“Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như đánh đố, làm cho cán bộ công chức lúng túng, như Khoản 2 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, về phương pháp thặng dư đã quy định tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu”, HoREA dẫn chứng.

Ngoài nguyên nhân nêu trên, HoREA cũng chỉ ra các nguyên nhân trực tiếp làm ảnh hưởng đến việc chậm cấp sổ hồng như: Chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, để nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, để được cấp “sổ hồng” cho khách hàng.

Chung cư Kim Tâm Hải (quận 12) một trong những dự án "tắc sổ hồng" hơn 7 qua  tại TP.HCM 

Hay việc chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp sổ hồng cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng, nay không được tiếp tục cấp “sổ hồng” cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại, vì Sở TN&MT TP.HCM yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất, đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, như dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land.

Đối với các hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất các dự án nhà chung cư có phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, Sở TN&MT xem xét tính toán tiền sử dụng đất, kéo dài đến nay vẫn chưa có kết quả.

như dự án Sài Gòn Mia, dự án chung cư Lô 3, Lô 4 cụm 1 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng của Tập đoàn Hưng Thịnh; dự án khu chung cư Him Lam Phú An, quận 9 và hàng trăm dự án nhà chung cư (tương tự) trên địa bàn thành phố, dẫn đến chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất và khách hàng mua nhà bị chậm cấp sổ hồng.

Mới đây, Sở TN&MT có văn bản báo cáo UBND TP.HCM “Về xác định diện tích đất ở tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư” trong đó kiến nghị việc phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chủ đầu tư dự án phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, duy tu, bảo dưỡng và bàn giao lại cư dân để quản lý, sửa chữa, bảo trì từ nguồn kinh phí 2% theo quy định tại Luật Nhà ở mà không bàn giao cho cơ quan nhà nước…, hay nhà nước không sử dụng vốn ngân sách bảo trì công trình chỉ phục vụ chung cho cộng đồng cư dân nhà chung cư.

“Do từ quan điểm chủ quan nêu trên, nên Sở TN&MT chưa cấp sổ hồng cho nhiều dự án nhà chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp sổ hồng. Nếu đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành, những kiến nghị trên của Sở TN&MT chưa thật chuẩn xác và Hiệp hội cũng đã có văn bản số kháng nghị lên UBND TP.HCM”, HoREA nhận định.

Một nguyên nhân khác được HoREA chỉ ra là trường hợp chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình, nếu tăng hệ số sử dụng đất, tăng diện tích kinh doanh, thì phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung. Việc chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính, nhưng các cơ quan có thẩm quyền chậm xác định nghĩa vụ tài chính, dẫn đến chủ đầu tư không hoàn thành được nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nên không làm được sổ hồng cho khách hàng mua nhà.

"Bên cạnh đó, có trường hợp không tăng hệ số sử dụng đất, không tăng diện tích kinh doanh, nhưng Sở TN&MT vẫn yêu cầu chủ đầu tư liên hệ Sở Tài chính, Cục Thuế, Chi Cục Thuế xác định và nộp giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm. Thậm chí, có trường hợp đã được UBND TP.HCM kết luận không thu thêm tiền sử đất của công trình do không thay đổi hệ số sử dụng đất. Nhưng từ tháng 10/2019 đến nay, vẫn chưa cấp sổ hồng cho 56 khách hàng của dự án cao ốc Bình Đông Xanh, quận 8 của Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 (Công ty Sài Gòn 5)", HoREA cho hay.

Theo HoREA, Công ty Sài Gòn 5 góp 50% vốn vào dự án cao ốc Screc 2, quận 2, do CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn là chủ đầu tư và được chia 120 căn hộ và 3 tầng thương mại, đã hoàn thành bàn giao từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân bị chậm trễ, là do cơ quan nhà nước phải kiểm tra để xác định, đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ CTCP Phát triển và Kinh doanh nhà (chủ đầu tư cấp 1) sang CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn (chủ đầu tư cấp 2). 

"Nhìn tổng thể, Sở TN&MT giải quyết rất chậm các hồ sơ cấp sổ hồng, kể cả trong trường hợp chủ đầu tư đã nộp đầy đủ thủ tục, thì cũng mất khoảng 1 năm", HoREA nhận định.

Theo số liệu HoREA vừa công bố, giai đoạn từ năm 2015-2019 trên địa bàn TP.HCM có 490 dự án nhà ở được phê duyệt, trong số đó có 53 dự án thuộc 12 Tập đoàn và doanh nghiệp, thì có đến 28.324 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp sổ hồng.

Tác giả: Lý Tuấn