Vỡ mộng "ăn" theo quy hoạch

Sau thời kỳ nhảy múa, đất nền "ăn theo" quy hoạch đã không còn duy trì được sức hút. Không ít chủ đất phải giảm giá bán, hoặc chấp nhận cắt lỗ để "thoát hàng".

Tuy nhiên, nhà đầu tư hiện tại hầu hết đều là những người sở hữu tiền mặt, có tinh thần cảnh giác cao, nghiên cứu thị trường kỹ trước khi "xuống tiền". Do đó, việc giảm giá hay cắt lỗ của chủ đất không phải dễ thực hiện được.

Bỏ ra hơn 7 tỷ đồng để mua 2 lô đất nền trên địa bàn huyện Mê Linh để "ăn theo" dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô, nhưng đến nay, anh Trần Văn Hạnh vẫn chưa thể "thoát hàng". Anh Hạnh cho biết, anh mua 2 lô đất trên vào khoảng cuối năm 2022 - lúc đó dự án đường vành đai 4 trên cũng mới chỉ có thông tin quy hoạch.

"Thị trường bất động sản lúc đó khá sôi động và kỳ vọng sinh lời từ việc đón đầu quy hoạch đã khiến tôi quyết định đầu tư", anh Hạnh nói. Tuy nhiên, khi bước sang năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng khiến kỳ vọng của anh Hạnh đã bị sụp đổ.

"Thu nhập của tôi bị giảm sút, khoản vay ngân hàng hơn 3 tỷ đồng trong tổng số vốn 7 tỷ đồng đầu tư vào 2 lô đất đã trở thành gánh nặng tài chính. Đầu năm tôi đã quyết định bán 2 lô đất trên để thu hồi vốn và "thoát" nợ nhưng tới nay vẫn không có khách mua", anh Hạnh nói và khẳng định, giá rao bán 2 lô đất trên đã cắt lỗ hơn 1 tỷ đồng so với thời điểm mua vào.

Nhà đầu tư chờ "sóng" quy hoạch để bán cắt lỗ (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Ngoài anh Hạnh, không ít nhà đầu tư bất động sản khác cũng thừa nhận, việc đầu tư "ăn" theo quy hoạch có cơ hội sinh lời tốt nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đối với dự án đường vành đai 4, quy hoạch và tiến độ triển khai tốt, nhưng thời điểm đầu tư "ăn" theo quy hoạch này lại đúng vào cơn "sốt đất". Giá nhà đầu tư mua vào cao, dẫn tới việc thanh khoản thấp và khó khăn hơn khi thị trường "xì hơi".

Tương tự, không ít nhà đầu tư kỳ vọng "ăn" theo đồ án quy hoạch phân khu sông Hồng đang rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan". Để đầu tư theo quy hoạch này, nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua đất vùng ven quy hoạch giá cao, khiến việc "thoát hàng" thời điểm này gặp nhiều khó khăn.

Nhà đầu tư đang kỳ vọng việc triển khai đồ án quy hoạch được thực hiện sẽ tạo ra được "sóng" mới, khiến việc thanh khoản các sản phẩm bất động sản theo quy hoạch này tốt hơn.

Thận trọng khi dùng đòn bẩy tài chính

Theo anh Nguyễn Vĩnh - chủ một sàn giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh (Hà Nội) - nhìn nhận, đầu tư "ăn" theo quy hoạch hạ tầng là cách đầu tư được ưa chuộng lâu nay bởi lợi ích mà nó mang lại rất lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc, nhất là khi sử dụng đòn bẩy tài chính bởi không phải nhà đầu tư nào cũng đủ sức "ăn" theo.

Anh Vĩnh cũng thừa nhận, những cơn "sốt đất" trong thời gian qua diễn ra ở những khu vực có thông tin quy hoạch hay đang triển khai đầu tư hạ tầng. Tình trạng này qua nhanh khiến nhiều nhà đầu tư "mắc cạn".

Hàng loạt biệt thự khu đô thị phía tây Hà Nội bỏ hoang hàng chục năm (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, bên bán cần chủ động giảm giá thật thay vì chỉ cắt lỗ ảo. Mức giảm giá cũng cần sâu hơn để thuyết phục người mua "xuống tiền" trong bối cảnh tâm lý người mua lưỡng lự.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.

Tác giả: Hà Phong