Cụ thể, với lượng mở bán tăng 141% so với quý trước nhưng vẫn giảm 70% so với cùng kỳ, đạt 3.964 căn; lượng giao dịch tăng 125% so với quý trước và giảm 72% so với cùng kỳ, đạt 3.552 căn.

Còn tại Hà Nội, trong quý III/2020, nguồn cung căn hộ mới giảm mạnh 45% so với cùng kỳ và giảm 37% so với quý trước, chỉ đạt 3.503 căn hộ, từ đó dẫn tới lượng giao dịch giảm 12% so với cùng kỳ và 17% so với quý trước.

Phân khúc trung cấp bán ra tại Hà Nội là 3.007 căn, chiếm 71% lượng giao dịch và cao hơn 20% so với nguồn cung mới của phân khúc này. Tương tự với TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trên toàn thị trường tăng nhẹ 0,8 - 2,0% so với quý trước và 2,4 - 4,5% so với cùng kỳ.

Điểm đáng chú ý, mặc dù đợt bùng phát dịch Covid-19 thứ hai vào cuối tháng 7 và đầu tháng 8 đã hạn chế các hoạt động tiếp thị và mua bán, nhưng lượng giao dịch tại Hà Nội trong quý III/2020 vẫn cao hơn nguồn cung căn hộ mới, tỷ lệ hấp thụ tăng 44,7 điểm %, đạt 120,2%.

Điểm đáng chú ý là Bình Dương nổi lên như một điểm nóng trong giai đoạn 2020 - 2021. Khu vực này hiện đang thu hút không chỉ các nhà đầu tư trong nước như Vinhomes (VHM), Đất Xanh (DXG), Phát Đạt (PDR) mà còn các nhà đầu tư nước ngoài như Sembcorp và Tokyu.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, nguồn cung căn hộ mới đạt 8.289 căn, chỉ thấp hơn 10% so với TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ tại Bình Dương đạt 96,6%, tương đương với TP. Hồ Chí Minh nhờ nhu cầu cao đối với chuyên gia, kỹ sư và công nhân tại khu vực này.

Triển vọng 2021: Quỹ đạo phục hồi vững chắc

VNDIRECT kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2021 nhờ sự trở lại của các hoạt động sản xuất cùng tăng trưởng nhu cầu trong, ngoài nước và dự báo thị trường sẽ đạt tăng trưởng 7,1% so với cùng kỳ trong năm 2021 trong khi áp lực lạm phát dự kiến giảm.

Với triển vọng tăng trưởng tích cực cùng với thành công hiện thời trong việc ngăn chặn sự bùng phát của dịch Covid19, VNDIRECT tin rằng Việt Nam có thể thu hút nhiều dòng vốn đầu tư và kỳ vọng vốn giải ngân của các dự án FDI sẽ tăng 7% so với cùng kỳ trong năm 2021.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy quá trình di dời các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam sau cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng như đa dạng hóa chuỗi cung ứng sau đại dịch sẽ hỗ trợ và tăng cường dòng vốn vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực khu công nghiệp.

Trong nỗ lực thúc đẩy tốc độ phục hồi tăng trưởng GDP, Chính phủ đã và đang đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là phát triển các cơ sở hạ tầng, điều này có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản và trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng chính từ năm nay trở đi.

Theo Tổng cục Thống kê, vốn nhà nước giải ngân tăng 30,4% so với cùng kỳ, đạt 250,5 nghìn tỷ đồng trong 8 tháng năm 2020 (cao hơn mức 27,2% trong 7 tháng 2020 và 5,4% trong 8 tháng 2019), tương đương với 50,7% kế hoạch cả năm đã được điều chỉnh.

“Chúng tôi kỳ vọng đầu tư công sẽ được đẩy mạnh trong năm 2021 sau khi Chính phủ có kế hoạch thực hiện ba dự án thành phần thuộc dự án Đường cao tốc Bắc Nam vào tháng 9/2020”, chuyên gia phân tích của VNDIRECT nhận định.

Lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục thấp trong 2021

Kể từ sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 1/2020, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần cắt giảm các lãi suất điều hành (vào tháng 3, 5 và 10/2020) nhằm giúp nền kinh tế vực dậy. Việc này đã giúp giảm áp lực chi phí dự phòng cho các ngân hàng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng đã đưa ra các gói kích thích như miễn/giảm lãi và giảm lãi suất cho vay nhằm đảo ngược nhu cầu vốn thấp của người mua nhà do ảnh hưởng của đại dịch cùng việc thiếu nguồn cung nhà ở.

Tính đến tháng 11/2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm 1,8 điểm % xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm. Trong bối cảnh áp lực lạm phát đang hạ nhiệt, VNDIRECT kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì các chính sách tiền tệ thích ứng trong năm 2021.

Mặc dù không kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm thêm lãi suất điều hành, VNDIRECT cho rằng Ngân hàng Nhà nước sẽ không tăng thêm trong năm 2021 nhằm mục đích tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì các chính sách tiền tệ nới lỏng.

“Chúng tôi cho rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong năm 2021 nhằm kích cầu mảng bất động sản”, chuyên gia phân tích của VNDIRECT nhận định.

Nguồn cung mới sẽ tăng vọt sau khi các nút thắt pháp lý được nới lỏng

VNDIRECT kỳ vọng việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.

Với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch Covid-19 trong năm 2021, VNDIRECT dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2021 sẽ ghi nhận mức tăng 10 - 15% so với cùng kỳ, đạt 17.000 căn hộ.

Báo cáo của VNDIRECT cũng kỳ vọng việc sửa đổi Luật đất đai năm 2020 sẽ được thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2022, từ đó dẫn tới nguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức năm 2017 - 2018 trong các năm tới.

Giá bán có xu hướng tiếp tục tăng trong 2021

Xu hướng tăng giá bán được VNDIRECT cho rằng sẽ tiếp tục duy trì nhờ nhu cầu nhà ở tăng. Nguyên nhân do thúc đẩy phát triển các cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và lãi suất vay mua nhà giảm sẽ hỗ trợ quyết định mua nhà.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam có chu kỳ 7 năm và bất động sản năm 2021 có thể bước chu kỳ tăng cao trong bối cảnh vấn đề pháp lý có dấu hiệu tích cực từ việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 và kỳ vọng GDP năm 2021 đạt tăng trưởng 7,1%.

Điểm đáng chú ý là VNDIRECT không nhận thấy rủi ro bong bóng bất động sản trong ngắn hạn. Việc thị trường suy giảm cùng với giá nhà đất tăng mạnh làm gia tăng lo ngại về bong bóng bất động sản tương tự như năm 2009 - 2010, điều đã khiến chao đảo và đóng băng thị trường bất động sản cho tới năm 2013. Tuy nhiên, vấn đề của năm 2019 - 2020 hoàn toàn khác với năm 2009 - 2010.

Một thập kỷ trước, hàng hóa quá nhiều trong khi lượng người mua hạn chế, từ đó đã dẫn đến lượng hàng tồn kho cao với giá trị lên tới 200 nghìn tỷ đồng, cùng với giá bán nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực và một lượng lớn dự án “ma” - tất cả các yếu tố này đã cấu thành nên sự sụp đổ của thị trường.

Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, vấn đề nằm ở việc thiếu nguồn cung; đồng thời, nhu cầu vẫn đang rất cao cùng với dòng tiền dồi dào đổ vào thị trường bất động sản.

Tác giả: Nhuệ Mẫn