Bất động sản vẫn là nhóm thu hút sự chú ý lớn của dòng tiền

Trông vào quỹ đất

Trước nhịp điều chỉnh khá mạnh vào cuối tuần qua, với việc VN-Index mất 12,54 điểm, 326 cổ phiếu nhuộm trong sắc đỏ, nhiều cổ phiếu ngành bất động sản đã phục khá mạnh. Điển hình là cặp đôi CEO, DIG - hai cổ phiếu nóng nhất trong cơn sốt cổ phiếu bất động sản hồi quý IV năm ngoái.

Cụ thể, cổ phiếu CEO đóng cửa phiên 10/3/2022 ở mức 66.600 đồng/cổ phiếu, tăng hơn 30% so với đáy ngắn hạn 50.000 đồng/cổ phiếu trong tháng 1. Còn DIG gây choáng váng cho không ít nhà đầu tư khi đóng cửa phiên 10/3 ở mức 91.000 đồng/cổ phiếu, tăng ngoạn mục so với vùng 63.000 đồng/cổ phiếu vào đầu tháng trước và cách đỉnh lịch sử 118.000 đồng/cổ phiếu không còn quá xa…

Quỹ đất lớn của các doanh nghiệp vẫn là động lực giúp các cổ phiếu địa ốc hồi phục tốt trong những ngày vừa qua.

Từ cuối năm 2021, nhiều doanh nghiệp bất động sản liên tục công bố thông tin về việc có thêm các khu đất mới, bổ sung vào quỹ đất phát triển dự án của mình. Chẳng hạn, Nam Long Group cho biết đã mua xong 65,1% cổ phần dự án Thành phố Izumi, quy mô 170 ha tại tỉnh Đồng Nai từ Keppel Land.

Tập đoàn Hòa Phát công bố sở hữu quỹ đất lên đến 2.000 ha, trong đó có 700 ha đất thương phẩm. Riêng tại Cần Thơ, doanh nghiệp này đang đề xuất 3 dự án, trong đó có dự án quy mô lên đến gần 500 ha, và nếu được duyệt thì quỹ đất của Hòa Phát sẽ lại tiếp tục phình to rất nhanh trong thời gian ngắn.

Các doanh nghiệp như DIG, CEO, FLC, Khang Điền, Tài chính Hoàng Huy cũng công bố các thương vụ mua bán, sáp nhập và quỹ đất tiềm năng. Đây là những thông tin thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Chị Nguyễn Thị Thúy, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở cả hai lĩnh vực bất động sản và chứng khoán nêu quan điểm, đất đai là tài nguyên hữu hạn, không thể sinh sôi, nảy nở, nên chỉ có thể tăng giá theo thời gian và điều này đã, đang và sẽ tiếp tục được phản ánh vào giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản.

“Tuy vậy, giá trị cổ phiếu còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác. Với cổ phiếu bất động sản, nếu chỉ nhìn vào quỹ đất của doanh nghiệp sẽ là chưa đầy đủ và dễ bị số liệu đánh lừa”, chị Thúy cho biết.

… Nhưng chưa đủ

Theo nhà đầu tư Lê Kế Thọ, ngay với quỹ đất của các doanh nghiệp niêm yết cũng có 2 dạng: đất đã đền bù, đã nộp tiền sử dụng đất và đất trong kế hoạch. Cùng với đó là câu chuyện “lịch sử” đất đai của doanh nghiệp. Đến thời điểm hiện tại, nếu cùng sở hữu một lô đất với diện tích tương đương, doanh nghiệp nào thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ có lợi thế hơn nhiều, do giá trị nộp ngân sách trước đây rẻ hơn đáng kể so với thời điểm hiện tại.

“Có đất tốt nhưng giá tiền thuê đất tốt thì cổ đông mới được hưởng lợi nhiều. Ngoài ra, cổ phiếu bất động sản có tính đầu cơ mạnh nên ngoài yếu tố quỹ đất thì đà tăng của cổ phiếu còn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền. Cổ phiếu nào được nhà đầu tư ưa thích, giao dịch nhiều thì mới có cơ hội tăng mạnh”, ông Thọ phân tích.

Ngoài ra, theo ông Thọ, một dự án bất động sản cần từ 3 - 5 năm để có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai, do đó, nhà đầu tư cần nhìn rộng ra, ở các yếu tố liên quan đến doanh nghiệp, chứ không nên chỉ nhìn riêng quỹ đất.

Đồng quan điểm, ông Vũ Duy Khánh, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Smart Invest (AAS) cho rằng, nhiều nhà đầu tư hay có thói quen nhìn vào quỹ đất, giá đất, sau đó nhân lên ra doanh thu, trừ chi phí trên báo cáo tài chính tính ra vốn hóa, nhưng đây không phải là phương pháp đúng. Nhiều khu đất của doanh nghiệp mới chỉ trong tiến trình được địa phương xem xét chấp thuận chuyển đổi sang quỹ đất ở. Nói cách khác, đất này chỉ là quỹ đất ở giai đoạn nghiên cứu, sau đó cần nhiều thời gian, chi phí thì mới có sản phẩm đem bán, mang lại doanh thu, lợi nhuận.

“Ngoài ra, nhiều khi đất thương phẩm chỉ chiếm một phần trong quỹ đất của doanh nghiệp, các phần còn lại là hạ tầng, công trình công cộng…”, ông Khánh nói và cho biết thêm, thậm chí cả với đất đã phê duyệt rồi nhưng chưa xong hạ tầng thì cũng chưa thể bán, hoặc doanh nghiệp không có tiền thì không thể triển khai được dự án. Nói cách khác, nhà đầu tư còn phải tiếp cận theo hướng khi nào thì doanh nghiệp có thể hạch toán doanh thu và những yếu tố khác ngoài đất.

Liên quan đến câu chuyện định giá “cổ đất”, bà Trần Khánh Hiền. Giám đốc Phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, nhìn vào quỹ đất là đúng nhưng chưa đủ.

Theo bà Hiền, đối với cổ phiếu bất động sản, bên cạnh quỹ đất, nhà đầu tư nên đánh giá tổng thể các dự án, tình trạng pháp lý, tiến độ triển khai, giá bán, chất lượng xây dựng, bàn giao của các dự án.

Ngoài ra, nhà đầu tư nên đánh giá uy tín phát triển dự án của chủ đầu tư trên thị trường để từ đó đánh giá hiệu quả hoạt động bán hàng và cả các hoạt động quản lý sau bán hàng. Bên cạnh đó, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp cũng là yếu tố quan trọng, thể hiện ở tỷ lệ vay/thanh toán nợ và dòng tiền thực hiện các dự án gối đầu.

Đánh giá về triển vọng của nhóm cổ phiếu này, bà Hiền cho rằng, tiếp đà tăng giá của cổ phiếu bất động sản trong năm 2021, cổ phiếu nhóm ngành này sẽ vẫn còn khả năng tăng trưởng trong bối cảnh thị trường bất động sản sẽ tiếp tục sôi động.

Giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ phục hồi cũng như giá bán căn hộ sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng bình quân 5 - 7% so với cùng kỳ vào năm 2022 tại cả Hà Nội và TP.HCM, dựa trên bốn yếu tố chính:

Thứ nhất, nhu cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng trong 2022.

Thứ hai, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp hỗ trợ cho quyết định mua nhà của người dân.

Thứ ba, nguồn cung dự án mới hồi phục từ 2022 nhờ các quy định phê duyệt được nới lỏng.

Thứ tư, các gói kích thích kinh tế quy mô lớn và các dự án nâng cấp hạ tầng được đẩy mạnh có tác động mạnh lên giá đất ở các khu vực triển khai.

Tuy nhiên, bà Hiền cho rằng, giữa các cổ phiếu sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ hơn sau thời gian dòng tiền đầu cơ hoạt động mạnh trong giai đoạn vừa qua, do đó, nhà đầu tư nên tìm kiếm cơ hội ở các doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt cũng như các dự án lớn sẽ được bàn giao ngay vào năm 2022.

Theo quan sát của VND Research, các nhà phát triển bất động sản có các dự án tập trung ở khu vực đô thị vệ tinh xung quanh trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP.HCM, nơi cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện sẽ được hưởng lợi rõ ràng hơn. Ngoài ra, các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ có triển vọng tích cực hơn trong năm 2022, khi mà việc di chuyển đã trở nên thuận lợi hơn và nhu cầu cho “second home” gia tăng khi thu nhập người dân tốt lên.

Trao đổi cùng phóng viên, trưởng nhóm phân tích một công ty chứng khoán cũng cho biết, sóng “cổ đất” vẫn còn dài, thậm chí qua cả năm 2022 nhưng nhà đầu tư phải có chọn lọc hơn năm trước.

Cụ thể, năm 2022 sẽ là năm của các cổ phiếu của doanh nghiệp có dự án được hạch toán doanh thu, chứ không chỉ là sở hữu quỹ đất trên giấy.

Tác giả: Thành Nguyễn