Bỏ tiền mua bài học

Thực tế cho thấy, các cơn “sốt đất” đều có chung kịch bản để người hưởng lợi chính là các nhà đầu tư “lướt sóng” và đối tượng môi giới. Chính họ đã có kế hoạch từ trước, âm thầm mua đất với giá khá rẻ ở những khu vực dự định “kiếm mồi” rồi dùng nhiều cách để tung tin, “thổi giá” lên cao ngất ngưởng và ôm tiền khoản tiền lãi kếch xù rồi “biến mất”. Trong khi đó, những nhà đầu tư nhỏ, những người đến sau lao theo cơn sốt đã bị mắc kẹt, mua phải đất không thể làm sổ đỏ, thậm chí là “dự án ma”.

“Nhiều khu đất được bán với giá trên dưới 500 triệu đồng/mét. Tính ra mỗi m2 tương đương 5 triệu đồng, đó là một cái giá không tưởng đối với đất nông nghiệp, nên tôi nghĩ người ôm đất sau cùng chắc chắn sẽ không có lối ra vì chẳng ai dám mua lại với giá cao hơn nữa”, một cán bộ UBND xã Bình Ba khẳng định.Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, bên cạnh thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông hay những dự án lớn được triển khai tại các địa phương, “sốt đất” chủ yếu được "bơm thổi" bởi các chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc các nhà đầu cơ, môi giới bất động sản. Thị trường hiện nay đang tồn tại hai kiểu chính là để bán hàng và “thoát hàng”. Đối với loại “sốt đất” để bán hàng, các sàn giao dịch, chủ đầu tư cố tình sử dụng các chiêu trò truyền thông để đẩy giá, tạo nên sự sôi động trên thị trường để bán được hàng tại các dự án họ đang triển khai.

Còn đối với chiêu trò để “thoát hàng”, cơn sốt này thường được tạo nên bởi một nhóm đầu cơ cùng chung nhau làm một thị trường. Các môi giới đã bắt tay nhau để “tạo sóng”, tạo khan hiếm giả để tăng giá. Mục đích của họ là nhằm thoát một lượng hàng lớn đã mua vào từ trước đó, đẩy rủi ro cho người mua sau. Những cơn “sốt đất” để “thoát hàng” đặc biệt nghiêm trọng và nguy hiểm đối với các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, có thể bị đọng vốn khi thị trường không có giao dịch.“Thông thường rất ít nhà đầu tư có quan hệ mật thiết với nguồn tin, biết trước thông tin về “sốt đất” và ôm hàng sớm nhất khi chưa ai biết. Đây là nhóm những nhà đầu tư sẽ thắng lớn. Trong khi đó, thời điểm họ xả hàng ra là “đỉnh sốt”, giá đất sẽ tăng mạnh trong thời gian ngắn sau đó thị trường sẽ chững lại, không có giao dịch. Những người mua sau sẽ gặp rủi ro đọng vốn rất lớn hoặc phải chờ sự tăng giá của thị trường thực”, ông Minh phân tích.Chính vì thế, sau những cơn “sốt đất”, không ít nhà đầu tư lướt sóng kiếm tiền tỷ chỉ bằng vài thương vụ chuyển nhượng trong khi đa số những người dân “non kém” bị trắng vốn, ôm hận vì lỗ tiền tỷ. Như anh Lâm Văn Hùng (ngụ TP.CM) cho biết, nghe tư vấn về tiềm năng đất đai ven biển Bình Thuận có khả năng sinh lời cao, vợ chồng anh đã gom vốn cùng bạn bè mua 4 lô đất ở một dự án ở xã Thiện Nghiệp, TP.Phan Thiết.“Cũng vì nghe họ nói sắp có sân bay Phan Thiết, đất đai sẽ có giá nên tôi bung hết vốn cùng bạn bè mua đất tại đây để đón đầu. Nhưng đã ba năm qua, dự án sân bay chưa nhúc nhích gì, trong khi chúng tôi đã đóng 65% tiền của 4 lô đất gần chục tỷ đồng”, anh Hùng lo lắng. 

Hệ luỵ cho nhiều bên

Việc “lướt sóng” đất nền ăn theo quy hoạch dự án tại thời điểm hiện nay là vô cùng rủi ro, ví như chuyền tay nhau “cục than hồng”, người sau cùng nhận được sẽ bị bỏng. Nếu không kịp “thoát hàng”, những người này sẽ phải gánh trên vai nhiều hệ luỵ, từ việc chôn vốn đến còng lưng trả nợ ngân hàng hàng tháng.

Một nhà môi giới 15 năm kinh nghiệm tại TP.HCM thừa nhận, có rất nhiều trường hợp tán gia, bại sản vì “sốt đất”. Như nếu vay ngân hàng để lướt sóng thì chắc chắn sẽ có một ngày không thể tưởng tượng được phải bán tháo vội vàng cả nhà đang ở để trả nợ. “Không ai có thể lường trước khủng hoảng kinh tế có thể xảy ra như hiện tại, sẽ rất nhiều người điêu đứng. Người kiệt quệ vì “lướt sóng” bất thành trong cơn “sốt đất” là rất nhiều. Vì đa phần mọi người đều vay ngân hàng, chỉ cần thị trường đóng băng, nhà đầu tư khó thoát ra”, người này nói.

Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty Việt An Hòa đánh giá, nếu tình trạng này kéo dài sẽ tác động xấu lên thị trường và toàn nền kinh tế. Sau mỗi cơn “sốt đất”, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều tác động. Không chỉ người mua, người bán, doanh nghiệp mà cả ngân hàng cũng phải đối mặt với nhiều khoản nợ xấu.

Theo đó, khi giá đất bị đẩy lên cao, người có nhu cầu thực về bất động sản rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp. Các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng. Phía ngân hàng cũng sẽ khó khăn trong việc định giá tài sản nếu người vay dùng bất động sản này làm tài sản thế chấp. “Giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng bất động sản, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý”, ông Quang phân tích.