Trong khi đó, dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà ở (được ghi nhận là một phần của tín dụng tiêu dùng) tăng đến 76,5%, tỷ trọng trong tổng tín dụng tăng từ 6,09% lên 9,52%.

Từ thống kê này, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cảnh báo có tình trạng các ngân hàng “lách” cho vay kinh doanh bất động sản khi đưa các khoản cho vay mua, sửa chữa nhà vào cho vay tiêu dùng. Các chuyên gia thì lo ngại việc quản lý tín dụng sẽ gặp khó khăn khi số liệu báo cáo bị bóp méo, đồng thời rủi ro nợ xấu sẽ gia tăng khi nguồn vốn vay thực sự tham gia kinh doanh bất động sản thậm chí không giảm như báo cáo mà còn tăng dưới một hình thái khác.

Tình trạng các ngân hàng “lách” cho vay kinh doanh bất động sản khi đưa các khoản cho vay mua, sửa chữa nhà vào cho vay tiêu dùng. Ảnh: KỲ ANH

Cần có quy định cụ thể hơn về mục đích cho vay mua, sửa chữa nhà

Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định nghĩa: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Mặc dù định nghĩa trên về “kinh doanh bất động sản” là khá rõ ràng, hiện tại vẫn chưa có tiêu chí cụ thể để xác định mục đích của khoản vay mua, sửa chữa nhà là tiêu dùng hay kinh doanh bất động sản.

Nếu khách hàng vay mua nhà để ở thì đó rõ ràng là khoản vay tiêu dùng, phục vụ đời sống. Nhưng nếu khách hàng đã có nhà ở, vay mua căn nhà khác để cho thuê, đầu cơ thì mục đích vay là kinh doanh bất động sản. Tương tự, các khoản vay sửa chữa nhà cũng không hẳn là khoản vay tiêu dùng. Nếu khách hàng vay sửa chữa nhà để ở thì đó là mục đích tiêu dùng, nhưng nếu sửa chữa nhà để cho thuê hay để bán thì mục đích là kinh doanh bất động sản.

Có ý kiến cho rằng, cơ quan quản lý nên quy định khách hàng vay cần khai báo số lượng nhà đang sở hữu, nếu khách hàng vay để mua từ căn nhà thứ hai trở đi thì ngân hàng cần phân loại đó là cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, lập luận này cũng không thuyết phục hoàn toàn bởi một người có thể mua thêm nhà để cho người thân ở, hoặc họ thực sự cần hai, ba căn nhà để ở do nhu cầu công tác hoặc nghỉ dưỡng.

Trong điều kiện quy định chưa cụ thể như phân tích ở trên, việc phân loại mục đích vay là tiêu dùng hay kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào các ngân hàng. Đối với ngân hàng, việc phân loại khoản vay vào mục đích kinh doanh bất động sản làm gia tăng chi phí vì trong công thức tính tỷ lệ an toàn vốn, hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản là 200%, gấp đôi các khoản cho vay thương mại thông thường (áp dụng kể từ ngày 12-2-2018 theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN). Hiểu một cách đơn giản, nếu phân loại là cho vay kinh doanh bất động sản, ngân hàng phải bố trí vốn tự có gấp hai lần so với cho vay thông thường, làm tăng chi phí vốn. Điều này khiến lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản cao hơn cho vay thông thường. Tức là, nếu phân loại một khoản vay mua, sửa chữa nhà vào mục đích kinh doanh bất động sản, ngân hàng không chỉ bị sức ép từ tỷ lệ an toàn vốn mà nhiều khả năng sẽ mất khách hàng do thiếu cạnh tranh về lãi suất.

Rủi ro nợ xấu đối với cho vay mua, sửa chữa nhà ở thực sự nằm ở đâu?

Điểm chung của hầu hết các khoản vay mua, sửa chữa nhà ở là giá trị từng khoản vay thấp (vài trăm triệu đồng đến vài tỉ đồng), nguồn trả nợ hầu hết từ lương (ổn định), các bất động sản được mua (đa phần cũng là tài sản đảm bảo cho khoản vay) có giá trị nhỏ và tính thanh khoản cao. Đây là sự khác biệt lớn so với việc cho các chủ đầu tư dự án vay kinh doanh bất động sản (khoản vay lớn, bất động sản thế chấp có giá trị lớn, tính thanh khoản thấp, rủi ro dự án dở dang, nhập nhằng thế chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà, đất). Do đó, quan điểm kinh doanh của nhiều ngân hàng là không quá lo ngại khi cho vay mua, sửa chữa nhà vì rủi ro được phân tán, đồng thời nếu khách hàng khó khăn thì việc xử lý tài sản bảo đảm cũng đơn giản.

Qua khảo sát nhiều cán bộ kinh doanh ngân hàng, người viết nhận thấy có thể chia các khách hàng cá nhân vay mua, sửa chữa nhà ở thành ba nhóm. Nhóm đầu tiên là các khách hàng thực sự mua, sửa chữa nhà để ở. Nhóm thứ hai là các khách hàng vay mua căn nhà thứ hai, thứ ba hoặc mua đất để cho thuê, đồng thời làm “của để dành”. Nhóm thứ ba là các cá nhân đầu cơ bất động sản chuyên nghiệp hay bán chuyên nghiệp. Các cá nhân này thường có thu nhập cao và nguồn vốn tự có lớn, sở hữu nhiều bất động sản, đồng thời dư nợ vay cũng cao (từ vài tỉ đồng đến vài chục tỉ đồng).

Về nguồn trả nợ, cả ba nhóm khách hàng trên đều có chung nguồn trả nợ là lương và thu nhập kinh doanh. Đối với nhóm thứ hai và thứ ba, có thêm tiền cho thuê nhà, đất. Riêng với nhóm thứ ba, nguồn trả nợ ít nhiều phụ thuộc vào tiền bán bất động sản. Có thể thấy rủi ro nợ xấu đối với hai nhóm khách hàng đầu tiên thực sự không lớn do đa số đều có thu nhập ổn định và khoản vay phù hợp với khả năng trả nợ. Rủi ro đáng ngại nhất thuộc về nhóm khách hàng thứ ba do dư nợ lớn, áp lực trả nợ hàng tháng cao.

Bên cạnh rủi ro nợ xấu đến từ từng khách hàng riêng lẻ, điều mà các ngân hàng và cơ quan quản lý đáng quan tâm hơn là rủi ro đến từ ba trường hợp sau:

Thứ nhất, quy trình cho vay dễ dãi. Do áp lực chỉ tiêu hoặc năng lực yếu kém, thậm chí là do quan hệ với khách hàng, các cán bộ kinh doanh và bộ phận thẩm định có thể cho vay vượt quá khả năng trả nợ của khách hàng và/hoặc định giá tài sản bảo đảm cao hơn giá thị trường. Điều này khiến khách hàng dễ phát sinh quá hạn và việc xử lý tài sản bảo đảm gặp khó khăn.

Thứ hai, biến động bất lợi của nền kinh tế. Do các khoản vay mua, sửa chữa nhà có kỳ hạn lên đến 5-30 năm nên rủi ro gia tăng đáng kể từ những biến động của nền kinh tế, cụ thể là lãi suất, thu nhập bình quân đầu người và tình trạng thất nghiệp. Khi tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến khả năng lãi suất tăng theo thời gian. Do vậy, khi xuất hiện rủi ro lãi suất tăng, nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ. Thêm vào đó, nếu kinh tế biến động bất lợi, thu nhập của khách hàng có khả năng giảm sút, tỷ lệ thất nghiệp tăng, dẫn đến rủi ro nợ xấu.

Thứ ba, tình trạng bong bóng của thị trường bất động sản. Trong điều kiện thị trường bất động sản đang nóng như hiện nay, việc định giá tài sản bảo đảm của các ngân hàng phải thật sự tỉnh táo, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng. Trên thực tế, giai đoạn vừa qua giá nhà đất tại nhiều khu vực tăng nhanh bất thường, nhiều ngân hàng đã chủ động không nhận tài sản bảo đảm tại các khu vực này hoặc có chiết khấu phù hợp nếu nhận thế chấp.

Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn