Cuộc sống tạm bợ của người dân ở một khu quy hoạch treo tại P.3 (Q.11, TP.HCM)

Trên thực tế, chỉ vì một thuật ngữ "từ trên trời rơi xuống", quyền lợi của hàng ngàn, hàng vạn hộ dân bị ảnh hưởng suốt gần 1 thập niên nay.

Bỗng dưng vướng quy hoạch treo

Cụ thể, Văn phòng UBND TP.HCM ngày 9.9 có thông báo kết luận của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan về việc thực hiện Quyết định 60 của UBND TP.HCM quy định diện tích tối tiểu được tách thửa. Theo đó, về vướng mắc liên quan đến khu vực quy hoạch có chức năng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM (QH-KT) khẩn trương hướng dẫn UBND các quận, huyện rà soát, đánh giá tình hình thực hiện theo quy hoạch được duyệt. Cụ thể, đối với những khu vực quy hoạch thực hiện không khả thi thì phải đề xuất điều chỉnh quy hoạch, xóa quy hoạch, trả lại quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đối với những khu vực còn tính khả thi, đủ điều kiện thuận lợi để chỉnh trang đô thị nhưng chưa lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt thì đề xuất lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, cụ thể hóa quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000.

Theo Sở QH-KT, hiện trên địa bàn TP có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập, thẩm định và phê duyệt từ năm 2013. Diện tích đất này tập trung chủ yếu tại 6 quận là quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Đến nay các đồ án quy hoạch được thực hiện rất hạn chế, nhất là ở những khu vực đông dân cư nên đa số rơi vào tình trạng quy hoạch treo. Đáng nói, rất nhiều nơi, người dân chỉ đến khi đi làm thủ tục xây dựng mới biết, nhà mình đang nằm trong vùng quy hoạch treo.

Như trường hợp của ông Tỏ, sống tại đường 24, P.Linh Trung, Q.Thủ Đức. Cuối năm 2019, ông Tỏ đi xin phép xây dựng căn nhà 3 tầng và 1 lửng mới tá hỏa vì UBND Q.Thủ Đức chỉ giải quyết cấp hai tầng rưỡi bởi đất của ông nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. "Đất nhà tôi đã là đất thổ cư nhưng chỉ được cấp phép xây dựng tạm vì "dính" quy hoạch là đất dân cư xây dựng mới mà tôi cũng không hiểu nó là quy hoạch gì. Lâu nay chỉ nghe đến quy hoạch công viên cây xanh hay quy hoạch đường giao thông thôi chứ làm gì có quy hoạch khu dân cư mới. Thế nhưng trên giấy phép xây dựng ghi rõ, chủ nhà cam kết tự tháo dỡ công trình xây dựng có thời hạn khi nhà nước thực hiện quy hoạch.

Đồng thời, không được bồi thường phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp khiến những người dân ở đây vô cùng bức xúc”, ông Tỏ nói. Đó cũng là nỗi lòng của các hộ dân sống trong khu vực này khi bỗng dưng bị dính quy hoạch là đất dân cư xây dựng mới nên chỉ được cấp phép xây dựng tạm và đến khi quy hoạch được thực hiện, các căn nhà này phải đập bỏ mà không được bồi thường.

Tương tự, trên địa bàn Q.3 gần 50% diện tích đất được quy hoạch là đất hỗn hợp nên chính quyền cũng chỉ cấp phép xây dựng tạm cho người dân có nhu cầu xây nhà mới. “Dù đất quy hoạch là đất hỗn hợp, nghĩa là chưa xác định được chỗ nào là đất ở, chỗ nào là đất thương mại, đất cây xanh, giao thông và chưa biết bao giờ thực hiện nhưng quyền lợi của người dân đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Chính vì đất nằm trong quy hoạch nên dù nằm sát Q.1, được xem là đất vàng nhưng khu vực này nhà cửa rất lụp xụp”, ông Tường, sống tại hẻm 235 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.7, Q.3, bức xúc.

Tại Q.12, chỉ riêng quy hoạch đất dân cư xây dựng mới đã có 621 ha, chiếm khoảng 27,5% diện tích đất ở. Tại Q.Bình Tân có khoảng 2.588 ha đất dân cư xây dựng mới, chiếm hơn 50% diện tích toàn quận...

Khu P.3, Q.11 (TP.HCM) giống như khu nhà ổ chuột vì dính quy hoạch treo công viên văn hóa Đầm Sen

Khổ vì thuật ngữ từ trên trời rơi xuống

Ông Lê Đức Thanh, Phó giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, cho biết sở này đã rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan Quyết định 60 của UBND TP về diện tích tối thiểu được tách thửa, Sở Tư pháp cũng đã rà soát các quy định pháp luật liên quan về hai chức năng quy hoạch này và không hề có các khái niệm đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp như trong các đồ án quy hoạch của TP.HCM hiện nay. Ngay cả Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) cũng chỉ rõ, luật Đất đai 2013 chỉ giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh được quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với hai loại đất là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mà không giao thẩm quyền được quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa với các loại đất khác. Do đó, Quyết định 60 của UBND TP quy định đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới không được tách thửa là hạn chế quyền tách thửa đất của người dân.

Luật sư Trần Văn Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, nhận định việc UBND TP.HCM và các sở ngành “đẻ” ra thêm thuật ngữ đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới để đưa vào các đồ án quy hoạch đã gây ra nhiều phiền toái, thiệt hại cho người dân khi họ không được tách thửa, không được cấp phép xây dựng và cấp sổ hồng cho căn nhà của mình. Đáng nói, thuật ngữ “từ trên trời rơi xuống” nhưng đã tồn tại từ rất lâu mà UBND TP.HCM vẫn không sửa sai dẫn đến hàng loạt những rắc rối đi theo đó. “Thời gian qua, các địa phương gặp nhiều vướng mắc, lúng túng khi giải quyết quyền lợi của người dân và đã có nhiều văn bản gửi các sở ngành đề nghị hướng dẫn nhưng cũng chưa nhận được những hướng dẫn chi tiết từ đó dẫn đến việc mỗi nơi giải quyết quyền lợi cho người dân mỗi kiểu”, luật sư Cường cho biết.

Ông Nguyễn Hoài Nam, nguyên Phó giám đốc Sở QH-KT, cho rằng để tháo gỡ cho vấn đề này, đầu tiên phải “chỉnh” từ cơ quan lập quy hoạch đó là Sở QH-KT. Sở QH-KT cần làm rõ các khái niệm về chức năng quy hoạch đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới để có cơ sở điều chỉnh lại các đồ án. Theo ông Nam, đa phần đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới đều tập trung trong 310 đồ án lập và phê duyệt thời điểm năm 2013. Do đó, các quận, huyện và Sở QH-KT cần rà soát lại đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới trong 310 đồ án này. Trong đó, phải xác định cho được vị trí chức năng của các loại đất nằm trong đất đất hỗn hợp nằm ở đâu, chỗ nào làm cây xanh, chỗ nào hạ tầng, chỗ nào đất thương mại dịch vụ, chỗ nào đất ở...

Sau khi đã phân định rõ, phần nào là đất ở thì người dân được chuyển mục đích, xây dựng theo các quy định của pháp luật hiện hành. Nếu làm được việc này sẽ tháo gỡ, đáp ứng được rất nhiều yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Đối với đất dân cư xây dựng mới, Sở QH-KT cần giải thích rõ và thống nhất cách hiểu để quận, huyện cùng thực hiện thống nhất.

Tác giả: Đình Sơn