếu ớt.

Thị trường bất động sản nhà mới với quy mô 2,4 nghìn tỷ USD của Trung Quốc vẫn đang trong trạng thái mong manh, số vụ vỡ nợ của người vay mua nhà và cả doanh nghiệp bất động xảy liên tục xảy ra. Tháng 9 vừa qua, giá nhà đã qua sử dụng ở Trung Quốc giảm mạnh nhất trong 8 năm. Theo ước tính của Citigroup, đối với các ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ liên quan đến bất động sản đã tăng lên mức 30%.

Ngành bất động sản của Trung Quốc hiện có ít nhất 292 tỷ USD các khoản vay trong và ngoài nước đến hạn thanh toán vào cuối năm 2023. Con số đó bao gồm 53,7 tỷ USD vay trong năm nay, tiếp theo là 72,3 tỷ USD đáo hạn trong quý 1 năm sau.

Triển vọng của ngành bất động sản Trung Quốc và nền kinh tế nước này nhiều khả năng sẽ tuỳ thuộc vào việc liệu các biện pháp hỗ trợ gần đây sẽ giúp cải thiện niềm tin của các ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà ra sao./.

Tác giả: Trần Ngọc