Các chuyên gia tại hội nghị bất động sản sáng 17/2 đã có những góp ý để Chính phủ sớm đưa ra những quyết sách cụ thể, rõ ràng để vực dậy thị trường này. Qua loạt đánh giá, thị trường bất động sản đang đối diện với loạt khó khăn, với 2 nút thắt lớn nhất liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Củng cố lòng tin lẫn nhau

TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, năm 2016, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ mà chính ông tham gia xây dựng, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có bong bóng bất động sản và điều đó đã xảy ra.

Đề án này được xây dựng trên bối cảnh Việt Nam đã xảy ra một tình trạng khủng hoảng bất động sản thừa vào năm 2012 và hiện nay, tình chủ yếu là thiếu cung, thừa cầu. Để xây dựng chính sách bất động sản bền vững, ông Nghĩa cho rằng cần dựa trên nền tảng quan điểm đất đai là tài nguyên quý hiếm và nhà ở là nhu cầu thiết yếu.

“Không thể để cho các nhà phát triển bất động sản mua gom, tích trữ đất đai, tài sản với nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai trong khi nhu cầu thiết yếu của người dân không được đáp ứng”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa mong muốn Chính phủ tập trung vào các nền tảng bất động sản, thu gom tài nguyên trực tiếp và phát triển công nghiệp, đặc biệt công nghiệp chế biến, chế tạo. "Chúng ta xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, lâu dài và phải gắn với việc phát triển công nghiệp, đặc biệt gắn với nhu cầu thiết yếu của nhân dân", ông nhấn mạnh.

Hầu hết doanh nghiệp bất động sản cần được gỡ khó về nguồn vốn tín dụng (Ảnh: QT).

Về nguồn vốn tín dụng - chiếm 70% những vướng mắc hiện nay, ông Nghĩa cho rằng hạn mức không thiếu, nhưng vấn đề là các ngân hàng thương mại “đang không tin tưởng nhau, không tin tưởng doanh nghiệp và cũng không tin tưởng Ngân hàng Nhà nước”.

“Trong thị trường tài chính, quan trọng nhất là lòng tin. Không có lòng tin thì ngân hàng không thể tài trợ thanh khoản, không thể nghe lời Ngân hàng Nhà nước, càng không thể ngồi lại đàm phán với doanh nghiệp. Đây cũng mấu chốt, là “tử huyệt với thị trường trái phiếu hiện nay”, ông Nghĩa nói.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường luôn có chu kỳ, sớm muộn cũng xảy ra khủng hoảng. Do đó, bản thân các doanh nghiệp cũng cần chủ động tái cấu trúc, đảm bảo nền tảng tài chính tốt và từ bỏ thói quen kinh doanh chộp giật.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng kiến nghị bỏ cơ chế về nhà ở xã hội, thay vào đó xây dựng cơ chế mới về nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời đánh thuế đầu cơ nhà ở. Chính quyền các địa phương phải quyết đoán trong khâu quyết định giá giá đền bù.

Khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp

GS.TS Hoàng Văn Cường - ĐBQH, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đồng tình, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường bất động sản năm 2010-2012, là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung bất động sản nên giá giảm rất sâu nhưng hàng hoá bất động sản vẫn không bán được.

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện do 2 nhân tố, một là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán. Hai là do vướng mắc về pháp lý đối với các dự án không được triển khai.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng các ngân hàng cần khoanh lại khoản nợ cũ của doanh nghiệp BĐS (Ảnh: VGP).

Về giải pháp cấp bách với vốn tín dụng, theo ông Cường, đối với các dự án đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng 0.

Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá.

Do vậy, ông đề nghị ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các dự án không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua đầu cơ.

Với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

Cần có hướng dẫn “đổi trái phiếu lấy bất động sản”

Về trái phiếu doanh nghiệp, ông Cường vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai.

Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn.

Vị ĐBQH cho rằng, bên cạnh sửa Nghị định 65 cần cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được thỏa thuận chuyển khoản nợ này thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi.

Đồng thời, với một số dự án quan trọng về quy mô, tính chất lớn, nhà nước cần hành động can thiệp trực tiếp mua lại khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành...

Đồng thời các chủ doanh nghiệp đó phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước để tiếp tục giải quyết các khoản nợ này. Ngoài ra, ông kiến nghị gỡ khó về vấn đề pháp lý bằng việc thành lập ban giải quyết riêng vướng mắc pháp lý, đồng thời Quốc hội cần thông qua các nghị quyết nhanh chóng, cho phép Chính phủ phát hành trái phiếu giữ lại sản phẩm bất động sản quan trọng.

TS. Cấn Văn Lực gợi ý về giải pháp đổi trái phiếu lấy BĐS (Ảnh: VGP).

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia lại gợi ý, cần kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng…

Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Với Bộ Tài Chính, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng, cùng đó phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn “đổi trái phiếu lấy bất động sản”.

“Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này”, ông Lực đề xuất.

Tác giả: Nguyễn Thu Huyền