Từ đầu năm 2022 đến nay, những thông tin không mấy tích cực với thị trường bất động sản đã khiến hàng loạt "cổ đất" trên sàn chao đảo. Từ thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm tốn nhiều giấy mực đến những biến cố trên thị trường trái phiếu, thắt chặt tín dụng vào bất động sản..., bên bán dường như không lúc nào thiếu lý do để gây áp lực lên nhóm cổ phiếu đông quân số nhất sàn.

Trong số hàng trăm cổ phiếu bất động sản, không dễ để tìm được một cái tên còn giữ được thành quả từ đầu năm. Mức giảm khoảng 40-60% so với thời điểm đầu năm xuất hiện trên một loạt cổ phiếu như DIG, DXG, HDC, CII, LDG, CEO, L14... ngay cả khi vừa trải qua 2 phiên tăng mạnh liên tiếp. Nếu tính từ đỉnh, những con số thậm chí còn gây ngỡ ngàng hơn khi lên đến trên 70%.

Cổ phiếu bất động sản giảm sâu từ đỉnh

Cục diện đã thay đổi chóng mặt khi chỉ chưa đầy 6 tháng trước, hầu hết các cổ phiếu trên vẫn đang hừng hực khí thế trên đỉnh lịch sử. Thời điểm đó, bộ 3 cổ phiếu CEO, DIG, L14 là những cái tên thuộc loại "hot" nhất trên khắp các diễn đàn về chứng khoán. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn lạc quan với những mức giá mục tiêu "không tưởng".

Tại thời điểm đạt đỉnh đầu tháng 1/2022, vốn hóa của CEO đã chạm ngưỡng tỷ USD trong khi giá trị của DIG lúc đó cũng đạt đỉnh cao, xấp xỉ 60.000 tỷ đồng (~2,6 tỷ USD). L14 cũng vươn lên trở thành cổ phiếu có thị giá cao nhất toàn sàn chứng khoán. Thế nhưng đến hiện tại những con số này chỉ còn lại 1/3.

Dù gần đây có những thời điểm bán không ai mua nhưng cổ phiếu bất động sản vẫn thu hút sự chú ý của nhà đầu tư nhưng theo một cách rất khác. Lần lượt LDG, DIG, HDC... đã phải giải trình về chuỗi 5 phiên giảm sàn liên tiếp theo quy định mới, thậm chí Chủ tịch HĐQT của DIG còn gửi tâm thư đến cổ đông.

Trong bối cảnh cổ phiếu liên tục giảm sâu, hoạt động bán giải chấp hay "call margin" là khó tránh khỏi ngay cả với những "cá mập" hay cổ đông liên quan đến lãnh đạo. Mới nhất là trường hợp Đầu tư Thiên Anh Minh - công ty có liên quan đến người nội bộ là ông Nguyễn Tuấn Anh, thành viên HĐQT độc lập của Hodeco đã phải đăng ký bán giải chấp 250.000 cổ phiếu HDC.

Trước đó hồi cuối tháng 3, Chứng khoán VPS cũng từng phát đi thông báo cho thấy ông Nguyễn Mạnh Tuấn, thành viên HĐQT của CTCP Licogi 14 đã bị bán giải chấp cổ phiếu L14 ngay trước nhịp lao dốc của thị trường. Cá nhân này còn được biết đến với cái tên "Nhà đầu tư 1970" hay A7 và từng có giai đoạn thường xuyên chia sẻ, phân tích về việc đầu tư vào các cổ phiếu bất động sản như DIG, CEO,...

Rủi ro được cảnh báo từ trước

Thực tế, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tránh được cú giảm sâu của một số cổ phiếu bất động sản nếu tham khảo nhận định từ các công ty chứng khoán. Điển hình như DIG, giữa đà tăng hừng hực khí thế đầu tháng 1/2022, Chứng khoán VDSC đã bất ngờ đưa ra dự báo có phần thận trọng đối với cổ phiếu này cùng mức giá mục tiêu chỉ 36.100 đồng/cổ phiếu, tức là chỉ tương đương 1/3 mức thị giá lúc đó và tương đương với thời điểm hiện tại.

VDSC dự phóng tăng trưởng lợi nhuận sau thuế của DIG trong năm 2022 dự kiến sẽ thấp hơn so với năm 2021 do không có thu nhập đột biến. Đồng thời, CTCK này cũng đề cập đến rủi ro về việc giá đất tăng cao có thể ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng tại các dự án lớn như Long Tân và Bắc Vũng Tàu và dù có quỹ đất lớn nhưng thời gian triển khai không chắc chắn.

Đến đầu tháng 3, tới lượt Chứng khoán Bản Việt (VCSC) đã đưa ra nhận định kém hấp dẫn đối với DIG và đà tăng mạnh của giá cổ phiếu này không phản ánh đúng giá trị cơ bản. Mức giá hợp lý VCSC đưa ra chỉ là 42.000 đồng/cổ phiếu, chỉ bằng chưa đến một nửa thị giá DIG thời điểm đó.

Trước DIG, cổ phiếu CEO cũng bị Chứng khoán Sacombank (SBS) cảnh báo "nguy hiểm" vào đầu năm 2022. Báo cáo của SBS đánh giá mức độ cực kỳ rủi ro đối với cổ phiếu này khi thị giá đang bị thổi phồng quá mức (gấp hơn 9 lần chỉ trong khoảng 3 tháng) bởi dòng tiền đầu cơ và không phản ánh đúng thực trạng kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo SBS, khả năng triển khai dự án của CEO còn hạn chế do thiếu quy mô vốn đầu tư, dẫn đến tiến độ triển khai các dự án vẫn bỏ ngỏ. Khi dịch Covid-19 xảy ra, sự linh hoạt và điều hành của ban lãnh đạo còn nhiều hạn chế khiến doanh nghiệp có khả năng thích nghi kém so với các đối thủ. CTCK này còn chỉ ra điểm yếu của CEO đến từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính không hợp lý, cụ thể là vay ngắn hạn quá nhiều cho những dự án dài hạn.

Định giá doanh nghiệp theo hai phương pháp so sánh P/B ngành và phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, kể cả trong kịch bản khả quan, mức giá hợp lý mà SBS đưa ra cho cổ phiếu CEO chỉ là 21.695 đồng/cổ phiếu. Con số này chỉ bằng khoảng 1/3 mức thị giá CEO thời điểm đó.

Về bản chất, cổ phiếu muốn tăng bền vững phải đi kèm với chuyển biến tích cực của các yếu tố cơ bản. Không chỉ những cái tên được cảnh báo, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đua lệnh bất kỳ cổ phiếu nào tăng đột biến gấp nhiều lần chỉ trong thời gian ngắn bởi dòng tiền đầu cơ thường đến "ồ ạt" nhưng đi cũng rất nhanh.

Tác giả: Hà Linh