Rất khó phân định nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản.

Chia sẻ với báo chí gần đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh: “Ngành ngân hàng không “khó, siết” mà chỉ kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản có tính đầu cơ, khuyến khích cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở người có nhu cầu thực”.

Khó bóc tách phân định nhu cầu

Tuy nhiên, theo nhóm nghiên cứu tại Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), với việc rất khó phân định nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ, các biện pháp kiểm soát tín dụng bất động sản sẽ tạo ra hệ luỵ như nguồn cung bị thắt chặt hay giá nhà đất tiếp tục tăng cao. Kịch bản xấu hơn là đóng băng thị trường bất động sản.

Nhóm nghiên cứu đã viện dẫn trường hợp tại Trung Quốc. Cụ thể, sau một thời gian siết chặt các chính sách về nhà ở thì hiện nay quốc gia này đang phải đẩy mạnh các nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

"Thực tế, nhà điều hành tại Việt Nam đang vừa làm vừa quan sát, việc kiểm soát sự phát triển quá nóng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp có liên đới trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản là một bước đi đúng và cần thiết. Trong khi đó, việc dò đường để kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai gian nan hơn rất nhiều", nhóm nghiên cứu nêu quan điểm.

Cơ cấu cho vay bất động sản

Thêm vào đó, VDSC cho hay, trong gần 10 năm nay, Ngân hàng Nhà nước luôn chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có tín dụng bất động sản.

Tính đến 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ước đạt 783.000 tỷ đồng, tương đương 7,1% dư nợ toàn hệ thống.

Đồng thời, những quy định về tỷ lệ an toàn vốn, tăng hệ số rủi ro với tín dụng cho vay bất động sản, lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và hạn mức tín dụng riêng đối với từng ngân hàng cũng là cách thức để nhà điều hành kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Trong môi trường lãi suất thấp, việc giá nhà đất tăng mạnh bất chấp dịch bệnh và kinh tế khó khăn, đồng thời tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn mở cửa phục hồi nền kinh tế là cơ sở để nhà điều hành có những biện pháp kiểm soát mạnh tay hơn để nắn chỉnh dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

“Trong khi chờ đợi hành lang pháp lý vững chắc hơn để điều tiết hoạt động thị trường bất động sản, việc yêu cầu tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ và có chọn lọc hơn đối với việc vay mua bất động sản cùng với việc cấp hạn mức tín dụng từng lần có lẽ vẫn đang là công cụ chính nhưng không đủ mạnh của Ngân hàng Nhà nước”, nhóm nghiên cứu tại VDSC đánh giá.

Rủi ro tài sản thế chấp bằng bất động sản giảm giá

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%, giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020, đáng chú ý phân khúc đất nền tại một số tỉnh thành ghi nhận mức tăng 70-100%.

Sang quý 1/2022, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng khoảng 3% so với cuối năm 2021. Trong khi đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng khoảng 5-10%, tại một số tỉnh và khu vực giáp ranh thành phố vẫn tiếp tục tăng 15-20% so với cuối năm 2021.

Nguyên nhân giá bất động sản tăng đến từ nhiều yếu tố nhu cầu nhà ở gia tăng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở eo hẹp, môi trường lãi suất thấp, mới đây nữa là giá vật liệu xây dựng tăng cao và nhu cầu phòng vệ rủi ro lạm phát.

Tăng trưởng dư nợ bất động sản trong hệ thống ngân hàng giảm dần qua từng năm

Hiện tại, bên cạnh việc nắn dòng tín dụng bất động đi cho đúng hướng, việc kiểm soát mạnh trái phiếu doanh nghiệp nói chung và của lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đang được chú ý.

Trong ba năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản với lượng phát hành của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành.

Riêng quý 1/2022, doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều nhất, chiếm gần 51% tổng giá trị phát hành. Sau khi xảy ra vụ việc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trái phiếu của nhóm bất động sản chỉ còn chiếm 11,6% tổng giá trị phát hành trong tháng 4/2022.

Cùng với đó, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn cũng đang được doanh nghiệp thực hiện với khối lượng lớn với khối lượng trái phiếu được mua lại trong tháng 4/2022 tương đương khối lượng mua lại trong cả quý đầu năm. Việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản đang bị đặt vào tình trạng khó khăn khiến doanh nghiệp bất động sản chùn bước.

Nhìn chung, giá nhà đất đã tăng quá cao nhưng dòng tiền bị phanh đột ngột sẽ khiến thị trường bất động sản chững lại và nguy cơ lao dốc.

Trong khi đó, theo số liệu của VDSC, xét ở khía cạnh nợ xấu, tổng nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 18,4% nợ xấu toàn hệ thống, tỷ lệ nợ xấu đối với riêng lĩnh vực này là 1,7% tại thời điểm cuối năm 2021. Trong đó, 62% nợ xấu đến từ nhu cầu tiêu dùng mua nhà ở và 38% nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, rủi ro có lẽ không nằm ở con số thống kê nợ xấu mà ở chỗ tỷ lệ thế chấp bằng bất động sản trong hệ thống ngân hàng là rất lớn, lên đến 60-70%.

Vì vậy, hệ quả của giá bất động sản tăng cao bất hợp lý là khi giá giảm mạnh sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng nói riêng và mục tiêu ổn định vĩ mô nói chung.

Tác giả: Vũ Phong