Mới đây, VKSND Tối cao đã ban hành hướng dẫn số 32/HD-VKSTC hướng dẫn một số nội dung trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sở hữu nhà.

Xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

Việc xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cần lưu ý một số trường hợp dưới đây.

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCNQSH) nhà hoặc GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp cho hộ gia đình thì phải căn cứ vào hộ khẩu tại thời điểm được cấp GCNQSD đất; GCNQSH nhà hoặc GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định các thành viên trong hộ có tên trong hộ khẩu là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp nhà, đất tranh chấp đang do người khác trực tiếp quản lý, sử dụng hoặc đang cho thuê, thế chấp tại ngân hàng thì khi giải quyết vụ án, người đang quản lý, sử dụng, đang thuê, ngân hàng đang nhận thế chấp nhà, đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp đất tranh chấp có một phần diện tích nằm trong GCNQSD đất của bên thứ ba, ngoài GCNQSD đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn thì phải xác định bên thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp đất tranh chấp mà GCNQSD đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn nhưng theo hồ sơ địa chính trước đó do người khác kê khai, đăng ký trên sổ mục kê hoặc sổ địa chính…thì người kê khai, người đăng ký trên sổ mục kê, sổ địa chính được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp vụ án có đương sự yêu cầu Tòa án hủy GCNQSD đất đã cấp thì cơ quan đã cấp GCNQSD đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 34 bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015.

Điều kiện thụ lý vụ án

Khi kiểm sát việc thụ lý vụ án, kiểm sát viên phải kiểm tra tài liệu, chứng cứ để đảm bảo tranh chấp đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã theo điều 202 luật Đất đai năm 2013 và điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Nếu UBND cấp xã hòa giải nhưng không thành thì tòa án mới được thụ lý vụ án.

Đối với các tranh chấp quyền sở hữu nhà thì việc hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc để tòa án thụ lý vụ án.

VKSND Tối cao cũng nêu rõ, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của tòa án được xác định ở thời điểm thụ lý vụ án, những tình tiết phát sinh sau khi thụ lý như được cấp GCNQSD đất hay hủy GCNQSD đất đã cấp…không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã được xác định ở thời điểm thụ lý...

Việc xác định thẩm quyền giải quyết vụ án căn cứ vào BLTTDS có hiệu lực ở thời điểm thụ lý vụ án. Đặc biệt lưu ý thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của luật Đất đai năm 2013 và BLTTDS năm 2015.

Thứ nhất, thẩm quyền theo loại việc.

Tranh chấp đất đai mà đương sự có GCNQSD đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 luật Đất đai năm 2013 và điều 18 Nghị định số 43/2014 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có GCNQSD đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014 thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

+ Khởi kiện tại tòa án nhân dân (TAND) có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà được xác định theo quy định tại khoản 2 điều 26 BLTTDS năm 2015. Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân do TAND giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 177 luật Nhà ở năm 2014.

Thứ hai, thẩm quyền theo lãnh thổ.

Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015.

Lưu ý, nếu tranh chấp đất đai có nhiều thửa, diện tích khác nhau ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các thửa đất giải quyết (điểm i khoản 1 điều 40 BLTTDS năm 2015).

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà được xác định theo quy định tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015, theo đó Tòa án nơi có nhà ở là tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trường hợp đối tượng tranh chấp là nhiều nhà ở thuộc nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các nhà ở giải quyết.

Trường hợp đối tượng tranh chấp bao gồm cả nhà ở và các bất động sản khác thì nguyên đơn có quyền yêu cầu tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.

Tác giả: Tuệ Minh