Như kỳ trước “Khách hàng mua Condotel Five Seasons hụt…thời gian sở hữu”, An Ninh Tiền Tệ đã phản ánh về trường hợp khách hàng mua căn hộ Condotel tại dự án Five Seasons tại địa chỉ 47 Nguyễn Tuân (Thanh Xuân, Hà Nội) sau khi nhận bàn giao có thể bị mất gần 10 năm sở hữu căn hộ.

Ngoài ra, CĐT yêu cầu các chủ căn hộ phải  đóng kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ (quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở). Điều này đang gây khó hiểu khi loại hình Condotel chưa có quy định rõ ràng điều chỉnh loại hình bất động sản này.

Xung quanh thông tin khách hàng bị thiếu hụt thời gian sở hữu khi bàn giao, PV đã có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Văn Biên - Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Khoa Tín để có góc nhìn pháp lý về vấn đề này.

Phối cảnh dự án Condotel Five Seasons

PV: Theo HĐMB giữa khách hàng và chủ đầu tư, tòa Five Seasons thì khách hàng sẽ được sở hữu căn hộ kể từ ngày 25/10/2010 đến ngày 24/10/2060. Tuy nhiên, dự án Gold Seasons mãi tới cuối tháng 12/2015 được khởi công, và phải đến quý I/2019 mới bàn giao theo dự kiến. Như vậy khách hàng có bị thiệt thòi về thời gian sở hữu căn hộ hay không? Quan điểm của luật sư về việc này như thế nào?

Luật sư Biên: Sau khi xem xét Hợp đồng mua bán (mà báo chí đã cung cấp là tháng 8/2018, có thể CĐT đã bán và huy động vốn từ lâu, khi tòa nhà xong phần móng và đủ điều kiện huy động vốn) thì Chủ đầu tư bán cho khách hàng của mình căn hộ khách sạn và ký hợp đồng tại thời điểm tháng 8/2018 nhưng lại thỏa thuận định đoạt thời gian sở hữu từ 25/10/2010. Trong khi người mua căn hộ khách sạn phải đến hết Quý I/2019 mới nhận được căn hộ là hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật.

Không ai và không Chủ đầu tư nào được bán cái mà mình ko còn quyền sở hữu gần chục năm mà vẫn định đoạt. Các bên nghiêm túc xem xét lại thỏa thuận này bởi: tại Điều 108. Bộ luật dân sự đã quy định rất rõ.

Tại trường hợp trên, có thể do CĐT không phân tích rõ cho người mua biết việc này, do hoạt động Sales bán hàng đã quảng cáo bán căn hộ khách sạn sở hữu 50 năm, bởi Giấy chứng nhận đầu tư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất của họ đã ghi nhận và họ biết rõ họ xây căn hộ để bán bàn giao vào tháng quý I/2019 thì đương nhiên không thể bán căn hộ chưa có trong 9 năm về trước. Vì vậy, khi lập HĐMB chủ đầu tư đã ghi nhận rất rõ thời gian này để tạo ra sự nhầm lẫn bởi tính đến thời điểm tháng 8/2018 thì Chủ đầu tư chỉ còn quyền sở hữu căn hộ để định đoạt (tài sản hình thành trong tương lai) khoảng 41 năm và để ghi nhận rằng người mua đã hiểu rằng họ mua và sở hữu căn hộ từ năm 2010 tại thời điểm giao dịch năm 2018!?.

Như vậy, CĐT chỉ có quyền thỏa thuận, định đoạt tài sản mà mình đang có quyền sở hữu và tài sản hình thành trong tương lai chứ không có quyền định đoạt chuyển nhượng cho người khác sở hữu tài sản không còn tồn tại (quá khứ). Vì vậy, đương nhiên khách hàng là người chịu thiệt và nếu không phát hiện ra thời gian giao dịch bị ghi lùi về “quá khứ” thì người mua nhà vẫn là người thiệt thòi. Nếu tính toán giá trị căn hộ sẽ bị giảm mạnh nếu chuyển nhượng cho người khác bởi họ sẽ chia thời gian sở hữu cho giá trị căn hộ và bị hụt mất 9 năm sở hữu, khai thác mất khoảng 25% giá trị căn hộ.

Dự án vẫn chưa hoàn thiện, đnag trong quá trình thi công

Để làm rõ hơn vấn đề này, khách hàng phải lưu ý rằng, thời gian CĐT được giao/cho thuê đất để triển khai dự án này là 50 năm nên không có quyền chuyển nhượng/mua bán quyền sở hữu đất đai. Họ chỉ đang giao dịch và bán cho người dân/khách hàng tài sản được hình thành trong tương lai, tức căn hộ chỉ được giao dịch mua bán khi đủ điều kiện của pháp luật và hiện là thời điểm tháng 8/2018.

Việc lập lờ này cần được làm rõ và CĐT cần làm rõ, công khai giá bán căn hộ đã được Chủ đầu tư phân bổ theo 41 năm sở hữu hay phân bổ cho cả 50 năm? Nếu phân bổ theo 50 năm thì cần thỏa thuận với người mua để điều chỉnh lại thời gian của Hợp đồng và trả lại tiền cho người mua và xin lỗi công khai khách hàng để công chúng hiểu rõ thực tế việc sở hữu căn hộ 41 năm khác với việc tính toán đầu tư căn hộ 50 năm. Trường hợp nếu làm rõ đây là cố ý quảng cáo và ghi nhận nhận mập mờ để bán hàng trục lợi thì người mua/khách hàng cần đề nghị cơ quan chức năng vào điều tra vào làm rõ có hay không dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản trong vụ việc này.

Thông tin dự án được nêu rõ trong phụ lục HĐMB

PV: Ngoài vấn đề liên quan đến thời gian sở hữu, thì việc áp dụng quy định thu phí 2% phí bảo trì có phù hợp với loại hình BĐS Condotel có phù hợp?

Luật sư Biên: Hiện Codotel là loại hình bất động sản “hàng hóa” mới được đưa vào khai thác, pháp luật chưa có quy định rõ ràng điều chỉnh loại hình bất động sản này. Chính quyền các tỉnh, thành phố hiện chưa có cơ sở pháp lý để xác định condotel là loại hình nhà ở hay kinh doanh. Nếu để là nhà ở thì sẽ cấp quyền sở hữu dài hạn còn là kinh doanh thì có thời hạn ngắn hơn. Các cơ quan quản lý nhà nước còn đang không biết dựa vào quy định điều nào để cấp “sổ đỏ” cho condotel. Do đó, chỉ khi nhà nước ban hành Luật điều chỉnh loại hình bất động sản này mới ổn định được thị trường. Nhưng trong hoàn cảnh này, khi căn hộ khách sạn chưa được quy định là nhà ở thì Chủ đầu tư không có cơ sở để thỏa thuận thu 2% phí bảo trì bởi hiện nay theo các quy định của pháp luật thì chỉ có Luật Nhà ở số: 65/2014/QH13 tại Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới có quy định về việc phí bảo trì là: thu 2% giá trị căn hộ nhà chung cư. Vì vậy, tôi cho rằng việc thu sáng tạo đối với loại hình bất động sản là căn hộ khách sạn là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

PV: Thưa luật sư, trong trường hợp này khách hàng có thể làm gì để đòi hỏi đúng quyền lợi, giá trị sản phẩm bất động sản mình được hưởng?

Luật sư Biên: Như tôi đã phân tích ở trên, việc người mua nhà/khách hàng cần phải làm rõ mình đã biết hoặc đã được tư vấn rõ về việc Chủ đầu tư chỉ bán và mình chỉ mua căn hộ khách sạn để sở hữu trong 41 năm chưa?

Nếu biết thì việc ghi nhầm lẫn trên hợp đồng mua bán căn hộ cần được điều chỉnh lại cho phù hợp để phản ánh đúng bản chất giao dịch. Trường hợp chưa biết thì như tôi đã phân tích khách hàng có thể liên hệ yêu cầu Chủ đầu tư làm rõ, cung cấp đầy đủ thông tin cho mình để đàm phán đòi lại tiền mua, trường hợp không đồng ý mua có thể thỏa thuận với Chủ đầu tư hoặc khởi kiện ra tòa tuyên Hợp đồng mua bán vô hiệu vì có dấu hiệu gian dối che dấu bản chất giao dịch về thời hạn mua.

Trường hợp khác khách hàng cũng có thể gửi đề nghị đến cơ quan điều tra làm rõ có không dấu hiệu gian dối của Chủ đầu tư khi cung cấp thông tin, hình ảnh…để khẳng định bán thời hạn 9 năm sở hữu trong quá khứ (tức nó không còn tồn tại thực tế khi xác lập giao dịch tại thời điểm tháng 8/2018) khi Tòa nhà và căn hộ khách sạn chưa tồn tại?

Xin cảm ơn luật sư!

Hải Đăng