Các trường hợp chủ đầu tư dự án phải thực hiện để phát triển nhà ở xã hội

Mục 1 Chương II Dự thảo quy định các trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 3 Dự thảo nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó trong cùng đô thị có dự án đó thì chủ đầu tư có thể để xuất bố trí quỹ đất này để thay thế quỹ đất 20% của dự án (khoản 1 Điều 4).

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 3, nhưng tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (điểm b khoản 1 Điều 5).

Quy định tại Dự thảo đang chưa làm rõ cho trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Dự thảo, chủ đầu tư có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong cùng đô thị có dự án đó và UBND cấp tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội hoặc trường hợp dự án thuộc đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt mà đồ án đó đã bố trí đủ quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội. "Trong trường hợp này, chủ đầu tư được bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20% theo quy định tại khoản 1 Điều 4 hay là phải đóng tiền theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5", VCCI thắc mắc.

Để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng chủ đầu tư có thể lựa chọn hoặc sử dụng quỹ đất thay thế hoặc nộp tiền với giá trị tương đương.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Dự thảo, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề xuất cơ quan có thẩm quyền cho phép bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20%. Tuy nhiên, Dự thảo lại không có quy định về thủ tục hành chính này, điều này có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện, đề nghị Ban soạn thảo quy định cụ thể về thủ tục này.

Trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp được xác định bằng giá trị tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội gồm “giá trị tiền sử dụng đất của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tương đương giá sàn phải nộp ngân sách cao nhất theo quy định của pháp luật về đấu thầu”.

Quy định trên cần được xem xét ở các điểm sau:

Về giá trị tiền sử dụng đất phải đóng: Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư nộp 100% tiền sử dụng đất của dự án theo pháp luật về đất đai là hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Cơ quan nhà nước sẽ trích 20% số tiền sử dụng đất của dự án dành để phát triển nhà ở xã hội (giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cho quỹ đất khác làm nhà ở xã hội hoặc để đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn nhà nước để cho thuê). Quy định tại Dự thảo đang chưa rõ việc nhà đầu tư đã nộp 100% tiền sử dụng đất theo dự án được xem là đã hoàn thành đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất quy định tại Điều 5 Dự thảo hay là phải đóng thêm 20%? Nếu được hiểu theo nghĩa phải đóng thêm 20% sẽ tạo gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và sẽ ảnh hưởng đến giá thành của nhà ở thương mại;

Căn cứ tính giá tiền: Quy định “giá trị tiền sử dụng đất của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” có thể đưa đến nhiều cách hiểu khác nhau: nhà nước sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và chủ đầu tư nhà ở thương mại buộc phải tham gia đấu giá quỹ đất được chuyển từ nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại? Hay cơ quan nhà nước sẽ sử dụng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án khác trong khu vực lân cận để xác định nghĩa vụ tài chính?

Quy định “chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo bảng giá đất ban hành tại thời điểm hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất này theo quy định của pháp luật về xây dựng” là chưa hợp lý, bởi vì sử dụng giá đất theo bảng giá đất để tính cho chi phí xây dựng hạ tầng có bản chất không phải là tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai mà là chi phí xây dựng theo pháp luật xây dựng.

Để đảm bảo tính hợp lý và rõ ràng, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ những vấn đề nêu trên và xem xét lại cách xác định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp.

Trường hợp chủ đầu tư tự tạo lập quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội

Điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở quy định trường hợp nhà đầu tư “c) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai”.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 cho phép nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, toàn bộ Mục 1 Chương II Dự thảo Nghị định, quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội chưa có quy định về việc nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để làm nhà ở xã hội. Đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định để làm rõ về trường hợp trên, đặc biệt cần làm rõ cách hoàn trả/khấu trừ chi phí mà nhà đầu tư đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án nhà ở xã hội.

Tác giả: T.M