Những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp đã sớm có kế hoạch đa dạng hóa nguồn vốn để phục vụ cho chiến lược phát triển.

Dự án đủ pháp lý, khách hàng được tiếp cận vốn vay bình thường

Vài tháng gần đây, nhiều chủ đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, khiến nhà đầu tư lo ngại cơ quan quản lý “siết tín dụng bất động sản”, dẫn tới nhóm cổ phiếu địa ốc giảm giá mạnh hơn thị trường chung.

Thị trường cần nhìn nhận thấu đáo, Chính phủ không siết bất động sản, mà muốn dòng tiền vào thị trường này phải đúng và trúng. Đó là quan điểm của lãnh đạo một doanh nghiệp trong ngành, đứng trên cả 2 vai là nhà phân phối và nhà phát triển bất động sản - ông Phùng Quang Hải, thành viên Hội đồng quản trị kiêm Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land, mã chứng khoán KHG) tại Talkshow kỳ 13 với chủ đề “Cổ đất” sau giai đoạn tiền dễ, tiền rẻ do Báo Đầu tư tổ chức ngày 21/7/2022.

Thực tế, nguồn vốn thu hẹp ảnh hưởng tới thị trường địa ốc, đặc biệt là các khu vực có dấu hiệu sốt ảo, vị trí không đắc địa… Nhưng với các dự án thuộc phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người mua thì cánh cửa tín dụng không hề khép lại.

Chẳng hạn, với các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm hình thành từ nhu cầu thực của khách hàng được Khải Hoàn Land triển khai và phát triển, khách hàng vẫn được tiếp cận nguồn vốn vay bình thường. Có khoảng 50 dự án ở cả 3 miền do Khải Hoàn Land phân phối đón nhận tín hiệu tốt, là tiền đề để Công ty thực hiện các dự án từ đầu đến cuối, đóng gói sản phẩm và đưa ra thị trường.

“Tình hình thay đổi và có nhiều biến cố mới, các nhà phát triển bất động sản cần có góc nhìn thấu đáo và biết mình đang ở đâu, giữ đôi chân trên mặt đất để thích ứng với tình hình mới trong hoàn cảnh hiện tại”, ông Hải nói và chia sẻ, Công ty tự tin sẽ hoàn thành mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2022 đã đề ra.

Ông Phạm Anh Khôi, Tổng giám đốc FINA - công ty con của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG Group, mã chứng khoán DXG) cho biết, sản phẩm mang tính đầu cơ có thể gặp khó khăn về nguồn vốn, nhưng nhu cầu ở thực, dự án bám theo sự phát triển cơ sở hạ tầng vẫn được hấp thu tốt. Mảng hỗ trợ vay vốn cho khách hàng cá nhân của FINA duy trì hoạt động ổn định.

Ở góc độ nhà phát triển bất động sản, ông Khôi cho hay, nhiều chủ đầu tư đang tích cực thu gom quỹ đất với giá vốn rẻ. Đây là yếu tố mà các nhà đầu tư cần quan tâm, vì sẽ tạo động lực tăng trưởng tốt cho năm 2023 và những năm sau. Đội ngũ mua bán - sáp nhập (M&A) của DXG Group chưa bao giờ bận rộn như hiện nay.

Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản được dự báo có sự phân hóa mạnh.

Giá chuyển nhượng dự án dễ thương lượng hơn, nhưng giá bán đầu ra cho người mua cuối không giảm, do tình trạng thiếu nguồn cung. Cơ hội tốt đã và đang xuất hiện với các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính, chỉ số vay nợ thấp trong việc gia tăng quỹ đất.

Ông Khôi nhấn mạnh, nguồn vốn chỉ là một phần của thị trường bất động sản, quan trọng nhất là chênh lệch cung - cầu. Sự thiếu hụt nguồn cung của thị trường mới là vấn đề cốt lõi, không chỉ các đơn vị phát triển bất động sản, mà Chính phủ cũng cần tham gia để giải quyết tình trạng này. Chính nút thắt nguồn cung kéo dài 5 năm qua khiến giá bất động sản tăng cao.

Cổ phiếu bất động sản: Chọn lọc và chờ cơ hội

Cổ phiếu bất động sản có một đặc điểm là hệ số beta tương quan với thị trường rất cao, nên khi chỉ số VN-Index có những phiên hồi phục thì nhóm này cũng tăng giá. Tuy nhiên, ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) cho rằng, kỳ vọng mức tăng giá cao là rất khó.

Ông Quang lưu ý, giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa rõ nét, doanh nghiệp nào có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt thì giá cổ phiếu hoàn toàn có khả năng hồi phục, còn cổ phiếu của doanh nghiệp mà kế hoạch kinh doanh thuộc dạng “đếm cua trong lỗ” hay dự án có dấu hiệu “bánh vẽ” thì khả năng đó rất khó xảy ra, nhà đầu tư nên dành tiền cho những cơ hội mới.

Một vấn đề mà giới đầu tư đang lo ngại là ngay cả khi chủ đầu tư bất động sản bán được căn hộ, nhà đất, nhưng khách hàng đến hạn lại không được ngân hàng giải ngân, thì chủ đầu tư cũng không thể ghi nhận doanh thu, hay bàn giao nhà.

Về vấn đề này, ông Hải cho rằng, bản thân nhà đầu tư chỉ cần bỏ vốn 10 - 15%, cao nhất là 30%, còn đối với chủ đầu tư thì hạch toán doanh thu và lợi nhuận không hoàn toàn phụ thuộc hoàn toàn vào khoản tiền này. Chủ đầu tư không phân phối trực tiếp cho khách hàng, mà thông qua đơn vị bán hàng là các sàn giao dịch, nếu dự án tốt thì các sàn “ôm” luôn. Vấn đề ở đây là hạch toán thế nào, chứ không phải hạch toán được hay không.

Trong việc dự đoán diễn biến thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, ông Khôi lưu ý, nhà đầu tư cần tách bạch các phân khúc khác nhau, không có thị trường chung cho các tỉnh, thành phố, mà có sự khác biệt. Ở các thị trường lớn như TP.HCM, nguồn cung mới dự kiến không cao, nên giá bán có thể giữ vững, thậm chí tăng.

Tại thị trường Hà Nội, bất động sản nội đô sau 2 năm tăng giá hiện đang chững lại, còn vùng ven do nguồn cung gia tăng nên giá có dấu hiệu điều chỉnh. Một số thị trường phụ thuộc vào du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, sau thời gian bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 thì hoạt động du lịch từ nay đến cuối năm sẽ khởi sắc trở lại.

Nhìn chung, khách hàng sẽ có góc nhìn khắt khe hơn về sản phẩm bất động sản. Còn về cổ phiếu địa ốc, ông Hải cho rằng, nhà đầu tư nên chờ đợi cơ hội rõ ràng hơn.

Đồng quan điểm, ông Quang khuyến nghị, nhà đầu tư không nên vội vàng mua trong lúc này, mà nên lập một danh sách cổ phiếu của doanh nghiệp có nền tảng kinh doanh tốt, định giá rẻ để theo dõi, chờ đợi cơ hội mua giá thấp trong những nhịp giá giảm sâu. Nhà đầu tư nên chọn doanh nghiệp có nền tảng tốt để không thụ động và bất ngờ nếu thị trường có diễn biến xấu.

Tác giả: Nhã An - Kiều Trang