Hậu quả nặng nề của việc hàng loạt dự án bất động sản phải tạm dừng vì vướng thủ tục là TP HCM bị thất thu ngân sách, nguồn cung nhà ở sụt giảm, nhiều doanh nghiệp (DN) rơi vào cảnh khó khăn...

Thu ngân sách giảm

Không dẫn con số cụ thể nhưng báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy 6 tháng đầu năm, thu ngân sách từ đất của TP HCM giảm hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2018, chưa đạt 50% kế hoạch. Cũng theo HoREA, sự sụt giảm này đã diễn ra từ năm 2018 khi nguồn thu từ đất của TP chỉ đạt khoảng 22.600 tỉ đồng, chiếm 9,32% tổng thu ngân sách, giảm khoảng 4.570 tỉ đồng, giảm 16,8% so với năm trước. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án giảm 4.037 tỉ đồng, tương đương 22,5%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, không chỉ TP HCM bị hụt thu từ đất mà các DN bất động sản hiện nay cũng gặp rất nhiều rủi ro. Không ít DN đang lâm vào tình trạng không có quỹ đất để triển khai hoặc bỏ dở dự án vì vướng vấn đề pháp lý, nhiều DN phải tìm cách mở rộng địa bàn hoạt động sang một số tỉnh, thành lân cận, chi phí phát sinh cao, lợi nhuận giảm sút... Nhìn chung, rủi ro lớn nhất mà các DN địa ốc đang vướng phải chính là vấn đề pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không thể triển khai dự án.

Một dự án tại quận 7, TP HCM đang bị tạm dừng thi công vì vướng thủ tục đất đai Ảnh: LÊ PHONG

Thời gian qua, rất nhiều dự án nhà ở thương mại đã và đang triển khai tại địa bàn TP cũng vướng vào tình trạng dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 do những khúc mắc trong Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất ở, đất nông nghiệp xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở.

Một số DN cho biết về tình trạng dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính "tiền sử dụng đất cụ thể" chưa hợp lý dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra. Một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi quyết định liên quan đến tiền sử dụng đất, hoặc tạm dừng thực hiện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý... Trước đó, TP HCM có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát nhưng đến tháng 3-2019, TP mới cho phép 124 dự án được vận hành trở lại và đến nay vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát.

"Thực tế trên cho thấy nếu tình trạng này kéo dài, DN sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được hoặc bị dừng triển khai. Ngoài ra còn rủi ro về uy tín thương hiệu, bỏ lỡ cơ hội kinh doanh mà DN phải gánh chịu" - ông Châu cho biết thêm.

Bất ổn xã hội

Không chỉ TP hụt thu ngân sách từ đất, DN bất động sản gặp khó khăn mà tình trạng đình trệ các dự án còn góp phần đẩy giá đất nền vùng ven và căn hộ thứ cấp. Báo cáo quý II/2019 của các công ty bất động sản cho thấy căn hộ trên thị trường thứ cấp đã tăng lên từ 10%-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi thực tế, nhiều dự án mà phóng viên tìm hiểu đã có nơi tăng trung bình 30%-50%.

Công ty Quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho biết vì khan hiếm nguồn cung mà các dự án mở bán từ đầu năm đến nay đều được khách hàng tranh mua, tỉ lệ giao dịch thành công trên 80% bất chấp việc giá bán tăng 5%-10% so với những dự án khác. Ở một số dự án, lượng người đăng ký mua gấp rưỡi đến gấp đôi số lượng căn hộ dự kiến mở bán.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Chủ tịch HoREA, cho rằng chính việc khan hiếm căn hộ mới mở bán, lệch pha cung cầu cũng như không đồng đều ở các phân khúc đang tạo ra sự bất ổn trên thị trường bất động sản, khó kiểm soát. Bởi thị trường ổn định căn cứ vào nhu cầu thực để ở và đầu tư dài hạn chứ không phải nhu cầu đầu cơ, găm hàng để đẩy giá.

Nếu nguồn cung căn hộ và xu hướng tăng giá không được kiểm soát sẽ kéo theo nhiều phân khúc khác như nhà ở riêng lẻ, biệt thự, đất nền... tăng theo, gây mất ổn định xã hội. Các chủ đầu tư căn hộ không có hàng để bán, không có doanh thu để trang trải cho hoạt động của DN. Nếu DN "khỏe mạnh", có dự phòng có thể "sống" vài năm, còn không thì chắc chắn sẽ chết vì tín dụng cho bất động sản ngày càng hạn hẹp. Ngoài ra, các DN môi giới cũng khó khăn không kém vì không thể nhận tiền cọc hay giữ chỗ cho khách hàng vì dự án không đủ điều kiện mở bán. Thực tế, đã có không ít DN môi giới cắt giảm quy mô, điều chỉnh hoạt động do không đủ tiền trả lương nhân viên.

Đặc biệt, theo ông Phúc, hệ lụy quan trọng hơn là người tiêu dùng phải bỏ thêm tiền hoặc vay mượn để mua nhà ở hoặc thuê nhà với giá cao sẽ ảnh hưởng đến an sinh xã hội. "Để thị trường ổn định nguồn cung, tránh bất ổn xã hội, cần sự bắt tay của nhà nước, DN và ngân hàng… Bởi làm bất động sản phải có đất, có thủ tục hành chính và có tiền. Trong thế chân vạc này, thiếu 1 trong 3 đều không được" - ông Phúc ví von.