Căn hộ mini ở ngã tư Hương Lộ 2 - Tây Lân (phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân, TP HCM) tọa lạc giữa khu dân cư đông đúc (Ảnh: Hữu Huy/NLĐ)

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006 quy định việc xây dựng “nhà ở riêng lẻ” của hộ gia đình, cá nhân phải phải phù hợp với quy hoạch: có giấy phép xây dựng, phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị. Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006 không cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế kiểu “chung cư mini”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị.

Chỉ đến năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP mới cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế kiểu “chung cư mini”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Quy định này không phù hợp và trái với Luật Nhà ở 2005.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng; phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm”, làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị.

Do vậy, có thể nhận định, có nguyên nhân do bất cập của các quy định của pháp luật về nhà ở đã "bật đèn xanh" làm phát sinh tình trạng “nở rộ” nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu “chung cư mini”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị trong 10 năm qua (2010-2020).

Để khắc phục bất cập trên đây, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 46 Luật Nhà ở 2014, quy định: (i)Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị; thì không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; (ii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê...), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.